住宅裝修合同的法律適用

　　住宅室內(nèi)裝飾裝修合同的法律適用

　　依據(jù)建設(shè)部于XX年3月5日發(fā)布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號(hào)，自XX年5月1日起施行)第二條的規(guī)定：住宅室內(nèi)裝飾裝修特指住宅竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主或住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)所進(jìn)行的裝飾裝修的建筑活動(dòng)。根據(jù)該定義，住宅室內(nèi)裝飾裝修有別于住宅竣工驗(yàn)收合格前的裝飾裝修(該種裝修的管理適用〈建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例〉)，也有別于需要申辦施工許可證的非住宅裝修。

　　1、《中華人民共和國合同法》

　　作為住宅室內(nèi)裝飾裝修發(fā)包方的業(yè)主與作為承包方的裝修公司之間是一種施工合同關(guān)系，直接受合同法第十六章建設(shè)工程合同相關(guān)規(guī)定的規(guī)范。

　　2、《中華人民共和國建筑法》

　　住宅室內(nèi)裝飾裝修是一種建筑活動(dòng)，作為承包方和施工方的裝修公司應(yīng)具備相應(yīng)的建筑企業(yè)資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承接工程。裝修公司從業(yè)資格等問題適用建筑法的調(diào)整。

　　3、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

　　該辦法是直接規(guī)范住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的建設(shè)部的部門規(guī)章。辦法共包括五章，即總則、一般規(guī)定、開工申報(bào)與監(jiān)督、委托與承接、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、竣工驗(yàn)收與保修、法律責(zé)任及附則。

　　由于該辦法只是部門規(guī)章，雖然辦法中有許多禁止性的規(guī)定，如住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu);禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間;禁止擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸;禁止拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體;禁止損壞原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果等，但這些禁止性規(guī)定的法律作用是使相關(guān)行政主管部門在進(jìn)行裝飾裝修活動(dòng)監(jiān)督時(shí)有法可依，但是違反這些規(guī)定并不能導(dǎo)致裝飾裝修合同無效，當(dāng)事人要使該辦法在雙方之間產(chǎn)生法律約束力，可以通過合同約定的方式將該辦法中的規(guī)定納入合同條款。

　　4、室內(nèi)裝飾工程質(zhì)量規(guī)范(qb1838-93)

　　該規(guī)范屬全國通用的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定了家庭裝飾工程的質(zhì)量要求、結(jié)構(gòu)安全和驗(yàn)收規(guī)則，適用于家庭裝飾工程的施工檢查和質(zhì)量驗(yàn)收。由于該行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有不同版本，所以要通過當(dāng)事人將其明確規(guī)定在合同中才對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修合同的雙方當(dāng)事人有約束力。

　　5、商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則

　　該實(shí)施細(xì)則是建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心編制的，目的是為了加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的管理，推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的結(jié)構(gòu)破壞、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象，落實(shí)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的有關(guān)規(guī)定而制定的實(shí)施細(xì)則。

　　除上述現(xiàn)行有效的法律、規(guī)章及行業(yè)規(guī)范之外，最高人民法院正在制定的《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》一旦正式公布，也將適用于住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)。該解釋生效后，將對(duì)處理無效施工合同、墊資施工等法律糾紛提供直接的法律依據(jù)。請(qǐng)感興趣的讀者密切關(guān)注。

　　住宅裝飾裝修合同效力

　　一、理清室內(nèi)裝飾裝修工程是否屬于建設(shè)工程，是審查該合同是否需要資質(zhì)的前提

　　《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定，本條例所稱建設(shè)工程是指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。建筑工程，指通過對(duì)各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝活動(dòng)所形成的工程實(shí)體。

　　其中“房屋建筑”指有頂蓋、梁柱、墻壁、基礎(chǔ)以及能夠形成內(nèi)部空間，滿足人們生產(chǎn)、居住、學(xué)習(xí)、公共活動(dòng)等需要，包括廠房、劇院、旅館、商店、學(xué)校、醫(yī)院和住宅等;“附屬設(shè)施”指與房屋建筑配套的水塔、自行車棚、水池等。“線路、管道、設(shè)備的安裝”指與房屋建筑及其附屬設(shè)施相配套的電氣、給排水、通信、電梯等線路、管道、設(shè)備的安裝活動(dòng)。顯然，建筑工程為建設(shè)工程的一部分，與建設(shè)工程的范圍相比為種屬概念，建筑工程的范圍相對(duì)為窄，其專指各類房屋建筑及其附屬設(shè)施和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝工程，因此也被成為房屋建筑工程。如《建筑法》第二條第二款規(guī)定：“本法所稱建筑活動(dòng)，是指各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝活動(dòng)。”故，《建筑法》只適用于建筑工程，不完全適用于建設(shè)工程。如《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》第二條規(guī)定：“本辦法所稱房屋建筑工程，是指各類房屋建筑及其附屬設(shè)施和與其配套的線路、管道、設(shè)備安裝工程及室內(nèi)外裝修工程。”

