商品房買賣合同被解除，借款合同效力如何？

　　案情介紹：

　　XX年8月，劉某與某房地產公司(以下簡稱“房地產公司”)簽訂了商品房買賣合同：房屋總價款26萬元，劉某于XX年9月15日前，支付首期30%房價款7.8萬元，余下房價款18.2萬元，以辦理銀行按揭的方式支付;房地產公司于XX年2月15日前交房，如遇不可抗力或其他原因無法交付的，交房日期可延期至XX年3月31日，并且房地產公司應于交房后3個月內，即XX年6月30日前辦理房產登記手續。劉某按約定支付了首期7.8萬元房價款后于XX年12月23日通過房地產公司同建設銀行江南支行(以下簡稱“江南支行)簽訂了借款合同及商品房抵押合同，并且房地產公司為劉某的借款提供了保證擔保，房地產公司與江南支行對商品房買賣合同的標的物房產在房產管理部門辦理了抵押登記。XX年12月，經審批，江南支行對劉某發放了購房貸款，18.2萬元一次性劃入房地產公司在江南支行開立的賬戶中。XX年3月，房地產公司如期交付了房屋，并于XX年5月辦理了房產登記手續。劉某入住后，發現房屋結構質量與合同約定有所出入。經交涉，房地產公司表示，因技術問題房屋結構確實與合同預定不符。XX年7月，劉某與房地產公司達成解除商品房買賣合同的協議，因涉及劉某同江南支行的借款合同與房產抵押合同，雙方通知了江南支行。三方在如何處理涉案房產問題上發生了爭議。XX年8月15日，劉某向人民法院提起訴訟，要求解除與房地產公司之間的商品房買賣合同，雙方返還財產。案件審理中，江南支行以有獨立請求權第三人的身份參加了訴訟，對劉某與房地產公司爭議的房產主張優先受償的權利。

　　法院經審理后認為，商品房買賣合同被解除或被認定無效時，買受人和按揭銀行都有權請求解除借款合同。因此，判決在解除房地產公司與劉某之間商品房買賣合同的同時，依據第三人江南支行的請求，解除其與劉某的借款合同，各方財產恢復到合同成立前的狀況。

　　法律分析：

　　本案涉及商品房按揭糾紛，法律關系較為復雜。焦點在于商品房買賣合同被解除后，借款合同效力如何及對涉訴房產應如何處理。

　　本案中三方當事人(房屋買受人劉某、房地產公司及江南支行)之間存在四個基本合同關系，即劉某與房地產公司之間的商品房買賣合同關系，劉某與江南支行之間的借款合同關系，劉某與江南支行之間的以涉訴房屋為抵押物的抵押合同關系以及房地產公司與江南支行之間的保證合同關系。根據民法基本原理，兩個以上的合同相互關聯時，以他種合同的存在為前提，不能夠獨立存在的稱為從合同;不以他種合同的存在為前提，能夠獨立存在的稱為主合同。在商品房按揭中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，因借款合同的變更、消滅而變更、消滅。借款合同并不是商品房買賣合同的從合同，因為在買受人依照約定支付首期房價款并委托按揭銀行將所貸款項支付給房地產公司，房地產公司交房并為買受人辦理房產證后，購房合同的權利義務即歸于消滅，但借款合同并不因此消滅，可獨立存在直到買受人還清貸款為止。同時，借款合同與商品房買賣合同又存在密切的聯系，借款合同的物的擔保的標的物，與商品房買賣合同的標的物具有同一性，按揭貸款的款項也用于支付商品房買賣合同的價款。

　　實踐中，商品房買受人解除與房地產公司之間的商品房買賣合同或請求確認商品房買賣合同無效時，由于買受人已將所購房屋抵押給按揭銀行，因而實踐上是要求處理抵押物。買受人與房地產公司的訴訟中，在可能判決解除商品房買賣合同或認定商品房買賣合同無效時，人民法院應當告知按揭銀行參加訴訟，此時，按揭銀行一般會參加訴訟主張權利，要求解除與買受人簽訂的借款合同，提前收回貸款。因為如果按照銀行此時仍不參加訴訟，由于法院已明確告知其將解除商品房買賣合同或認定合同無效，抵押物將被處置，不參加訴訟主張權利，應視為同意抵押人處分抵押物。《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實踐，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”因此，如果按揭銀行參加訴訟，人民法院在判決解除商品房買賣合同或確認商品房買賣合同無效的時候，可以一并解決房地產公司、商品房買受人、按揭銀行之間的法律關系。

　　在商品房買賣合同被解除或被認定無效時，買受人和按揭銀行都有權請求解除借款合同。《合同法》第九十七條的規定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以可求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”借款合同解除后，能夠恢復原狀的，可以要求恢復原狀。

　　本案中，江南支行以有獨立請求權第三人身份參加到劉某與房地產公司的訴訟中，主張對抵押物的優先受償權，人民法院對三者之間的法律關系可以一并予以解決。在解除房地產公司與劉某之間的商品房買賣合同的同時，依據第三人江南支行的請求，解除其與劉某的借款合同，各方財產恢復到合同成立前的狀況，即房地產公司將劉某所欠江南支行的貸款18.2萬元直接支付給江南支行，其余款項7.8萬元支付給劉某，劉某返還給房地產公司權利完整的房屋，從而一并解決買受人、開發商、按揭銀行之間的多重法律關系。