房屋買賣合同糾紛案:買受人合法權(quán)益應(yīng)依法保護

　　兩年前，劉女士在海口

　　多份裁定書出爾反爾暈了案外人

　　劉女士的莫名官司是從XX年開始的。年初，劉女士在購買葉某位于海口國貿(mào)國際貿(mào)易商務(wù)大廈c、d座c103號商鋪的同時，發(fā)現(xiàn)靠里面還有一套房子，想一起買下來整體使用。經(jīng)打聽該房屬于鑫新公司所有，于是她便與鑫新公司聯(lián)系，并簽訂了購房合同。XX年4月20日，劉女士向鑫新公司購買了c103號商鋪后面的c104號房，依約支付了95%的購房款即人民幣313728元，5%的尾款轉(zhuǎn)為鑫新公司的稅費由劉女士代繳。鑫新公司已將該房交付給劉女士實際占有和使用。4月25日，海口市房產(chǎn)管理局受理了該房產(chǎn)權(quán)的變更登記手續(xù)，9月21日劉女士將該房產(chǎn)權(quán)證過戶到了自己名下(房產(chǎn)證號為：海口市房權(quán)證海房hk070074號)。

　　劉女士說，XX年5月30日是到房產(chǎn)局領(lǐng)取房產(chǎn)證的時間，當她來到領(lǐng)證處時，被告知該房于5月9日被龍華區(qū)法院查封。裁定書是一位姓王的法官送來的。房產(chǎn)局的工作人員說，他們告訴王法官，該房已受理了過戶手續(xù)，但王說法院管不了那么多。

　　劉女士感到驚訝，龍華區(qū)法院查封了房產(chǎn)局已受理過戶給她的房子，那么查封該房法院應(yīng)該告知她，或者到現(xiàn)場貼一張公告。

　　此時，劉女士意識到購買該房可能出現(xiàn)風險，便要求鑫新公司盡到解除購房風險的責任。劉女士擔心鑫新公司既無法解除風險，又不退還購房款，當即要求該公司將部分購房款先退回，待風險解除后再返還，鑫新公司表示同意，退給劉女士19萬元，劉女士給鑫新公司寫了一張收據(jù)。次日，鑫新公司反悔，擔心風險解除后劉女士不肯退回那19萬元，要求先將19萬元還回去，才愿意去化解風險。劉女士考慮到鑫新公司已將房款用掉近一半，已無力退回全部房款，如果解除合同，將拿不到全部房款，也拿不到房子。當時咨詢了律師，了解到自己對該房的權(quán)益是受法律保護的，就將19萬元返還給了鑫新公司。

　　同時，劉女士依法向龍華區(qū)法院提出異議。

　　龍華區(qū)法院于XX年7月7日公開舉行聽證。該院經(jīng)聽證查明，劉女士與鑫新公司于XX年4月20日簽訂了一份商品房買賣合同，約定由劉女士購買鑫新公司的海南省國際貿(mào)易大廈c座104房，總房價款為330240元，房屋建筑面積165.12平方米。當日劉女士向海口市房產(chǎn)管理局交納了維修資金9907元。XX年4月25日，劉女士向海口市房產(chǎn)局申請辦理了房產(chǎn)交易手續(xù)，鑫新公司要求劉女士將購房款交付至海口新平廣貿(mào)易有限公司。XX年4月26日劉女士向鑫新公司支付了購房款313728元，其中海口仁成裝修服務(wù)有限公司(法定代表人系劉女士)轉(zhuǎn)賬150000元至海口新平廣貿(mào)易有限公司，另支付現(xiàn)金163728元，鑫新公司開具收到上述購房款313728元的收據(jù)。同日，劉女士與鑫新公司簽訂補充協(xié)議，約定剩余房款16512元由劉女士代其繳付應(yīng)付稅款，如不足由鑫新公司另行補齊，鑫新公司認可劉女士已付完全部購房款。雙方還于XX年4月26日辦理了物業(yè)移交備忘錄，將海南國際貿(mào)易大廈c座104房移交給劉女士，并由劉收取該房租金。

　　審查中，申請執(zhí)行人鄭某要求對商品房買賣合同、補充協(xié)議、物業(yè)移交備忘錄、授權(quán)委托書、變更委托代理人的函的簽名筆跡是否劉女士所寫進行筆跡鑒定，經(jīng)委托海南省物證鑒定中心進行鑒定，簽名筆跡劉女士的名字確是劉女士所寫的。

　　龍華區(qū)法院認為，劉女士提供的證據(jù)已證實其購買海南國際貿(mào)易大廈c座104房，已支付了全部購房款，且已實際占有該房產(chǎn)，并向相關(guān)房產(chǎn)部門申請辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。其情形符合最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，劉女士異議理由成立，應(yīng)予以解除查封。依照最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第73條的規(guī)定，裁定如下：

