2019關于簽購房合同注意事項
一 查證
1.最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證。一定要看原件。要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。
商品房預售，開放經(jīng)營企業(yè)應當與消費者簽訂商品房預售合同，預售人應當在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。
2.必須要求承諾辦理產(chǎn)權證的時間。明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責任。出賣人應當協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。(第一階段，開發(fā)企業(yè)應當在交付使用后60日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送產(chǎn)權登記機關;第二階段的30日里，由買受人辦理產(chǎn)權登記手續(xù))
3.應注意新建商品房應取得《住宅交付使用許可證》后方可交付使用，無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應當向消費者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔保修責任。確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。
二 房屋面積的條款
1.建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積和公攤的面積(自己分攤的公用面積)及其測量方法要明晰。具體做法：a,應在條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。
b,公攤面積：和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。
c,其他：所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。另外房子宏觀規(guī)劃(主要是外部環(huán)境)要詳細約定。
面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定使用面積不能大于1%，或者0.5%;另一種，約定面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，開發(fā)商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中直接格式化為“多退少補、據(jù)實結(jié)算”，此點必須注意不接受，約定清楚。
2.房屋質(zhì)量的條款
要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級，建材配備清單、等級，屋內(nèi)設備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。同時，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保質(zhì)期等。(下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、墻體起鼓等等問題)
注意：涉及裝飾、設備標準承諾和基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾時，合同要求雙方對有關承諾的違約責任作出處理約定。避免籠統(tǒng)地寫上“由出賣人繼續(xù)完善”或是“由買賣雙方協(xié)商解決”或干脆空白不填。另外要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相符。如戶型、綠化、相關配套設施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。
下列情況，購房人因為房屋質(zhì)量問題，有權要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用;房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格;因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
注意查看交付標準：多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標準，即“該商品房經(jīng)驗收合格”。而國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中已明確規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目應當進行綜合驗收，分期開發(fā)的應當分期驗收，否則不得交付使用。確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。
三 交房時間和預期交房條件
在預售合同中應予明確交付時間。比如交房裝飾標準、物業(yè)的服務項目、收費等，同時明確違約責任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權利過長延遲交樓時間。對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費，如發(fā)展商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續(xù)費等，拒付。楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，應 注意：如要購買地下車庫應注明地下車位的范圍、車位號、預售面積、預售價款，維修費、物管費等等。
房子的保修期限和范圍。對維修期限、條件作出約定。 明確按揭辦不下來的話，雙方的責任�，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，應注意：一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾。
四 不可抗力條款確保將來順利的辦理產(chǎn)權證
不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。建議一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責。
五 補充條款簽合同要注意的事項
由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。
六 退房條件
如果出現(xiàn)以下八種情況，購房人可提出退房。
1.實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)。
2.開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。
3.開發(fā)商變更規(guī)劃、設計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。
4.開發(fā)商預售未取得商品房預售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預售許可證的除外)。
5.開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的。
6.不能或不能按期辦理產(chǎn)權過戶的。
7.購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。，一個是預售許可證。一定要看原件。要看清。
8.合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時。
七 其他注意事項
在簽《商品房買賣合同》時，應在所有空白處劃線;雙方另有約定的，在每句話末了蓋章或者劃線。
在簽訂正式購房合同后，最好對該合同進行復印備份，并由房地產(chǎn)公司銷售負責人簽名確認，直至該合同由房地產(chǎn)公司到房管部門備案，以便日后出現(xiàn)糾紛時作為證據(jù)。
房產(chǎn)合同編號只能在房管部門內(nèi)部的聯(lián)網(wǎng)中才能查到，即只有內(nèi)部工作人員才能查到。一般的房產(chǎn)網(wǎng)是查不到的，只能查房屋代碼。問一下。
八 注意不平等條約楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)
有的開發(fā)企業(yè)竟單方在合同中這樣規(guī)定，“出賣人逾期交房90日，買受人有權解除合同;買受人逾期付款30日，出賣人有權解除合同”“出賣人逾期交房的付3%違約金，買受人逾期付款的付5%違約金”。雙方權利、義務不對等的嚴重程度可見一斑。
當涉及屋面使用權、外墻使用權約定時，少數(shù)企業(yè)將其約定為“歸出賣人”是完全不合理的�；诮ㄖ飬^(qū)分所有權的法律理論，建筑屋面之所有權、外墻之所有權均應當歸房屋買賣雙方共同所有，房地產(chǎn)開發(fā)商在物業(yè)售完后依然無償、無限期保留該物業(yè)屋面使用權和外墻使用權，明顯有悖公正。開發(fā)商的補充條款只表明了開發(fā)商的態(tài)度，如不接受可以不簽合同，或者就這些條款增加自己的限制條件。
消費者發(fā)覺自己簽訂了“不平等條約”，也不要自認倒霉，可與經(jīng)銷商或開發(fā)商協(xié)商，找消費者協(xié)會協(xié)調(diào)，到工商和建設主管部門申訴，或通過法律途徑解決購買中遇到的問題。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》的有關規(guī)定，“一方當事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權利義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失，一個是預售許可證。一定要看原件。要看清。
《中華人民共和國消費者權益保護法》也規(guī)定了格式合同中不公平、不合理的內(nèi)容無效。因此，購房者可以在行為作出之日起一年內(nèi)向當?shù)厝嗣穹ㄔ赫埱笞兏虺蜂N該合同或合同中顯失公平的條款。
另外在此說一點，大家在簽訂認購協(xié)議書時，也特別要注意一點，就是：自簽訂認購協(xié)議書之日起在X日內(nèi)交付房款及首期款并與賣方簽訂購房合同，若買方不能在規(guī)定時間內(nèi)交款并簽訂合同，則視為棄權要賠償定金。(在此沒有就因雙方合同條款協(xié)商不成而不能訂合同的責任全部轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上)。因此，請各位打算簽訂購房認購協(xié)議時，一定要看清楚。