房地產(chǎn)買賣合同履行糾紛

　　申請(qǐng)人提出如下仲裁請(qǐng)求事項(xiàng)：1、裁決被申請(qǐng)人履行房屋買賣合同;2、裁決被申請(qǐng)人支付違約金暫算100天計(jì)人民幣114,000元(228萬元0.05%100天)(以下所涉貨幣幣種均為人民幣);3、本案仲裁費(fèi)由被申請(qǐng)人承擔(dān)。

　　申請(qǐng)人稱：申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于XX年4月15日和4月21日，就申請(qǐng)人購(gòu)買被申請(qǐng)人位于本市的房屋分別達(dá)成了《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》和《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，申請(qǐng)人已經(jīng)根據(jù)合同履行了合同約定的部分義務(wù)，支付了首期房款100萬元(其中包括101室的首期房?jī)r(jià)款)，雙方約定剩余房款由申請(qǐng)人向銀行貸款予以支付。由于被申請(qǐng)人未提供本交易所需的書面材料和相關(guān)證明，貸款未能通過。但即使最終貸款未被銀行批準(zhǔn)，申請(qǐng)人也一直表示愿意按合同約定在交易時(shí)以現(xiàn)金補(bǔ)足。因房?jī)r(jià)上漲，被申請(qǐng)人以種種理由不愿意交房，又提起仲裁欲解除合同，直至今日申請(qǐng)人仍舊希望被申請(qǐng)人能遵守合同約定接受申請(qǐng)人的履行行為，完成本次交易。同時(shí)，根據(jù)合同約定，被申請(qǐng)人應(yīng)于XX年1月10日前騰出房屋并通知申請(qǐng)人進(jìn)行驗(yàn)收交接，被申請(qǐng)人迄今沒有履行。申請(qǐng)人認(rèn)為被申請(qǐng)人故意拖延或不及時(shí)提供相關(guān)材料的，申請(qǐng)人可追究其違約責(zé)任;被申請(qǐng)人未在約定期限交付房地產(chǎn)的，應(yīng)支付自應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付日止相當(dāng)于已付款每日萬分之五的違約金。遂申請(qǐng)人提出上述仲裁請(qǐng)求。

　　被申請(qǐng)人答辯并反請(qǐng)求稱：系爭(zhēng)房屋是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房屋，申請(qǐng)人要求提供的書面材料和相關(guān)材料在客觀上是不存在的，且根據(jù)合同約定亦未要求被申請(qǐng)人提供，申請(qǐng)人在銀行貸款未能辦妥的情況下，盡管聲稱現(xiàn)金已備妥，但仍以提供這種不可能存在的文件為履約前提，其無意履行合同的意圖十分清楚，至少未按約履行合同的事實(shí)已經(jīng)成立，據(jù)此，被申請(qǐng)人已依法經(jīng)過合理催告解除了合同。為此，被申請(qǐng)人請(qǐng)求仲裁庭駁回申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求并提出仲裁反請(qǐng)求。

　　被申請(qǐng)人提出如下仲裁反請(qǐng)求：1、確認(rèn)解約行為有效;2、裁決申請(qǐng)人支付逾期違約金計(jì)140,160元(自XX年5月10日起至XX年12月14日止，共219天，每日640元)。

　　對(duì)于被申請(qǐng)人的仲裁反請(qǐng)求，申請(qǐng)人辯稱：被申請(qǐng)人單方解除合同的行為是無效行為，雙方在合同第九條中明確排除了解除合同的爭(zhēng)議解決方式;合同履行過程中被申請(qǐng)人違約，申請(qǐng)人不存在違約行為，故被申請(qǐng)人要求申請(qǐng)人支付違約金無事實(shí)依據(jù)，請(qǐng)求駁回。

　　二、仲裁庭認(rèn)定的事實(shí)及其依據(jù)

