論房屋買賣合同的生效要件（精選3篇）

論房屋買賣合同的生效要件 篇1

　　范所周知，簽訂房屋買賣合同而產生房屋所有權轉移必須辦理產權過戶登記手續。房屋買賣合同除應具備合同的一般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實、行為內容合法、行為不違反社會利益和公共道德外，我國現行行政法規和相關司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效。同時，法學界也存在一種比較流行的觀點，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產管理部門登記為要件，（注：參見王XX主編：《中國民法學。民法債權》，法律出版社，________年版，第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續，未登記過戶之房屋買賣合同無效。（注：參見楊：《民商法實務研究》（合同卷），山西，________年版，第160—162頁。）筆者認為，將產權過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀點值得商榷，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的實際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對房屋買賣合同的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。）　　

　　一、房屋買賣過戶登記效力相關法規和司法解釋之演進________年____月____日國務院公布的《____市私有房屋管理條例》（下稱《條例》）第九條規定：“買賣____市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣____市私有房屋。”《條例》規定的本意顯然是：未經辦理登記手續的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同無效（注：參見梁XX主編：《社會主____市場經濟管理法律制度研究》，中國，________年版，第110頁。）。________年____月____日最高人民法院制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際使用和管理了房屋。________年____月____日，最高人民法院《關于如何具體適用最高人民法院〈關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規定的批復》規定：“‘意見’第五十六條規定的精神，只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題；‘條例’實施后，人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規定辦理”。此批復將《意見》第五十六條規定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認部分未辦理產權過戶手續的房屋買賣合同有效。但是，對于________年____月____日至________年____月____日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規定，而該批復卻規定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。　　198________年____月____日最高人民法院發布的《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法典〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法典意見》）第85條規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行；如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。”顯然，該條規定也適用于房屋買賣合同。根據該條規定，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實踐并未沿用此條規定，而仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如________年____月____日最高人民法院《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》強調：“……簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。199________年____月____日最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答復：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效”。　　

　　二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件　　我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度混為一談。（注：參見耀：《二重買賣的法律問題研究》，載《中國法學》，________年第5期。）房屋作為不動產，具有不可移動性，它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權，房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見郭、王：《民法典新論。分則》，中國，199________年版，第63頁。）即認為登記制度屬物權制度范疇，對債權關系（房屋買賣合同）成立與否、有效無效并無影響。我國現行立法和有關學說關于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發展潮流相逆，而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。　　

　　1、房屋買賣合同作為債權合同，屬諾成性合同，而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同，要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段，即如未依法辦理過戶手續，則買賣合同無效（注：參見王：《也談____鎮私房買賣合同的生效問題》，載《律師世界》，________年第1期。）。其實，主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區別。從民法上講，不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權利亦應受民法典的保護。依據合同規定，出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質上并不影響合同的效力判斷，這是民法典的基本原則。因此，認為房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續的房地產物權轉移的合同無效，在理論上是不正確的。　　當然，并不是說房地產物權變動是房地產變動債權合同（即物權合意）的當然效力。不動產物權變動要件須包括雙方當事人變動物權的債權合同和產權過戶登記作為不動產物權變　　動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立，又相互統一。只有債權行為而無登記或者登記成立而債權行為無效，均不發生物權變動的效力。換言之，不動產物權轉移合同的有效成立不等于物權已經轉移，同時也不能因物的所有權變動未履行登記手續而否認不動產物權轉移合同的有效性。當事人未履行法定的登記手續，只標志著物的所有權變動無效或未發生變動，但契約的效力不受影響，即不動產物權變動中，登記不是契約是否有效的標志，而是物權變動效力的標志。是否辦理登記手續不應影響到合同的效力。　　

　　2、房屋買賣合同成立在前，產權過戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。登記行為的發生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利，出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。《條例》第七條關于私房所有權轉移登記時須提交“買賣合同”之規定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產權過戶登記手續。否則，無效合同怎能作為產權變更登記的證件，而且據此發放房屋產權證呢同樣，既然房屋買賣合同在產權過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務，賣方更無協助辦理產權過戶手續的義務。另外，政務院________年____月____日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規定：“房　　屋買賣完納契稅，應于契約成立之后三個月內辦理之，逾期交納者，除照章補稅外，每月加收稅額的`20％，不足____月者以____月計，但加收稅額不得超過房價。”此即說明契證應于契約即房屋買賣合同成立后三個月內取得。根據《條例》第六條第二項規定，只有取得契證，才能辦理產權過戶登記。顯然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當事人又怎能完納契稅，取得契證這說明，買賣合同成立時間、契證取得時間、產權過戶登記時間是不同步的。那種以未辦理產權過戶登記為由來否認房屋買賣合同成立，允許當事人隨意翻悔的觀點和做法，特別是最高人民法院批復將產權登記作為________年____月____日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。　　

