浙江、江蘇等地土地流轉情況的考察報告

　　隨著農業產業結構調整的不斷深入和個體私營經濟的飛速發展，農民的生活觀念發生了較大的變化，農村土地流轉明顯增多。農村土地流轉關系到農民的切身利益，對農業發展和農村穩定具有重要意義。適時引導農民搞好農村土地經營權的流轉是活躍農村經濟的重要舉措。為了更好的做好我市的土地流轉工作，由市農委組織部分縣市區及鄉鎮的農村土地管理人員赴浙江省寧波市、江蘇省無錫市進行了土地流轉方面的學習考察活動，現將學習考察情況匯報如下：

　　一、基本情況

　　浙江省寧波市下轄6個區、2個縣、3個市，全市占地9365平方公里，其中耕地面積230萬畝，人口549萬，其中農業人口90萬。當年城鎮居民純收入14277元，農民純收入6221元，綜合實力全國地級市前20位。20xx年進行二輪土地承包，現土地發包完善工作基本完成。

　　江蘇省無錫市下轄4個區、2個市，全市占地4630平方公里，其中耕地面積193萬畝，人口430萬，其中農業人口220萬。當年城鎮居民純收入近15000元，農民純收入7100元，今年已全面取消了農業稅。1998年進行二輪土地承包，土地承包證書、經營權證書已全部發放到戶。

　　二、可借鑒先進做法

　　八十年代中后期，隨著江浙地區鄉鎮企業的快速發展，部分農村勞動轉移到二、三產業，越來越多的農民把自己世代耕作的土地以契約的形式，交付給其他農民經營，告別土地進廠、做買賣。

　　一、江浙地區土地流轉堅持的原則。

　　1、堅持土地的優化配置和提高效率原則。江浙地區流轉始終堅持有利于農業規模化經營、先進科技的應用和農業效益的提高，不是為了流轉而流轉。

　　2、堅持農戶自愿互利原則。農戶之間的土地流轉全部在農戶自愿的前提下進行，不得違反農戶自身意愿。土地流轉費用由雙方農戶自己議定可以有償也可以無償。

　　3、堅持依法管理原則。土地流轉必須符合相關法律法規，并經村、組同意，不得隨意改變土地的農業用途。同時規范土地流轉合同，制定各種流轉合同樣本，力求流轉手續合法、規范。

　　4、集體搞好服務原則。村集體在土地流轉過程中擔任中介組織作用，而不是土地流轉的主體，實行土地流轉委托管理。成立土地托管組織定期對外發布流轉土地資源、接受土地咨詢，提高土地流轉的成功率。切實維護了所有者、承包者和經營者三方的合法權利。

　　二、江浙地區土地流轉的形式。

　　通過考察發現江浙地區土地流轉形式有：

　　1、股份合作，即承包者以土地折股參與股份制合作經營，本著“利益共沾，風險共擔”的原則，簽訂合作協議；

　　2、委托發包（法律規定不準搞反租倒包，其將反租倒包改稱為委托發包），即村集體經濟組織根據需要，反租農民的承包土地，將土地集零為整，轉包給大戶和投資農業的工商企業主，連片開發，統一經營；

　　3、委托轉包，即承包農戶自愿將全部或部分承包土地的經營權，在一定時期內委托村經濟合作社轉包給他人經營；

　　4、季節性承租。一些農戶承包經營的土地一年中只種一季水稻或其他作物，其余時間則把土地權轉租給他人經營；

　　5、土地互換，即農戶之間為便于調整結構、連片經營和生產管理，而對自己承包土地進行的互相調換；

　　6、租賃經營，即農戶將其承包土地以收取土地租金的形式租給大戶經營；

　　7、轉讓，承包戶離開土地，將土地經營權徹底轉讓給其他農戶。

　　三、加強土地流轉的規范管理。

　　農村土地流轉直接關系到所有者、承包者和經營者等多方面的利益，流轉必須按規范的程序進行。無錫市農工辦根據當地實際情況，制定了轉讓、轉包、入股等多種形式的合同范本，明確流轉的形式、數量、年限及雙方的權利、義務，規范了土地流轉合同，減少了因土地流轉合同不明確產生的糾紛。

　　浙江省大部分地區都建立土地流轉中介服務組織，實行土地流轉委托管理，優化土地資源配置，充分發揮土地的資源優勢，實現土地有序流轉的有效途徑。有的鎮、村成立“土地托管中心”、“土地代管站”等機構，從事介紹流轉對象、提供有關業務咨詢等。中介組織建立農村土地流轉交易信息網絡，及時登記匯集可流轉土地的數量、區位、價格等信息資料，定期公開對外發布可開發土地資源的信息，接受土地供求雙方的咨詢，提高土地流轉交易的成功率。在雙方協商一致前提下，中介組織幫助辦理流轉手續；同時為承租者提供信貸、技術、物資等服務；妥善處理土地經營過程中發生的矛盾和問題；切實維護土地所有者、承包者、經營者三方的合法權益，從而使土地流轉與農業結構調整實現雙贏。