　　仲裁庭經(jīng)審理查明：XX年4月15日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人經(jīng)上海某物業(yè)代理有限公司中介，簽訂《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》，被申請(qǐng)人愿意將座落在上海市浦東新區(qū)某路55弄18號(hào)201室的房屋出售給申請(qǐng)人。XX年4月21日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定被申請(qǐng)人將座落在上海市浦東新區(qū)某路55弄18號(hào)201室，建筑面積141.25平方米的房屋出售給申請(qǐng)人，房?jī)r(jià)款178萬元。同一天，申請(qǐng)人又將座落于上海市浦東新區(qū)某路55弄18號(hào)101室建筑面積120.48平方米的房屋出售給申請(qǐng)人，房?jī)r(jià)款150萬元。兩份合同均在附件三“付款協(xié)議”中規(guī)定了兩套房屋總的房?jī)r(jià)款支付方法，即房?jī)r(jià)款總額328萬元，在合同簽訂后二日內(nèi)，申請(qǐng)人支付首期房?jī)r(jià)款100萬元，被申請(qǐng)人應(yīng)自籌資金至抵押權(quán)人處全額還清抵押貸款余額，注銷抵押登記;申請(qǐng)人同意通過向銀行申請(qǐng)228萬元貸款的形式支付第二期房?jī)r(jià)款;申請(qǐng)人應(yīng)在簽訂買賣合同后十日內(nèi)向該貸款銀行申請(qǐng)貸款，簽署借款抵押合同等一切相關(guān)協(xié)議，辦理一切相關(guān)手續(xù)，并支付一切相關(guān)費(fèi)用;“若申請(qǐng)人之貸款申請(qǐng)未經(jīng)貸款銀行審核通過或者審核通過的額度不足申請(qǐng)額度，則申請(qǐng)人應(yīng)于附件三付款協(xié)議第4條所述送件當(dāng)日將其補(bǔ)足并支付給被申請(qǐng)人”。付款協(xié)議第4條規(guī)定申請(qǐng)人第二期房?jī)r(jià)款的支付方式為：“申請(qǐng)人之貸款申請(qǐng)經(jīng)貸款銀行審核通過……且被申請(qǐng)人名義之抵押登記已經(jīng)注銷后7個(gè)工作日內(nèi)，雙方親自或委托上海某物業(yè)代理有限公司赴上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶及抵押登記手續(xù)(送件)，并由上海某物業(yè)代理有限公司收?qǐng)?zhí)收件收據(jù)。待上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具以申請(qǐng)人為所有權(quán)人的房地產(chǎn)證和以貸款銀行為抵押權(quán)人的他項(xiàng)權(quán)證，且將該他項(xiàng)權(quán)證送交貸款銀行后伍個(gè)工作日內(nèi)，申請(qǐng)人應(yīng)支付給被申請(qǐng)人第二期房?jī)r(jià)款，該期房?jī)r(jià)款由貸款銀行代為支付。”合同補(bǔ)充條款第5款約定“雙方應(yīng)在本合同履行過程中各自及時(shí)提供本交易所需的書面材料和相關(guān)證明”。合同第九條約定：申請(qǐng)人未按本合同付款協(xié)議約定期限付款的，應(yīng)當(dāng)向被申請(qǐng)人支付違約金，違約金按申請(qǐng)人逾期未付款日萬分之伍計(jì)算，違約金自本合同應(yīng)付款期限之第二日起算至實(shí)際付款之日止。逾期超過七日后申請(qǐng)人仍未付款的，除申請(qǐng)人應(yīng)向被申請(qǐng)人支付七日的違約金外，“合同繼續(xù)履行，申請(qǐng)人還應(yīng)繼續(xù)向被申請(qǐng)人支付違約金至實(shí)際付款之日止，違約金按申請(qǐng)人逾期未付款日萬分之伍計(jì)算。”合同第四條約定：“雙方同意，被申請(qǐng)人于XX年1月10日前騰出該房屋并通知申請(qǐng)人進(jìn)行驗(yàn)收交接。”合同第十條約定：被申請(qǐng)人未按本合同約定的期限將上述房屋交付(包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)人支付違約金，違約金按申請(qǐng)人已付款日萬分之伍計(jì)算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應(yīng)當(dāng)交付之日起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過七日后被申請(qǐng)人仍未交付的，除被申請(qǐng)人應(yīng)向申請(qǐng)人支付七日的違約金外，“合同繼續(xù)履行，被申請(qǐng)人還應(yīng)繼續(xù)向申請(qǐng)人支付違約金至實(shí)際交付之日止，違約金按申請(qǐng)人已付款日萬分之伍計(jì)算。”合同第十二條約定：“本合同自上海市公證處公證之日起生效。”