　　3、就登記行為本身的性質看，登記僅起物權公示作用，并沒有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產資料，價值巨大，關系國計民生，保護交易安全，國家介入房屋買賣，進行統一登記過戶，體現了國家為社會利益而對房屋產權的流轉進行干預。這種干預在合同生效后介入已經足夠了。市場經濟必然要求契約自由，只要當事人就房屋買賣條件達成一致，符合法律規定，合同即應生效，不應再以與交易無關的行政機關的審查批準為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認，這已經遠遠超出了房管部門的職權。而事實上，此項職權只屬于人民法院或仲裁機關。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機關的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力。　　

　　4、將登記作為房屋買賣合同的生效要件，在實踐中將會遇到一些無法解決的問題。　　

　　①違反誠實信用原則，鼓勵濫用權利。由于房屋買賣合同在訂立后、產權過戶前尚未成立和生效，導致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房價上漲，故意不協助買方辦理產權過戶登記，而不承擔違約責任，致使合同形同虛設，交易秩序難以得到維護，助長不法行為人規避法律甚至欺詐的行為。　　

　　②不利于對無過錯方利益的保護。　　

　　③難以適用于所有權保留的分期付款房屋買賣合同和商品房預售合同。　　

　　④不適用于拍賣形式。拍賣成交，房屋買賣合同即為有效成立。應買人必須履行合同與出賣人辦理房屋買賣手續。若未經登記房屋買賣合同無效的話，則在登記之前，該應買人可以拒絕登記而使合同歸于無效。這顯然與《拍賣法》相違背。　　

　　三、結語　　房屋買賣合同有效成立和產權過戶登記是房屋產權轉移的生效要件。登記是房屋產權轉移的必要條件，而非房屋買賣合同的生效要件。房屋買賣合同只要具備書面形式、行為主體適格、意思表示真實、不違反社會公共利益等合同的一般生效條件，即為有效成立，雙方當事人必須信守。房屋買賣合同簽訂后未辦理產權過戶登記手續前，一方無正當理由的，應責令其繼續履行：買受人沒有支付房款，應責令其支付；出賣人沒有將房屋交付買受人使用或管理的，應責令其交付；未依法完納契稅辦理契證的，應著其納稅辦證；未辦理產權過戶手續的，應著其補辦。同時任何一方不履行合同義務，都將構成違約，承擔違約責任；若合同規定了定金和違約金責任，一方違約后也應當承擔定金和違約金責任。因此，《民法典意見》第85條規定內容是合理的。我國正在制定的統一民法典和民法典關于房屋買賣合同有效成立和房屋產權過戶登記關系之規定，應采納《民法典意見》第85條規定，明確產權過戶登記在房屋產權變動中的公示作用，規定過戶登記是房屋買賣合同的履行行為，而非其生效要件；應賦予當事人基于房屋買賣合同的債權請求權，即使產權未經過戶登記，出賣人翻悔卻無正當理由，買受人有權請求出賣人協助其辦理產權過戶登記手續。

論房屋買賣合同的生效要件 篇2

　　甲方(賣方): 乙方(買方): 丙方(中介):

　　身份證號: 身份證號: 地址:

　　代理人: 代理人: 電話:

　　身份證號:

　　根據《中華人民共和國民法典》及其它有關法律、法規的規定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就房屋買賣事宜，達成以下協議：

　　第一條 房屋基本情況

　　甲方有位于柳州市 的 房壹套(以下簡稱該房)，該房建筑面積(權屬登記面積)為 平方米，房型結構為 房 廳，房屋所有權證號為 號 ，該房產權屬為 所有。

　　第二條 甲方同意將該房出售給乙方，乙方同意購買該房。甲方在出售該房屋的同時，將權屬于該房屋的土地使用權一并出售給乙方。

　　第三條 丙方接受甲乙雙方共同委托，為甲乙雙方就該房買賣提供中介服務。

　　第四條 該房售價為人民幣 元整(￥ )。

　　第五條 本合同簽訂之日，乙方支付人民幣 元整(￥ )，作為購房定金給丙方代收。購房定金充抵房款的，在甲方向乙方交房當日支付給甲方。購房定金不充抵房款的，在甲方向乙方交房當日返還給乙方。乙方支付定金后，不得借故不買;甲方不得借故不賣和擅自提高或改動房價。乙方支付購房定金同時,甲方將上述房屋產權證交給丙方代收。

