可研究性報告（精選3篇）

可研究性報告 篇1

　　不知不覺中，已經(jīng)從高中階段來到人生的另一個階段大學，也慢慢從應試教育過渡到完全靠自己學習成長的階段。大學階段的第一個暑期生活，同時也是人生中第一次真正的持之以恒的投入到社會實踐中去。那么，現(xiàn)在就寫一些我自己在暑期實踐后的心得和感受。對于我本人來說，我的體會大概可以分為以下幾點：

　　一、擺脫依賴，大膽去闖

　　從上幼兒園開始，直到上大學，我從來沒有離開過父母，也曾經(jīng)有過打工經(jīng)歷，但是都沒有堅持下去，大部分都半途而廢，沒有常性。這個暑期，我想要認認真真的做一份工作，不像以前那樣，做幾天覺得沒有興趣又給自己一些借口，諸如還小，老板太苛刻，就不做了，因此選擇到了我們本地的一家肯德基餐廳去打工，填了表格，后來接到了電話去面試，很興奮，雖然以前也到這里吃過飯，但是第一次以一個應試者的身份走進餐廳大門，還是有些緊張，感覺一切既熟悉又陌生，懷著忐忑的心情接受了幾個簡單問題的詢問，然后就是跟著一個“老”員工上崗了。她是負責帶我們這些剛剛來到肯德基的新人，跟著她，學到了很多。

　　二、克服困難，擺脫惰性

　　來到肯德基，開始時，可以說每天都是新感覺，收拾餐具，擦桌子，貼海報，掃地，拖地。但是沒有讓我想到的竟然是，打掃衛(wèi)生間。我被光榮的派到清掃衛(wèi)生間的崗位上，當我聽到讓我去打掃衛(wèi)生間，心里極不情愿，后來想了想，他們年齡跟我相仿，別人可以干，為什么我就不能干呢，大步走向衛(wèi)生間，光榮完成任務，這也算是肯德基的小插曲吧，其實，回過頭看看，清理衛(wèi)生間也沒有我想象的那么不能接受，相反，也算是一種經(jīng)歷。

　　后來陸陸續(xù)續(xù)的，在肯德基里也炸過薯條，做過圣代，每一件事第一次嘗試的時候，都很有新鮮感，但是不管怎樣，慢慢的就有了惰性，失去了興趣，看著曾經(jīng)的好朋友都在相約計劃著出去玩，突然覺得自己有些枯燥和無聊。因為肯德基員工，上班是有時間段的，所以想和同事倒班，好好調(diào)整一下心態(tài)，正當我這樣想的時候，眼前看到了相似的背影，同樣的校服，同樣的身影，那一刻，忽然想到了曾經(jīng)的自己，為了夢想，可以晚睡早起，可以每天為了一個目標不斷的堅持下去，可以利用每一分每一秒踏踏實實的在學習，甚至在課間都沒有出去的欲 望，雖然高考失利，但最起碼那時候的自己還有敢拼搏的勇氣，現(xiàn)在的自己呢？到底怎么了？為何如此浮躁不安？為何連一件事都難以堅持下去，曾經(jīng)的自己哪去了？每一天都會有形形色色的人來這里吃飯。有陪孩子過來的老人和父母，臉上無不洋溢著家庭的溫暖和對孩子的濃濃愛意。有正在熱戀中的情侶，眉端眼角處無不流露著愛情的甜蜜。有等人來的，有談事情的，有聚會的。從每一個人的表情上看，他們都有他們的目標，有他們生活的希望，也有著存在的價值。想到這里，忽然感覺自己被激發(fā)了一樣，正能量占據(jù)了全身，這個想法也隨著時間的變化而悄悄的消失了。

　　三、不斷學習，收獲友情

　　在肯德基工作的過程，不僅僅是一個工作的過程，更是一個不斷學習的過程，一個不斷成長的過程。在肯德基這段時間里，從技術(shù)的指導上的學習，到平常的聊天中的學習。無處不在的給我一種積極向上的正能量。

　　待人接物要真誠，對自己的工作要充滿熱情。每一個受訓者，第一個學會的大概就是，微笑服務，微笑不僅僅是一個表情，更是反映出來了服務態(tài)度，看到了熱情和真誠，給客人一種溫暖的感覺。對待自己的同事，當然同樣也要真誠，以誠心換誠心，將心比心，才可以收獲到純正的友情。在別人需要幫助的時候，伸出援助之手，會比袖手旁觀和虛情假意來的實在。相反，當你需要幫助的時候，我相信，別人也會真誠的對待你。人與人之間，原本不需要那么多的芥蒂和隔閡，雖然都是有具有自己獨特性格的個體，但是求同存異，一個微笑，一份真誠，就能拉近兩個素不相識的人的心的距離。心貼近，才能更親近，