　　合同簽訂后，上海市公證處于XX年4月22日出具了()滬證外經(jīng)字第12770號(hào)《公證書》，確認(rèn)雙方當(dāng)事人簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的效力。被申請(qǐng)人按約歸還銀行貸款，辦妥了出售的兩處房屋貸款的他項(xiàng)權(quán)利終止手續(xù)，取得了收件收據(jù)。申請(qǐng)人支付了兩套房屋的首期房?jī)r(jià)款共計(jì)100萬元后，即按約定向有關(guān)銀行申請(qǐng)第二期房?jī)r(jià)款的抵押貸款。由于101室安裝樓梯與201室相通，呈復(fù)式結(jié)構(gòu)狀，銀行方面要求申請(qǐng)人提供該兩套房屋被開發(fā)商當(dāng)作一套房屋出售的證明文件，申請(qǐng)人即向被申請(qǐng)人索要。被申請(qǐng)人認(rèn)為不存在出售一套復(fù)式房的情況，上述房屋結(jié)構(gòu)狀況在買賣發(fā)生時(shí)申請(qǐng)人是知道的，才與之簽訂買賣合同，且合同中也沒有要求被申請(qǐng)人提供上述文件的條款，被申請(qǐng)人表示無法提供，并催促申請(qǐng)人支付第二期228萬元房?jī)r(jià)款。在合同簽訂后10日內(nèi)，申請(qǐng)人未能與銀行簽訂抵押貸款協(xié)議，XX年7月9日，被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人發(fā)出催告函，要求將申請(qǐng)貸款所必需的所有相關(guān)資料全數(shù)向貸款銀行提供，并積極履行本次交易中申請(qǐng)人方的相關(guān)義務(wù)，保證本次交易順利完成。XX年7月26日，申請(qǐng)人致函被申請(qǐng)人，表示第二期房款已備妥，只要被申請(qǐng)人提供分層變成復(fù)式的正式變更文件即可付款。XX年10月16日，被申請(qǐng)人致函申請(qǐng)人，表示無法提供申請(qǐng)人所要求提供的文件，且合同中未約定其提供該等文件，并明確要求申請(qǐng)人在五日內(nèi)支付第二期房?jī)r(jià)款，否則視為申請(qǐng)人單方終止合同。XX年10月25日，申請(qǐng)人又致函被申請(qǐng)人，表示第二期房款早已準(zhǔn)備完成，只要被申請(qǐng)人將相關(guān)證明文件交給申請(qǐng)人，申請(qǐng)人即可隨時(shí)支付第二期房款。XX年12月14日，被申請(qǐng)人發(fā)出《解除合同通知書》，提出解除合同，追究申請(qǐng)人的違約責(zé)任，并于次日向仲裁委提交了仲裁申請(qǐng)。XX年3月15日，被申請(qǐng)人又向仲裁委提交了《撤回仲裁申請(qǐng)書》，請(qǐng)求撤回仲裁申請(qǐng)。XX年3月16日，仲裁委以()滬仲案字第0893號(hào)決定書準(zhǔn)予撤回。XX年4月10日，申請(qǐng)人致函被申請(qǐng)人，根據(jù)被申請(qǐng)人撤回申請(qǐng)的行為，提出繼續(xù)履行合同，并表示已準(zhǔn)備了相應(yīng)的房款，希望被申請(qǐng)人提供合同約定的相關(guān)材料，以便雙方共同前往交易中心辦理手續(xù)并辦理房屋交接手續(xù)，同時(shí)聲明對(duì)被申請(qǐng)人的遲延交房保留追索的權(quán)利。XX年4月15日，被申請(qǐng)人以《回復(fù)函》聲明解約行為繼續(xù)有效，要求申請(qǐng)人承擔(dān)違約責(zé)任，在十日內(nèi)到被申請(qǐng)人處取回扣除違約金后的首期房?jī)r(jià)款。

　　三、仲裁庭裁決及其理由

　　仲裁庭認(rèn)為：申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是雙方真實(shí)的意思表示，合同經(jīng)上海市公證處確認(rèn)后即發(fā)生法律效力，雙方均應(yīng)按照合同約定履行。現(xiàn)申請(qǐng)人要求被申請(qǐng)人繼續(xù)履行合同，并承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，被申請(qǐng)人則要求確認(rèn)合同已被解除，并要求申請(qǐng)人承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，雙方的分歧集中表現(xiàn)在申請(qǐng)人未支付第二期房?jī)r(jià)款是否構(gòu)成違約，以及被申請(qǐng)人是否具有解約權(quán)兩個(gè)問題上。前一個(gè)問題又可以分解為合同約定的支付第二期房?jī)r(jià)款的期限是否已經(jīng)屆滿，以及如果屆滿，申請(qǐng)人是否具有足夠的抗辯理由不予支付兩個(gè)方面。至于被申請(qǐng)人未交付房屋是否構(gòu)成違約及合同是否應(yīng)繼續(xù)履行的問題，鑒于被申請(qǐng)人未交付房屋的理由是合同已被解除，故該爭(zhēng)議依附于解約權(quán)問題：如果解約權(quán)成立，被申請(qǐng)人就不構(gòu)成違約，合同無需繼續(xù)履行;如果解約權(quán)不成立，被申請(qǐng)人就構(gòu)成違約，必須繼續(xù)履行合同。雙方形成爭(zhēng)議的問題還包括被申請(qǐng)人撤回第一次仲裁申請(qǐng)的行為是否表明其撤回了解約行為的問題。當(dāng)事人在仲裁庭調(diào)查及辯論過程中、以及在庭后由代理人向仲裁庭提交的書面代理意見中，對(duì)本案的爭(zhēng)議發(fā)表了充分的意見，在此基礎(chǔ)上，仲裁庭經(jīng)過評(píng)議形成了如下觀點(diǎn)。