　　解除本院()龍執(zhí)字第612-3號民事裁定書對海口市國貿(mào)大道3-1號海南省國際貿(mào)易大廈c座104房的查封。本裁定送達后立即生效。

　　這是龍華區(qū)法院做出的()龍執(zhí)字第612-4號民事裁定書。

　　劉女士辦理了房產(chǎn)證。

　　鄭某不服，向龍華區(qū)法院申訴。

　　該院經(jīng)復查查明，XX年4月20日，被申訴人劉女士與鑫新公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，由劉女士購買了位于海口市國貿(mào)大道3-1號海南省國際貿(mào)易大廈c座104號的房產(chǎn)，已交付了大部分購房款。其在向海口市房產(chǎn)管理局辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的過程中，法院查封了該房產(chǎn)，劉女士向法院提出異議。法院認為其異議理由成立，解除了對上述房產(chǎn)的查封。

　　申訴人鄭某申請查封了劉女士購買的國際貿(mào)易大廈c座104房的房產(chǎn)后，鑫新公司的吳某與其協(xié)商和解，雙方于XX年5月11日簽訂了《和解協(xié)議》，將上述房產(chǎn)給鄭某以抵償債務(wù)22萬元。同日，鄭某與鑫新公司簽訂了《商品房買賣合同》。鑫新公司還就與劉女士的購房問題進行了處理，于同月31日退還劉女士購房款19萬元。為使鄭某相信，鑫新公司將劉女士寫的《收據(jù)》復印件給鄭一份，后來還在上面加蓋了公章。

　　在異議聽證過程中，劉女士否認《收據(jù)》是其所寫，鄭某要求作筆跡鑒定，同時向海口市龍華區(qū)人民檢察院提出申訴。經(jīng)省檢察院檢技鑒定：《收據(jù)》上的筆跡內(nèi)容是劉女士所寫。在復查聽證中，劉女士承認《收據(jù)》是其所寫，但又說其已將19萬元購房款退還鑫新公司，其提供了鑫新公司于XX年8月3日寫的一份證明書，證明鑫新公司已收到其100%的購房款，以代替其退還購房款的收據(jù)。

　　龍華法院認為，被申訴人鑫新公司將其位于海口市國貿(mào)大道3-1號海南省國際貿(mào)易大廈c座104號的房產(chǎn)，賣給被申訴人劉女士，本院查封后又將該房抵債給申訴人鄭某，遂退還劉女士的購房款，劉寫下收據(jù)。后劉女士反悔，向本院提出異議，否認《收據(jù)》是其所寫。經(jīng)鑒定，劉女士才承認該《收據(jù)》是其所寫，但又說已退給鑫新公司購房款，卻提不出證據(jù)，不能認定。劉女士收到鑫新公司退還的購房款，應(yīng)視為雙方自動解除買賣合同，不能對抗第三人。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零八條的規(guī)定，裁定：申訴人(原申請執(zhí)行人)鄭某的申訴理由成立，撤銷本院()龍執(zhí)字第612-4號民事裁定書;被申訴人(原異議人)劉女士的異議理由不成立，駁回異議。

　　這是龍華區(qū)法院作出的()龍執(zhí)字第612-5號民事裁定書。

　　再申訴海口中院依法保護買受人

　　海口市中級法院對該案進行了認真的審查，認為申訴人劉女士提供的證據(jù)證明在龍華區(qū)法院查封房產(chǎn)之前，其已付清購房款。后劉女士與鑫新公司協(xié)商并收回部分房款的行為，系因發(fā)生了法院查封該房的情形，而非其不愿購房之真實意思表示，雙方也并未簽訂相關(guān)解除合同的協(xié)議，不應(yīng)視為雙方自動解除了商品房買賣合同。且劉女士事后又將19萬元房款退還給鑫新公司，鑫新公司也提供了收到其全部購房款的證明。

　　因此，龍華區(qū)法院在執(zhí)行程序中，以海南鑫新實業(yè)有限公司退還給劉女士部分房款的行為，視為雙方已自動解除商品房買賣合同的認定有誤，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，申訴人劉女士的合法權(quán)益應(yīng)受法律保護。

　　海南大弘律師事務(wù)所馬相龍律師認為，海南省海口市中級人民法院()海中法執(zhí)監(jiān)督字第11號《通知》，該通知認定事實清楚，本案中，申訴人劉女士提供的證據(jù)證明龍華區(qū)人民法院在查封該房產(chǎn)之前，其已付清購房款，且已實際占有房產(chǎn)并向房產(chǎn)部門申請辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。因此，該買賣合同依法成立，應(yīng)受法律的保護，龍華區(qū)人民法院將該房產(chǎn)查封，違反了最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條之規(guī)定，龍華區(qū)人民法院應(yīng)當主動糾正錯誤的執(zhí)行，以維護法律的尊嚴，并維護申訴人劉女士的合法權(quán)益。因此，海口市中級人民法院要求龍華區(qū)人民法院七日內(nèi)自行撤銷()龍執(zhí)字612-5、612-6、612-7號民事裁定書是正確的。