房地產(chǎn)買賣中被告如何行使先履行抗辯權(quán)
XX年3月1日陳某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣合同，約定陳某購買開發(fā)公司的商品房一幢，陳某應(yīng)于合同訂立之日起一次性付清全部房款。開發(fā)公司應(yīng)在XX年10月31日前將商品房交付原告，出買人逾期交房，應(yīng)從房屋交付期限的第二天起至實際交付之日止向買受人支付已交房價款萬分之十的違約金;如買受人逾期付款，應(yīng)自應(yīng)付款期限之第二日起至實際支付之日按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之十的違約金。合同訂立當(dāng)日，陳某向開發(fā)公司交付房款90萬元，XX年1月5日開發(fā)公司將房屋交付陳某，經(jīng)開發(fā)公司催要，XX年4月8日，陳某將所欠房款3040元付清。4月20日，陳某提起訴訟，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司支付逾期交房違約金9萬余元。開發(fā)公司辯稱，原告來按合同約定一次付清房款，延期交房是行使先履行抗辯權(quán)，應(yīng)駁回原告的訴求。
在審理過程中，對開發(fā)公司是否享有先履行抗辯權(quán)有兩種意見：一種意見認(rèn)為，雙方在合同中有明確約定，而陳某并未一次付清房款，其存在履行瑕疵，在標(biāo)的物不能分割的情況下，應(yīng)駁回原告的請求;另一種意見認(rèn)為，從設(shè)立先履行抗辯權(quán)的立法本意來看，原告已履行合同約定的絕大部分義務(wù)，被告的利益已得到基本的保護(hù)，此時被告已不享有先履行抗辯權(quán)，原告之訴求應(yīng)予支持。
筆者同意第二種意見。首先，合同法設(shè)立先履行抗辯權(quán)的立法本意是保護(hù)后履行當(dāng)事人的利益，當(dāng)先履行一方當(dāng)事人履行了主要給付義務(wù)，以致訂立合同的目的能夠基本得以實現(xiàn)，后履行一方當(dāng)事人一般不能主張先履行抗辯權(quán)。本案原告陳某，將商品房價款903040元的90萬元已如期支付給了被告房地產(chǎn)開發(fā)公司，履行了絕大部分給付義務(wù)，被告賣房后的應(yīng)得利益已基本得以實現(xiàn)，故其不應(yīng)享有先訴抗辯權(quán)。
其次，被告行使先履行抗辯權(quán)有失公平和誠實信用原則。因為如一方履行了合同規(guī)定的主要給付義務(wù)，而存有較小的履行瑕疵，另一方則以此行使先履行抗辯權(quán)，使其受到重大利益損失，有悖于合同法的公平和誠實信用原則，故本案被告不應(yīng)享有先履行抗辯權(quán)。
綜上，在先履行一方當(dāng)事人的利益基本得到滿足，合同目的基本得以實現(xiàn)的情況下，后履行一方當(dāng)事人不再享有先履行抗辯權(quán)，否則有失公平，被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按合同約定向原告支付違約金。鑒于不可分割標(biāo)的物，在行使抗辯權(quán)中的特殊性，建議最高人民法院作出相關(guān)的司法解釋，以統(tǒng)一執(zhí)法尺度。