　　第一、關(guān)于支付第二期房?jī)r(jià)款的約定期限是否已經(jīng)屆滿的問題

　　申請(qǐng)人認(rèn)為：根據(jù)合同附件三付款協(xié)議第3條約定，第二期房款通過銀行貸款的方式支付，附件三第4條則規(guī)定了第二期付款的三個(gè)條件，即“待上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具以申請(qǐng)人為所有權(quán)人的房地產(chǎn)證”、“以貸款銀行為抵押權(quán)人的他項(xiàng)權(quán)證”、和“將該他項(xiàng)權(quán)證送交貸款銀行”。由于雙方未最終交易，“以申請(qǐng)人為所有權(quán)人的房地產(chǎn)證”未能辦出;由于銀行貸款未被批準(zhǔn)，“以貸款銀行為抵押權(quán)人的他項(xiàng)權(quán)證”也未能辦出;他項(xiàng)權(quán)證就更不可能送交貸款銀行;故相應(yīng)的條件未能成就，付款期限沒有到來。同時(shí)，根據(jù)附件三第3條約定，如果申請(qǐng)人之貸款申請(qǐng)未經(jīng)銀行審核通過或者通過的額度不足申請(qǐng)額度，則申請(qǐng)人應(yīng)于“送件”當(dāng)日以現(xiàn)金補(bǔ)足，由于雙方并未前往交易，故“送件”之日并未到來。因此，申請(qǐng)人支付第二期房款的期限未到，從而也就不存在違約。

　　被申請(qǐng)人認(rèn)為：根據(jù)合同附件三第3條約定，申請(qǐng)人第二期房款通過銀行貸款的方式支付，“申請(qǐng)人應(yīng)于簽訂買賣合同后十日內(nèi)向該貸款銀行申請(qǐng)貸款，簽署借款抵押合同等一切相關(guān)協(xié)議，辦理一切相關(guān)手續(xù)，并支付一切相關(guān)費(fèi)用并申請(qǐng)辦理貸款抵押合同公證手續(xù)(若有)”。現(xiàn)申請(qǐng)人未在十日內(nèi)簽署相關(guān)協(xié)議、辦理相關(guān)手續(xù)，已經(jīng)構(gòu)成違約。根據(jù)合同附件三第3條的規(guī)定，在貸款不能時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)在“送件”之日以現(xiàn)金補(bǔ)足;而根據(jù)合同附件三第4條約定，“送件”日則為“待申請(qǐng)人之貸款申請(qǐng)經(jīng)貸款銀行審核通過，且公證處出具買賣合同公證書(若有)、借款抵押合同公證書(若有)且被申請(qǐng)人名義之抵押登記已經(jīng)注銷后7個(gè)工作日內(nèi)”。因此，申請(qǐng)人未在“送件日”以現(xiàn)金補(bǔ)足亦已構(gòu)成違約。