　　第六條 付款方式為 (1、一次性付款2、分期付款3、銀行按揭付款)。

　　1、一次性付款方式：自本合同簽訂之日起 個工作日內，乙方將購房總金額人民幣 元整(￥ )一次性付給甲方。

　　2、分期付款：在簽定本合同之日起 個工作日內，甲乙雙方備齊過戶所需資料，丙方協助甲乙雙方辦理上述房產過戶手續，乙方于房產管理部門受理上述房產過戶交易，并出具《柳州市房產交易所產權登記業務受理單》當日，支付甲方首期部分購房款人民幣 元整(￥ )，待乙方新房產證出具當日，乙方支付甲方第二筆房款人民幣 元整(￥ )，余額房款人民幣 元整(￥ )待甲、乙雙方物業交割完畢、甲方向乙方交房當日，由乙方一次性支付給甲方。

　　3、銀行按揭付款方式：在本合同簽訂之日起 個工作日內，甲、乙雙方必須按照銀行規定將辦理按揭手續所需的資料備齊，乙方將不低于人民幣 元整(￥ )的首付金額存入銀行指定帳戶中，剩余房款人民幣 元整(￥ )向銀行申請按揭貸款(如銀行審批通過的貸款金額達不到申請額度的，差額部分由乙方以現金方式在房產過戶當日支付給甲方);待銀行對乙方按揭申請審批通過后 個工作日內，丙方協助甲乙雙方到房產部門辦理房產過戶手續，在得到《柳州市房產交易所產權登記業務受理單》后 個工作日內，甲乙雙方到銀行申請將首付款人民幣 元整(￥ )支付給甲方。乙方于新的房產證出具后 個工作日內，乙方須積極配合銀行到房產管理部門辦理房產抵押登記手續;待乙方的《他項權證》出具，銀行將按揭款項人民幣 元整(￥ )由銀行直接支付給甲方。

　　第七條 該房產過戶所需的稅、費約計人民幣 元整(￥ )，由 方承擔。 方在本合同簽訂之日支付給丙方，由丙方協助甲乙雙方辦理房產過戶手續(以有關部門出具的發票為準，多退少補)。

　　第八條 丙方提供的房屋買賣中介服務范圍，期限及收費標準，支付時間及方式

　　1、丙方接受甲乙雙方共同委托，向甲、乙雙方提供看房與代收，轉付房屋買賣所需各項費用及代辦購房按揭貸款手續，協助辦理房屋產權登記手續、協助甲乙雙方辦理物業交割等房屋買賣中介服務。

　　2、中介服務費收取標準，支付方式及時間：中介服務費為人民幣 元整(￥ )。其中甲方支付人民幣 元整(￥ )，乙方支付人民幣 元整(￥ )。在本合同簽訂之日，乙方直接支付給丙方，甲方于房產局受理上述交易出具《柳州市房產交易所產權登記業務受理單》當日支付給丙方。

　　3、因甲方或乙方或甲乙雙方原因造成本合同不能履行的，中介服務費不予以退還。

　　4、甲乙雙方另行委托第三方提供中介服務或擅自進行交易的，中介服務費不予以退還。

　　5、房屋買賣中介服務期限：自 之日起至 日止。

　　第九條 物業交割：

　　1、甲方于 之日起 個工作日內，將該房完好交付給乙方，保持房屋結構及水電、煤氣、衛生、有線電視或數字電視(含機頂盒)、通訊等配套設施完整，保持原有裝修狀況。

　　2、甲方須結清該房交付前所發生的水電、煤氣、衛生、有線電視或數字電視(含機頂盒)、通訊、物業管理等各項費用，并協助乙方辦理以上物業配套設施過戶手續。如甲方不能結清該房交付前所發生的水電、煤氣、衛生、有線電視或數字電視(含機頂盒)、通訊、物業管理等各項費用，或不協助乙方辦理以上物業配套設施過戶手續的，視為甲方不能按期交房。

　　3、甲方除房屋主體結構外，合同項內有 ，甲方移交時須保持完好。

　　第十條 其他

　　1、甲方保證該房屋產權的真實性與明晰性，保證該房沒有權屬糾紛或債權債務糾紛。

　　2、甲、乙雙方應按照本合同約定時間向丙方交付丙方提供中介服務所需的各項資料。并保證所交付資料的真實性和準確性。

　　3、甲乙雙方應嚴格遵循丙方的要求，在丙方通知的時間、地點到場辦理房屋買賣有關手續。

　　第十一條 違約責任

　　1、自簽定本合同之日起，甲、乙雙方任何一方未按合同約定時間到場辦理相關手續，超過 天，則視為違約，另一方有權終止本合同，違約方須向另一方賠償違約金 元整 (￥ )，并承擔丙方應收取的所有服務費。如甲、乙雙方共同違約的，則各自支付丙方應收的中介服務費。

