如何看待“樓號(hào)”買賣合同的效力
這些年來，隨著人民生活水平的提高和投資意識(shí)的增強(qiáng)，各地房地產(chǎn)交易市場(chǎng)都異常繁榮，特別是近幾年出現(xiàn)了許多新型交易方式，如按揭買房、商品房預(yù)售、炒賣樓號(hào)等。與此同時(shí)，也伴隨產(chǎn)生了許多交易問題。
筆者在審判工作中就接觸了一件因買賣“樓號(hào)”引致糾紛的案例： XX年5月，甲與乙簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同約定：“甲將丙房以十萬元的價(jià)款賣給乙。丙房為甲所在單位一套80平米的集資房。合同簽訂當(dāng)天，乙應(yīng)向甲支付合同款一萬元，余款于房屋開工修建前付清。該協(xié)議一經(jīng)雙方簽訂即具有法律效力。”合同簽訂時(shí)，甲告知乙，該集資房屋尚未修建，具體何時(shí)開工也不清楚。合同簽訂后，至XX年3月開工，乙先后向甲支付了全部房款。目前該房仍處于修建中。但在今年6月，甲告知乙：我反悔不想賣房了，況且房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，我們的合同本來就沒有法律效力，我愿意退還你全部房款，并賠償損失一萬元。乙覺得現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲了那么多，得不到房自己太吃虧要求甲要么交房，要么補(bǔ)房屋的差價(jià)。
那么，該合同是否有效呢?這是本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。
《合同法》第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
而我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么此條是否屬于上述所指的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而根據(jù)此條就會(huì)導(dǎo)致合同無效呢?
筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面來分析此問題。
第一，從承認(rèn)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示、維護(hù)交易安全、鼓勵(lì)交易的角度出發(fā)，除非合同嚴(yán)重?fù)p害國(guó)家利益或第三者的利益，現(xiàn)行法律如合同法和商品房買賣的司法解釋并不主張動(dòng)輒令合同無效。因此，我們?cè)诜治霭讣臅r(shí)候也應(yīng)盡量保護(hù)當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示。
第二，《城市房地產(chǎn)管理法》此條規(guī)定的是未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)—不得轉(zhuǎn)讓，而并非直接等同于轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)的合同無效。筆者認(rèn)為此處的“不得轉(zhuǎn)讓”指的究竟是直接引起所有權(quán)變動(dòng)的登記過戶行為即物權(quán)不得變動(dòng)，還是債權(quán)范疇的不得買賣、轉(zhuǎn)讓，本身是存在疑問的。因此，就本條認(rèn)定為債權(quán)行為的違反強(qiáng)制性規(guī)定的理由并不充分。
第三，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱為法釋「」7號(hào))，第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年的，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”;以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”這兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。盡管這是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房買賣合同，但筆者認(rèn)為普通房屋買賣類似情況應(yīng)該比照處理。因此，即使《城市房地產(chǎn)管理法》表達(dá)的意思是無產(chǎn)權(quán)證房不得發(fā)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓，根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，也應(yīng)適用最新司法解釋確認(rèn)合同有效。這是法律適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的體現(xiàn)。
第四，從物權(quán)行為與債權(quán)行為相分離的理論上說，債權(quán)行為只是物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的原因行為。從房屋買賣合同分析，簽訂合同說明買賣雙方形成了新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系;在合同簽訂后，通過合同履行變更不動(dòng)產(chǎn)權(quán)人登記實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)，但物權(quán)是否變動(dòng)本身并不直接影響合同成立與否。也就是說，產(chǎn)權(quán)證書不是房屋買賣合同的生效要件。除非法律另有規(guī)定，房屋買賣合同自成立時(shí)生效。
綜上所述，筆者認(rèn)為，在本案當(dāng)中，甲乙雙方簽訂的房屋買賣合同成立并生效。如果甲方違約，不交房也不辦理過戶手續(xù)，乙方可以向法院起訴要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任繼續(xù)履行并賠償損失;同時(shí)，由于甲方構(gòu)成根本違約，乙方也可以主張解除合同，并有權(quán)要求賠償損失。