　　仲裁庭認(rèn)為：雙方的分歧在于對(duì)合同約定的理解。首先，根據(jù)合同約定，申請(qǐng)人應(yīng)在合同簽署后十日內(nèi)辦理銀行貸款申請(qǐng)手續(xù)、簽署貸款抵押合同等一切相關(guān)協(xié)議、辦理一切相關(guān)手續(xù)，在銀行貸款未獲批準(zhǔn)的情況下，則應(yīng)按照合同約定在“送件當(dāng)日”以現(xiàn)金支付第二期房?jī)r(jià)款。除非申請(qǐng)人貸款未獲得批準(zhǔn)是由于被申請(qǐng)人過錯(cuò)造成的，否則申請(qǐng)人未在訂立合同后十日內(nèi)簽署貸款抵押合同、辦理一切相關(guān)手續(xù)，就不能免除按合同約定在“送件當(dāng)日”以現(xiàn)金支付第二期房?jī)r(jià)款的義務(wù)。第二，合同附件三第4條中對(duì)于“送件日”有明文的約定，即“申請(qǐng)人之貸款申請(qǐng)經(jīng)貸款銀行審核通過，且公證處出具買賣合同公證書(若有)、借款抵押合同公證書(若有)且被申請(qǐng)人名義之抵押登記已經(jīng)注銷后7個(gè)工作日內(nèi)”，因此，“送件日”在合同約定中是確定的，不存在合同約定不確定或不明確的情況，本案中存在的分歧屬于履約過程中如何理解合同約定的問題。申請(qǐng)人方同意送件之日是可以界定和發(fā)生的，但認(rèn)為由于二手房交易通常由中介機(jī)構(gòu)從中安排一切交易程序，何時(shí)送件也由中介方安排，所以送件日的確定有賴于中介方的通知;被申請(qǐng)人方則認(rèn)為送件日由合同本身加以確定。仲裁庭認(rèn)為，中介方安排交易并非合同履行的必備條件，合同本身也明確約定了雙方親自或委托中介方辦理送件手續(xù)兩種可以選擇的安排，況且中介機(jī)構(gòu)亦只能根據(jù)合同而不是撇開當(dāng)事人意愿自行確定日期送件，所以送件日是合同當(dāng)事人約定的、而不是非當(dāng)事人指定的履行期限。由于申請(qǐng)人貸款申請(qǐng)未獲得銀行批準(zhǔn)，其中“貸款申請(qǐng)經(jīng)貸款銀行審核通過”和公證處出具“借款抵押合同公證書”兩個(gè)條件無法成就，而該兩個(gè)條件均屬于需申請(qǐng)人進(jìn)行一定行為即與銀行簽約和向公證處申請(qǐng)辦理公證才能得到的結(jié)果，且又是合同附件三第3條約定的申請(qǐng)人義務(wù)，申請(qǐng)人以其自身不履約導(dǎo)致的后果、而不是對(duì)方的過錯(cuò)作為抗辯理由，來論證“送件日”并未到來，顯然是不能支持的，亦與合同約定的買賣合同簽訂后十日內(nèi)申請(qǐng)人完成申請(qǐng)貸款、簽署借款抵押合同、申請(qǐng)辦理借款抵押合同公證手續(xù)的期限相違背。第三，根據(jù)合同約定，“經(jīng)貸款銀行審核通過”和“被申請(qǐng)人名義之抵押登記已經(jīng)注銷”是確定“送件日”的必要條件，“公證處出具買賣合同公證書(若有)、借款抵押合同公證書(若有)”是或然條件，而根據(jù)合同附件三第3條的約定，“簽署借款抵押合同”及“申請(qǐng)辦理借款抵押合同公證手續(xù)”均“應(yīng)于簽訂買賣合同后十日內(nèi)”完成。由于“被申請(qǐng)人名義之抵押登記已經(jīng)注銷”在合同訂立時(shí)已經(jīng)完成，因此，本案中“送件日”應(yīng)確定為申請(qǐng)人簽署貸款合同(表明其貸款申請(qǐng)已經(jīng)銀行審核通過)的合理期限或“公證處出具買賣合同公證書”兩者中后一個(gè)期限之后的7個(gè)工作日。由于簽署貸款合同的合理期限即《上海市房地產(chǎn)買賣合同》訂立后十天內(nèi)的期限為晚，應(yīng)據(jù)此確定。這樣，辦妥貸款的最后期限應(yīng)該是XX年5月2日，該日為法定休息日，延期至5月8日，即此后的第一個(gè)工作日，雙方應(yīng)在隨后的七個(gè)工作日內(nèi)送件，同時(shí)申請(qǐng)人以現(xiàn)金補(bǔ)足房款。5月8日隨后的七個(gè)工作日的最后一天是XX年5月17日，當(dāng)事人未最遲于該日送件，屬于不履行合同義務(wù)。

　　第二、如果申請(qǐng)人支付第二期房款的約定期限已經(jīng)屆滿，申請(qǐng)人是否具有足夠的抗辯理由不予支付的問題

　　即使申請(qǐng)人未如期支付第二期房?jī)r(jià)款，也不能當(dāng)然認(rèn)定申請(qǐng)人就一定構(gòu)成了違約，因?yàn)樯暾?qǐng)人仍然可能具有一定的抗辯理由，從而避免其付款義務(wù)。申請(qǐng)人在本案中主張的抗辯理由是針對(duì)未能申請(qǐng)到貸款的，即貸款不能的原因在于被申請(qǐng)人未提供相關(guān)文件和材料。被申請(qǐng)人則一再?gòu)?qiáng)調(diào)這種文件既是合同未約定的，又是客觀上不存在的。