　　2、該房屋的產權不真實、明晰，出現權屬糾紛或債權債務糾紛，由此引起的一切責任全部由甲方承擔。

　　3、甲、乙雙方不能按照合同約定時間，逾期提供有關房屋買賣需要的相關資料及到場辦理各項手續，每逾期一日，應按日向對方支付違約金壹佰元( 元/日)。

　　4、乙方逾期付款的，應每日按應付款項的萬分之五向甲方支付違約金。

　　5、甲方逾期交房或交割物業手續的，每逾期一日，應按日向乙方支付違約金 元( 元/日)。同時乙方有權要求丙方在甲方應得的款項中予以扣除乙方的損失，要求丙方拒絕轉付甲方應得的款項，由此引起的一切責任由甲方承擔。

　　6、因甲乙方不配合丙方工作，造成時間拖延的，則委托服務的時間順延，同時丙方有權拒絕轉付各類款項，由此引起的一切責任由違約方承擔。

　　7、任何一方違約，除承擔上述違約責任外，給他方造成的損失，還應當賠償損失(包括訴訟費、律師費、交通費、資料費等等)。

　　第十二條 補充條款：

　　第十三條 修改本合同條款由甲、乙、丙三方共同簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

　　第十四條 本合同發生爭議，由三方當事人協商解決，協商不成，可依法向人民法院提起訴訟。

　　第十五條 本合同一式肆份，甲乙雙方各持一份，丙方持兩份，經甲、乙、丙三方簽字或蓋章后生效。

　　甲方： 乙方： 丙方：

　　代理人： 代理人： 代理人：

　　簽訂地點：

　　簽訂時間： 年 月 日

論房屋買賣合同的生效要件 篇3

　　甲乙雙方就房屋買賣事項經過多次協商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。

　　一、甲方愿將自有坐落——市——路——號房屋——間，建筑面積_平方米售賣給乙方。

　　二、甲方出售給乙方的房屋東至——，南至——，西至——，北至_(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽臺、走道、樓梯、衛生間、灶間及其他設備。

　　三、上列房屋包括附屬設備，雙方議定房屋價款人民幣——萬元，由甲方售賣給乙方。

　　四、房屋價款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣_萬元;第二期，在交付房屋之日付人民幣萬元;第三期，在房屋產權批準過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據。

　　五、甲方應自本合同簽訂日起_天內將房屋騰空，連同原房屋所有權證等有關證件，點交乙方，由乙方出具收到憑證。

　　六、在辦理房屋產權移轉過戶登記時，甲方應出具申請房屋產權移轉給乙方的書面報告。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應予協助。如因甲方的延誤，致影響產權過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。

　　七、本合同簽訂前，該房屋如有應繳納的一切捐稅、費用，概由甲方負責。本合同發生的過戶登記費、契稅、估價費、印花稅由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定，各自承擔。

　　八、甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期l天按房價的總額3‰計算違約金給予乙方。逾期超過3個月時，乙方可解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。

　　九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應加付按日5%卅算的違約金給予甲方。逾期超過3個月時，甲方可解除本合同。解約時，乙方已付的房價款作為賠償金歸甲方所有。

　　十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產權清楚，絕無其他權利設定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產權有糾葛，致影響乙方權利的行使，概由甲方負責清理，并賠償乙方損失。

　　十一、交屋時，乙方發現房屋構造或設備與合同約定的不符，經鑒定屬實，甲方應于1個月內予以修理，如逾期不修理，乙方可自行修理，費用在房價款中扣除。如修理仍達不到合同約定的要求，乙方可解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款外，并按本合同第八條規定承擔違約責任。

　　十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權屬于國家。乙方取得上述房屋占有相應比例的土地使用權，并依照國家法律的規定繳納土地使用稅及其他有關費用。

　　十三、本合同的附件與合同有同等效力。

　　十四、本合同一式四份，甲乙雙方各執一份，另兩份分別送交房產和土地管理機關辦理產權過戶登記手續。

　　甲方：(簽章)

　　乙方：(簽章)

　　20__年_月_日訂于__市_路_號

　　轉讓人(甲方)：

　　地址：