　　建筑工程可以分為新建、擴(kuò)建、改建工程。所謂新建，是指從地基及基礎(chǔ)開始建造的建設(shè)項(xiàng)目;所謂擴(kuò)建，是指在原有基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，是指在原有基礎(chǔ)上加高加層;所謂改建，是指不增加建筑物或建設(shè)項(xiàng)目體量，在原有基礎(chǔ)上，改進(jìn)質(zhì)量或方向，或改善建筑物使用功能、改變使用目的建設(shè)項(xiàng)目。

　　又如，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《合同法》第十六章“建設(shè)工程合同”以及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》均適用于建設(shè)工程，當(dāng)然也適用于建筑工程。所以：(1)與房屋建筑配套進(jìn)行，同步設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工的室內(nèi)外裝修工程，屬于房屋建筑活動(dòng)的一部分，當(dāng)然屬于建筑工程概念的范疇;(2)雖不是與房屋建筑工程同步進(jìn)行，但室內(nèi)外裝修涉及建筑主體或承重結(jié)構(gòu)的變動(dòng)時(shí)，因該等室內(nèi)外裝修會(huì)危及建筑工程本身的安全，因此《建筑法》第四十九條對(duì)此做出了明確的規(guī)定，該等情況下，室內(nèi)外裝修屬于建筑工程概念的范疇;(3)住宅竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主或者住宅使用人委托裝修人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，在不涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)時(shí)，不具備建筑工程的特點(diǎn)，不會(huì)影響建筑物的安全，其性質(zhì)屬于承攬合同，不屬于建筑工程范疇，也不屬于建設(shè)工程的范疇。因此，不適用《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《合同法》第十六章“建設(shè)工程合同”以及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等規(guī)定。所以，我們?cè)陬愃平ㄔO(shè)部的部門規(guī)章《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中，均沒有發(fā)現(xiàn)其在立法依據(jù)中援引《建筑法》。

　　二、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》是部門規(guī)章，不能作為合同無效的法律依據(jù)。

　　《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》雖然要求承接住宅室內(nèi)裝飾裝修需要取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，但這只是部門規(guī)章，不能作為判定合同無效的依據(jù)。《民法通則》第58條規(guī)定：“違反法律或者社會(huì)公共利益的”合同無效，以及《合同法》第52條關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效的規(guī)定，這里必須違反了全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)，才能直接導(dǎo)致合同無效，這是合同法解釋一明確規(guī)定的，且必須符合合同法解釋二中的效力性條款之規(guī)定。

　　三、室內(nèi)裝飾企業(yè)資質(zhì)審查早已經(jīng)被取消

　　XX年11月1日，國務(wù)院在國發(fā)[]24號(hào)《國務(wù)院關(guān)于取消第一批行政審批項(xiàng)目的決定》中已明令取消原國家經(jīng)貿(mào)委“建筑裝飾資質(zhì)審查”、“室內(nèi)裝飾行業(yè)企業(yè)資質(zhì)審查”行政審批項(xiàng)目。國家經(jīng)貿(mào)委在宣布取消三十項(xiàng)象征審批事項(xiàng)時(shí)，明確宣布“將其改為運(yùn)用市場機(jī)制、行業(yè)自律或者事后監(jiān)督”。也就是說，室內(nèi)裝飾企業(yè)行業(yè)資質(zhì)不再作為該行業(yè)企業(yè)的強(qiáng)制性要求，資質(zhì)已經(jīng)不是合同主體資格必備條件了。故，對(duì)室內(nèi)裝飾合同的效力，首先要審查該工程是否屬于建筑工程，其次再審查合同無效所依據(jù)的其它法律規(guī)定。