　　對(duì)于未按約定在送件之日以現(xiàn)金補(bǔ)足房?jī)r(jià)款，申請(qǐng)人于代理詞中表示承認(rèn)若在送件之日“申請(qǐng)人不支付第二期房款，則是造成根本違約”，但申請(qǐng)人的抗辯理由時(shí)是本案中送件之日尚未到來。而被申請(qǐng)人也主張若申請(qǐng)人送件之日未補(bǔ)足房款即構(gòu)成違約，但認(rèn)為送件日已經(jīng)屆滿，未予送件是申請(qǐng)人違約造成的。仲裁庭認(rèn)為，本案審理之201室和另案審理之101室分別記載于兩張不同的產(chǎn)權(quán)證，屬于兩套房屋，雙方買賣亦簽訂了兩份合同，故事實(shí)上只存在雙方在一次交易中完成了兩套房屋的買賣，不存在將101室和201室作為一套房屋出售的情況，因此申請(qǐng)人要求提供的證明在客觀上不可能存在，合同中沒有也不可能約定提供這樣的文件。至于該兩套房屋客觀上已被打通，外觀上類似于一套復(fù)式房屋，申請(qǐng)人認(rèn)為屬于結(jié)構(gòu)變更，被申請(qǐng)人認(rèn)為屬于裝修現(xiàn)狀。鑒于訂立合同時(shí)被申請(qǐng)人未作隱瞞，申請(qǐng)人在購(gòu)買時(shí)已經(jīng)察看房屋、了解房屋狀況，但未提出異議，既未要求被申請(qǐng)人恢復(fù)原狀，亦未特別要求被申請(qǐng)人提供批準(zhǔn)變更的文件，應(yīng)視為申請(qǐng)人認(rèn)可現(xiàn)狀，除非申請(qǐng)人證明這種情況違反了國(guó)家的禁令，否則不應(yīng)加重被申請(qǐng)人的合同義務(wù)，不能要求其提供合同中未明文列出、且為一般交易所不需要的文件。況且，即使這種情況違反了國(guó)家禁令，被申請(qǐng)人亦可選擇恢復(fù)原狀或申請(qǐng)批準(zhǔn)變更兩種救濟(jì)途徑，并非只有申請(qǐng)批準(zhǔn)變更一途。由于申請(qǐng)人未能指出違反何種國(guó)家禁止性規(guī)定，仲裁庭認(rèn)為申請(qǐng)人所主張的被申請(qǐng)人打通房屋的行為已經(jīng)違反了有關(guān)法律、需要獲得特別批準(zhǔn)的依據(jù)不足，申請(qǐng)人應(yīng)按現(xiàn)狀接受房屋。至于申請(qǐng)人稱合同補(bǔ)充條款第5條明確規(guī)定了雙方“各自及時(shí)提交本交易所需相關(guān)材料和相關(guān)證明”、表明合同中已經(jīng)記載了被申請(qǐng)人提供相應(yīng)材料的義務(wù)一節(jié)，仲裁庭認(rèn)為上述文字只能理解為一般交易所必須、以及為雙方特別約定的材料和證明，不能推導(dǎo)出相關(guān)材料和相關(guān)證明就是申請(qǐng)人要求的變更文件的結(jié)論，這是因?yàn)楸景干暾?qǐng)人特別要求的文件在一般交易中是不存在的，而在本案中又未經(jīng)當(dāng)事人特別約定。鑒于申請(qǐng)人明確表示將101室和201室當(dāng)作一套房屋銷售的證明是“涉及到我方申請(qǐng)貸款之銀行是否放貸之關(guān)鍵”，表明其將兩套房屋當(dāng)作一套房屋來申請(qǐng)貸款而未獲批準(zhǔn)，申請(qǐng)人未舉證證明其又將兩套房屋分別申請(qǐng)貸款但銀行仍然要求提供相應(yīng)材料，故不能排除相關(guān)材料問題的提出屬于申請(qǐng)人申請(qǐng)不當(dāng)?shù)暮蠊�。仲裁庭認(rèn)為，本案中房屋按現(xiàn)狀無法獲得貸款，屬于合同約定之“貸款申請(qǐng)未經(jīng)貸款銀行審核通過”，申請(qǐng)人應(yīng)按合同約定以現(xiàn)金在“送件當(dāng)日將其補(bǔ)足并支付給被申請(qǐng)人”。然而，在合同履行過程中，盡管申請(qǐng)人曾經(jīng)表示過房款已備妥，照理合同已經(jīng)可以實(shí)際履行，雙方應(yīng)即辦理“送件”手續(xù)，但申請(qǐng)人仍然表示“一俟貴方的正式文件到位即可付款”，單方面將被申請(qǐng)人出具變更文件作為申請(qǐng)人以現(xiàn)金支付房?jī)r(jià)款的前置條件，而不是在備妥房款后明確表示即可送件，表明申請(qǐng)人并無立即送件的意愿。需要指出的是，申請(qǐng)人代理人在庭審后向仲裁庭提交的書面代理意見中也明確表示：“申請(qǐng)人在以現(xiàn)金補(bǔ)足第二期房款的前提下已經(jīng)不需要被申請(qǐng)人提供房屋變更結(jié)構(gòu)的相關(guān)證明”，足以證明將出具變更文件作為申請(qǐng)人以現(xiàn)金補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的前置條件是不能成立的。由于前置條件不能成立，因此，雙方未實(shí)際送件的責(zé)任在于申請(qǐng)人。現(xiàn)申請(qǐng)人以其不愿立即送件而導(dǎo)致的客觀上未送件的后果，作為其不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)，顯然也是企圖從自身的不履約中獲取利益，是不能支持的，應(yīng)認(rèn)定為違約。至于申請(qǐng)人在庭審中對(duì)“我方的房款已備妥”解釋為是表示只要被申請(qǐng)人提供變更文件即可辦妥貸款，顯然與文字含義不符。因此，鑒于被申請(qǐng)人不負(fù)有向申請(qǐng)人提供雙方未約定的所謂變更文件的合同義務(wù)，申請(qǐng)人關(guān)于未能獲得貸款的責(zé)任在于被申請(qǐng)人的抗辯理由不能成立;鑒于申請(qǐng)人明確表示房款已經(jīng)辦妥，所謂變更文件已經(jīng)不再需要，未立即以現(xiàn)金補(bǔ)足房?jī)r(jià)款從而不能同時(shí)辦理送件手續(xù)的責(zé)任在于申請(qǐng)人。

