買賣不破租賃的應用
【案情介紹】
XX年5月，安某與本市某商場簽訂合同，約定安某承租該商場的兩間鋪面(建筑面積為21.5平方米)作為商業營業用房，租期為3年。租期屆滿后，安某仍按月支付房租，該商場也按月收取房租，直至XX年6月，該商場借安某非法轉租為由強行將鋪面收回，并于XX年7月以3千元每平方米的價格賣給了知情人任某。安某訴至法院，要求繼續承租該鋪面。
【爭議焦點】
1、 合同到期后即XX年6月至XX年7月這段時間，安某與商場是否存在租賃關系?
2、 安某能否請求繼續承租該鋪面?
【案情分析】
一、關于第一個爭議的焦點：依據《合同法》第236條的規定“租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期間限為不定期。”在本案中，安某與商場所簽合同的期限是3年，也就是合同期限在XX年5月屆滿。但當合同有效期限屆滿后，承租方仍按月支付租金即承擔約定的義務，出租方也繼續接受了承租方支付的租金。這說明雙方當事人對延長合同、繼續履行合同均無異議。這就是以默示的方式延長了原承租合同的期限。依236條的規定，該合同視為未約定期限的合同。《合同法》第232條又規定“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”具體到房屋租賃合同實踐中，房屋產權人應提前一個月通知承租人，以便其另尋住所。本案中商場并沒有遵守此法律規定，而是以其他借口強行收回鋪面，依規定其終止承租關系的意思表示違反法定程序應認定為無效，則XX年6月至XX年7月安某與商場仍存在租賃關系。
二、關于第二個爭議的焦點，也就是涉及“買賣不破租賃”的問題。買賣不破除租賃，是指租賃房屋被買賣的場合，承租人對于該房的使用權，不因買賣而受到影響。具體到《合同法》就是該法第229條的規定“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。買賣不破租賃的構成要件包括：(1)須有房屋租賃合同;(2)須房屋已交付承租人使用;(3)須房屋被買賣。它的效力是買受人所取得的對于租賃房屋的所有權，受到承租人對于該房用益權的抗辯，從而不能使租賃關系被破除而終止，該租賃關系仍然存在，承租人對于房屋的用益權不受買賣效力的影響。也就是說盡管房屋產權已經轉讓，由于安某與商場存在租賃關系，安某仍可以請求繼續承租該鋪面。但由于安某與商場存在的是不定期租賃關系，商鋪新所有權人可在給予安某合理時間的提早通知后，解除與安某的租賃合同。