　　四、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使

　　XX年12月8日《最高人民法院關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)》體現(xiàn)至少那么一種結(jié)論裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有權(quán)人或者承包人與該建筑物的所有人之間沒有合同關(guān)系的除外，也就是說，如果發(fā)包人不是該建筑物的所有權(quán)人或者與該建筑物的所有權(quán)人之間沒有合同關(guān)系的，承包人對(duì)建筑物因裝修裝飾增加價(jià)值沒有優(yōu)先受償權(quán)。換句話說，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)依附于發(fā)包人，不依附于建筑物本身。

　　裝修合同簽訂時(shí)候要注意以下幾個(gè)方面：

　　1、工期約定：一般2居室100平米的房間，簡單裝修的話，工期在35天左右，裝飾公司為了保險(xiǎn)，一般會(huì)把工期約定到45-50天，如果您著急入住的話，可以在簽訂時(shí)和設(shè)計(jì)商榷此條款。

　　2、付款方式：一般的裝修合同，約定首付60%，木工驗(yàn)收合格后交納35%，完工后交納5%。如果按照這樣的付款形式的話，在工期過了一半左右后，您就已經(jīng)向裝飾公司交了95%左右的費(fèi)用，如果裝修的后期出了什么問題的話，就很難在錢上面制約裝飾公司了。所以建議在簽訂合同時(shí)候，能把首付壓到30%，中期交納30%。

　　中期款：一般合同上約定的中期付款時(shí)間，只是簡單的標(biāo)明“工程過半，木工收口”。但是一個(gè)工地往往是多項(xiàng)目交叉作業(yè)，正規(guī)的工期過半應(yīng)該是：木器制作結(jié)束;廚衛(wèi)墻、地磚、吊頂結(jié)束;墻面找平結(jié)束;電改造結(jié)束。

　　3、增減項(xiàng)目：裝修過程中，很容易有增減項(xiàng)目，比如多做個(gè)柜子，多改幾米水電路等等。這些都要在完工的時(shí)候交納費(fèi)用的。那么這些項(xiàng)目的單價(jià)究竟應(yīng)該是多少呢?如果等到已經(jīng)開工后，那這可能就是設(shè)計(jì)說了算了。所以如果有可能，最好能復(fù)印一份裝修公司的最初給您看的完整報(bào)價(jià)單，以免在簽訂合同或是增減項(xiàng)目時(shí)，裝修公司偷梁換柱，改換價(jià)格。

　　還要注意一點(diǎn)，最后結(jié)算費(fèi)用的時(shí)候，你應(yīng)該支付的增減費(fèi)用，都應(yīng)該是在該項(xiàng)目施工前，由您簽字認(rèn)可的，如果是您沒有簽字認(rèn)可的，您一概可以不支付相應(yīng)的費(fèi)用。

　　4、保修條款：裝修的整個(gè)過程現(xiàn)在主要還是以手工現(xiàn)場制作為主，沒有實(shí)現(xiàn)全面工廠化，所以難免會(huì)有各種各樣的細(xì)碎質(zhì)量問題。保修時(shí)間內(nèi)，裝飾公司應(yīng)該實(shí)施的責(zé)任就尤為重要了。比如出了問題，裝修公司是包工包料全全負(fù)責(zé)保修，還是只包工，不負(fù)責(zé)材料保修，或是還是有其他制約條款，這些都一定要在合同中寫清楚。

　　5、水電費(fèi)用：裝修過程中，現(xiàn)場施工都會(huì)用到水，電，煤氣等。一般到工程結(jié)束，水電費(fèi)加起來是筆不小的數(shù)字，這筆費(fèi)用應(yīng)該誰來支付，在合同中也應(yīng)該標(biāo)明。

　　6、按圖施工：嚴(yán)格按照您簽字認(rèn)可的圖紙施工，如果在細(xì)節(jié)尺寸上和您在設(shè)計(jì)圖紙上的不符合，您可以要求返工。

　　7、監(jiān)理和質(zhì)檢到場時(shí)間和次數(shù)：一般的裝修公司都將工程分給各個(gè)施工隊(duì)來完成，質(zhì)檢人員和監(jiān)理是裝飾公司對(duì)他們最重要的監(jiān)督手段，他們到場巡視的時(shí)間間隔，對(duì)工程的質(zhì)量尤為重要。監(jiān)理和質(zhì)檢，每隔2天應(yīng)該到場一次。設(shè)計(jì)也應(yīng)該3-5天到場一次，看看現(xiàn)場施工結(jié)果和自己的設(shè)計(jì)是否相符合。