　　第三、關(guān)于被申請(qǐng)人是否具有解約權(quán)問題

　　申請(qǐng)人認(rèn)為：合同法的精神是當(dāng)事人意思自治。雙方在合同中已經(jīng)約定“申請(qǐng)人未按本合同付款協(xié)議期限付款的，應(yīng)當(dāng)向被申請(qǐng)人支付違約金，合同繼續(xù)履行”，并特別明確排除了被申請(qǐng)人單方解除合同的權(quán)利。根據(jù)“有約定從約定、無約定從法定”的原則，被申請(qǐng)人不得行使已被排除的解約權(quán)。

　　被申請(qǐng)人認(rèn)為：系爭(zhēng)合同是一份格式合同，其中有約定解除的內(nèi)容，雙方劃去相應(yīng)內(nèi)容只能說明雙方未選擇約定解除，決不能擴(kuò)張解釋為雙方同時(shí)排除了法定解約權(quán)，法定權(quán)利的放棄必須基于當(dāng)事人的明示。因此，在經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)五個(gè)月之久的催告后，被申請(qǐng)人有權(quán)根據(jù)合同法規(guī)定以經(jīng)過合理期限的催告為由行使法定解約權(quán)。

　　仲裁庭認(rèn)為：首先，雙方使用的合同文本是由上海市房屋土地資源管理局和上海市工商行政管理局共同制定的上海市房地產(chǎn)買賣示范文本，雖然不同于當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商其條款的格式合同，但示范文本屬于供當(dāng)事人參照訂立或約定采用的合同文本，當(dāng)事人可根據(jù)需要對(duì)合同文本進(jìn)行增刪。根據(jù)合同法第九十三條和第九十四條的規(guī)定，合同解除權(quán)分為約定解除權(quán)和法定解除權(quán)，示范文本第九條第二項(xiàng)及第十條第二項(xiàng)是關(guān)于雙方在合同中約定解除權(quán)的內(nèi)容，雙方在合同中劃去關(guān)于約定解除權(quán)的內(nèi)容表明該部分內(nèi)容不再存在，即雙方未作行使解約權(quán)的約定。由于雙方未明文約定不得行使解約權(quán)，故不能據(jù)以作出雙方已排除解約權(quán)的推定，申請(qǐng)人的觀點(diǎn)不能成立。第二，在未約定合同解除權(quán)的情況下，被申請(qǐng)人擁有行使法定解約權(quán)的權(quán)利，關(guān)鍵是看解約的事實(shí)依據(jù)即違約行為和法律依據(jù)是否成立。被申請(qǐng)人明確表示其行使解約權(quán)的依據(jù)是合同法第九十四條第三項(xiàng)規(guī)定，即“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”。在房地產(chǎn)買賣關(guān)系中，買方的主要義務(wù)是支付房?jī)r(jià)款。由于申請(qǐng)人在簽約后十天內(nèi)，甚至直至仲裁庭調(diào)查終結(jié)仍然未能申請(qǐng)到銀行貸款，本案應(yīng)按以現(xiàn)金補(bǔ)足的方式支付第二期房?jī)r(jià)款，鑒于按照合同可以確定按該方式履行合同時(shí)送件的最后期限為XX年5月17日，申請(qǐng)人從次日起未支付房款的行為構(gòu)成了違約，遲延履行主要債務(wù)的違約事實(shí)已經(jīng)形成。第三，被申請(qǐng)人從XX年7月9日起以書面形式進(jìn)行了催告，至XX年12月14日書面通知解除合同，期間經(jīng)過了5個(gè)月零5天，由于合同法未規(guī)定合理期限的具體期間，仲裁庭參照其他情況并考慮本案的特殊性質(zhì)予以確定。被申請(qǐng)人代理人認(rèn)為，盡管合同法對(duì)合理期限未作規(guī)定，但最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[]7號(hào))第15條規(guī)定了三個(gè)月為合理期限，該解釋雖然只適用于一手房買賣，然而在沒有其他規(guī)定的情況下參照該解釋的精神是合理的。仲裁庭認(rèn)為，鑒于本案中被申請(qǐng)人的催告期限超過了5個(gè)月，該期間正是上海市房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)時(shí)期，而申請(qǐng)人抗辯付款的理由即提供兩套房屋變更為一套的相關(guān)材料既不能成立，在客觀上亦永遠(yuǎn)無法滿足，因此，如果不解除雙方的合同關(guān)系，本案的房屋買賣將永遠(yuǎn)無法達(dá)成，合同目的不可能得到實(shí)現(xiàn)，法律關(guān)系的不確定性無法得到消除。據(jù)此，仲裁庭認(rèn)定被申請(qǐng)人解除合同的行為具有合理性，其催告已經(jīng)經(jīng)過了合理的期限，被申請(qǐng)人依法享有解除合同的權(quán)利。