　　四、切實維護被征失地農戶的利益，建立社會保障體系。

　　隨著江浙地區二、三產業不斷發展，各類大型企業不斷增加，大量農田被征用，部分農民成為失地農民，無地可種。失地農民的生活保障問題是擺在當地黨委政府面前的一件大事。

　　寧波市征用土地時，土地征用合同簽定分為農戶與企業直接簽定和村集體與農戶簽，再與企業簽定兩種形式。土地補償費只有極少部分發放到農戶手中，絕大部分留再村集體，由村集體經營，補償費作為農戶的股份，每年分紅。江東區征地農戶只分到青苗費，征地補償費全部歸集體經營。20xx年市政府出臺失地農民養老保障辦法，針對失地農民和村改居農民的養老問題做了統一的規定，規定農戶土地被征用后，由財政、村集體征地費和農戶本人各出一部分的辦法，為農戶購買了養老保險和醫療保險等，解決了農民的后顧之憂。無錫市農民土地被征用后，農戶得到土地補償費約每畝1500到2500元，對有勞動能力的安排進廠就業，同時按照2年農齡折算成1年工齡的辦法，直接將補償費交到社會保險機構，讓失地農民享受養老保險、最低生活保障。

　　對于外來戶土地補償費分配，寧波市迎江區將農戶分為集體經濟組織成員和非成員兩種，有本地戶口的外來戶不一定是成員。因土地屬于集體經濟組織發包的集體資產，非成員不享受分配。外來戶必須經社員同意加入集體經濟組織，同時向集體交納一定數額的入社費，才能成為成員，享受分配，但入社費一般不得高于補償費。無錫市外來戶一般不享受分配，但在分配股份時，對村集體有貢獻的外來戶，經村民同意，分配給其一定數額的貢獻股。

　　三、我鎮土地流轉的現狀及存在問題

　　我鎮現有耕地2.2萬畝，1995年10月進行了二輪土地承包，現土地承包合同和經營權證已全部發放到戶。隨著二輪土地承包的不斷深入，現有109戶農戶依法進行了土地流轉，鎮農經站積極做好經營權的變更工作，確保土地流轉雙方利益受到法律保護。全鎮土地流轉1451畝，其中耕地891畝，水面340畝，山場220畝。土地流轉主要以轉包為主，其中轉包820畝，轉讓181畝，租賃170畝，其他280畝。另外工業園區工業征地約1500畝。我鎮土地流轉工作取得一點成績，但仍然存在很多問題。

　　1、土地流轉手續不規范。全鎮土地流轉只有少部分到農經站登記，還有絕大部分是農戶私自流轉，沒有經過村組同意，沒有合法合同，容易產生糾紛，現在這一矛盾已經體現出來，今年鎮農經站已經調解多起類似糾紛。

　　2、土地流轉規模小，不利于大規模經營。現在當地流轉普遍是個別農戶之間的私自流轉，土地面積較小，不利于種植大戶的發展，提高農民收入速度緩慢。

　　3、土地流轉用途比較單一。我鎮流轉的土地絕大部分還是從事傳統的糧食生產，極少部分從事產業結構調整，進行經濟作物的生產。

　　4、土地流轉還沒有真正把農村勞動力轉移到二三產業。農戶的流轉只是極少部分田塊，仍然留有部分田塊，農民還沒有真正離開土地。

　　四、我鎮土地流轉工作的努力方向

　　一、要進一步加大對農村土地承包政策法規方面的宣傳力度。特別是對《中華人民共和國土地承包法》的宣傳讓農民群眾確實了解到自身的權利和義務。

　　二、搞好自身的業務學習，為農民的土地流轉做好服務工作。加強學習《中華人民共和國土地承包法》、《安徽省土地承包管理條例》等政策法規的學習,不斷提高自身的業務水平和解決土地糾紛的能力,特別是加強對各村文書的培訓和指導。積極向市區農委爭取，制定出各種轉讓、轉包、租賃登土地流轉的合同范本，規范土地流轉合同，避免因土地流轉合同不規范而產生的土地承包權、經營權的糾紛。

　　三、引導農民土地流轉，逐步進行產業結構調整，增加農民收入。積極引導農民將自家手中的零星土地，向種植大戶進行流轉，培養農村種植大戶，從事規模經營。同時加大農業產業結構調整力度，改善農村種植結構。真正把農村剩余勞動了從農村解放出來從事二三產業，增加農民收入。

　　四、村集體搞好土地流轉的服務工作，提高土地流轉的成功率。村集體及時了解本村可流轉的土地資源和需要土地農戶的情況，在雙方協商同意的情況下，起到中介組織作用，切實維護雙方的合法權益，達到流轉雙方雙贏地目的。

　　五、切實做好農村土地承包糾紛的調解和仲裁工作。隨著二輪土地承包的不斷深入，土地糾紛日益增加，切實了解土地糾紛中出現的各種問題，與各部門配合做好調解工作，努力把矛盾解決在基層。同時充分發揮農業承包管理機關的仲裁職能。

　　六、切實保障農村失地農民的利益，適當解決失地農民的生產生活問題。切實做好農村征地補償費和青苗費的分配工作，同時積極與占地企業協商，解決農村占地勞動力的就業問題，建議逐步建立農村失地農民的社會保障制度，解決失地農民的后顧之憂。