　　第四、關(guān)于被申請(qǐng)人撤回第一次仲裁申請(qǐng)的行為是否表明其撤回了解約行為的問題

　　申請(qǐng)人認(rèn)為被申請(qǐng)人已向仲裁庭撤回了前一次仲裁申請(qǐng)，表明其撤回了解約行為，應(yīng)繼續(xù)履行合同。被申請(qǐng)人認(rèn)為撤回仲裁申請(qǐng)只是因認(rèn)為根據(jù)法律規(guī)定向仲裁機(jī)構(gòu)提出對(duì)解除合同行為效力異議的權(quán)利在于對(duì)方。仲裁庭認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，解除合同的通知到達(dá)對(duì)方后即已生效，不存在撤回的問題。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力，因此，只有在異議成立后，解約行為才能被認(rèn)定為無效。解約通知到達(dá)對(duì)方后只能被認(rèn)定無效，是不能撤回的。

　　此外，當(dāng)事人在合同中約定了房屋的單價(jià)，但合同附件三付款協(xié)議則約定了兩套房屋總的房?jī)r(jià)款和支付方式，被申請(qǐng)人將兩套房屋總的首付款100萬元平均計(jì)入兩套房屋，即認(rèn)為申請(qǐng)人對(duì)兩套房屋各支付了50萬元首付款，這種計(jì)算方式不影響兩套房屋的總價(jià)，亦不影響申請(qǐng)人承擔(dān)違約金的數(shù)額，可予采納。

　　綜合上述各點(diǎn)，仲裁庭認(rèn)為，由于被申請(qǐng)人合法行使了合同解除權(quán)，合同已經(jīng)解除，不再繼續(xù)履行，被申請(qǐng)人亦不具有交付房屋的義務(wù)，故申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求應(yīng)予駁回;由于申請(qǐng)人違約未支付房?jī)r(jià)款，且經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行合同義務(wù)，被申請(qǐng)人的解約行為成立，申請(qǐng)人應(yīng)根據(jù)合同約定承擔(dān)自XX年5月18日起至XX年12月14日止的逾期違約責(zé)任，即承擔(dān)1,280,000元210天0.0005=134,400元的逾期付款違約金，考慮到仲裁庭支持被申請(qǐng)人仲裁請(qǐng)求的比例，本案仲裁反請(qǐng)求部分的仲裁費(fèi)用(已由被申請(qǐng)人預(yù)繳)由申請(qǐng)人承擔(dān)96%，被申請(qǐng)人承擔(dān)4%。鑒于被申請(qǐng)人逾期違約金可在已經(jīng)收到的第一期房?jī)r(jià)款中予以扣除、余款歸還申請(qǐng)人的表示與法無悖，可予采納。

　　基于以上理由，申請(qǐng)人朱某、葛某與被申請(qǐng)人高某房地產(chǎn)買賣合同履行糾紛案，仲裁庭裁決如下：

　　一、申請(qǐng)人朱某、葛某要求繼續(xù)履行申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人高某于XX年4月21日簽訂的購(gòu)買上海市浦東新區(qū)某路201室的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的仲裁請(qǐng)求不予支持;

　　二、申請(qǐng)人朱某、葛某要求裁決被申請(qǐng)人高某支付違約金人民幣11.4萬元的仲裁請(qǐng)求不予支持;

　　三、確認(rèn)被申請(qǐng)人高某XX年12月14日《解除合同通知函》有效，解除被申請(qǐng)人高某與申請(qǐng)人朱某、葛某于XX年4月21日簽訂的買賣上海市浦東新區(qū)某路201室的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》;

　　四、申請(qǐng)人朱某、葛某應(yīng)向被申請(qǐng)人高某支付違約金人民幣134,400元;

　　五、本案仲裁費(fèi)用人民幣31,952元(已由申請(qǐng)人預(yù)繳)，由申請(qǐng)人朱某、葛某承擔(dān);本案反請(qǐng)求部分仲裁費(fèi)用人民幣32,161元(已由被申請(qǐng)人預(yù)繳)，由申請(qǐng)人朱某、葛某 承擔(dān)人民幣30,874.56元，被申請(qǐng)人高某承擔(dān)人民幣 1,286.44元。