　　謙虛的態(tài)度，及時的溝通，也是必不可少的。不管在干什么，即使是最簡單的事情，我想每個人都應該有一個謙虛的態(tài)度，遇到自己不懂或者沒有接觸過的東西，切記不要不懂裝懂，按照自己的思維去做，或者自暴自棄，每個人不可能在所有領(lǐng)域都那么完美，人無完人，因此，三人行，必有我?guī)煛Ｖt虛的請教他人，聽取別人的意見，一方面，有利于我們完成工作，增長我們的見識和提高我們處理事務的能力，另一方面，也會給別人留下好的印象，有利于我們?nèi)穗H交往能力的提高。溝通，當然也是必不可少的了。不管是跟客人的溝通，還是跟同事的溝通，還是跟上級的溝通，及時的溝通，通過傳遞有效的信息，提高辦事的效率，在最短的時間內(nèi)，準確的完成各項指令，達到各方都滿意的效果。溝通有利于化解矛盾，冰釋誤會。也是處理人際關(guān)系中，必不可少的手段之一。

　　在肯德基的這段時間，當然也學到了肯德基內(nèi)部很多的優(yōu)良品質(zhì)。比如，對客人始終如一的高品質(zhì)服務態(tài)度，用良心做出食物，每一道程序都有著很高的衛(wèi)生標準，就餐環(huán)境爭取營造成一種家的感覺，給每個客人一種回家的溫暖。

　　通過暑期在肯德基的這段社會實踐的磨練，我深深地認識到社會實踐是一筆寶貴礦藏。社會是一所更能鍛煉人的綜合能力的學校，只有真正的深入社會，了解社會，服務于社會，真正的做到投身到社會實踐中去，才能使我們更徹底清楚的發(fā)現(xiàn)我們的不足之處，為今后走出大學，踏進社會大門打造扎實的根基；才能使我們學有所用，在實踐中不斷吸收營養(yǎng)成分，在服務中不斷成長成熟，體現(xiàn)大學生的自身所應具備的價值。

可研究性報告 篇2

　　社會實踐是每一位大學生、畢業(yè)生必須擁有的一段經(jīng)歷，它使我們在實踐中鞏固知識，社會實踐又是對每一位大學生、畢業(yè)生知識的一種檢驗，它讓我們學到了很多在課堂上根本學不到的知識，開闊了視野，又增長了見識，為我們以后進一步走向社會打下堅實基礎(chǔ)，也是我們走向工作崗位的第一步。

　　經(jīng)人介紹，我來到了xx縣人民醫(yī)院為期一個月的社會實踐活動。據(jù)了解，xx縣人民醫(yī)院自1988年成立以來，以“救死扶傷”的工作信念執(zhí)本道牛耳，認真貫徹落實科學發(fā)展觀實行農(nóng)村與城市一體化的醫(yī)療保險舉措，積極為廣大患者解決疑難雜癥，一流的服務態(tài)度，先進的工作理念，樹立了醫(yī)院的新風貌，醫(yī)護人員共有xx年”的奮斗目標，增強社會責任感和歷史使命感，具有不可替代的重要作用，對于培養(yǎng)中國特色社會主義事業(yè)的合格建設(shè)者和可靠接班人具有極其重要意義。

　　1、社會實踐有助于提高大學生的身心健康

　　大學生進入高校前，大多在學校學習了至少十二年時間甚至更長時間。由于目前我國小學階段和中學階段應試教育的色彩等種種原因，導致一些大學生嚴重脫離實際，不了解社會，甚至對社會的認識沒有正確的是非觀。大學生通過社會實踐走出象牙塔，走近社會，嘗試體驗各種社會角色，適應不同的社會環(huán)境，改變不規(guī)律的生活習慣，縮小理想與現(xiàn)實的距離，幫助大學生解除心理障礙，消除心理困惑，緩解壓力，提高學生的心理適應能力。通過各種形式的社會實踐活動，讓學生近距離和社會人群進行交流和溝通，提高學生的人際交往能力。同時，讓學生學會直面困境和突發(fā)事件，學會自主克服困難，解決問題，有助于學生形成健康積極向上的心態(tài)，促進大學生身心健康發(fā)展。

　　2、社會實踐有助于形成大學生的社會責任感

　　當代大學生大多是獨生子女，容易形成以自我為中心的性格，無法對自己、對他人、對社會有正確的認知。社會實踐給了大學生一個深入了解社會、接觸基層、了解國情的機會。通過社會實踐，讓大學生在集體協(xié)作中，體會到不一樣的人文環(huán)境和人文精神，理解“從群眾中來，到群眾中去”的真正內(nèi)涵，接受愛國主義思想教育的熏陶，增強學生的社會責任感，正確認識中國特色社會主義事業(yè)的發(fā)展進程，促進大學生對國情的了解和認識。

　　3、社會實踐是高校思想政治教育的重要載體

　　大學期間，大學生對世界觀、人生觀、價值觀的認識還不夠成熟，如有的學生思想觀念表現(xiàn)很單純、天真；有的表現(xiàn)有所偏差，甚至誤入歧途。因此，高校通過開展各種形式的社會實踐活動，引導學生通過正常的渠道接觸社會，走進社會，讓他們對事物有正確認識，提高是非判斷能力，并在實踐中接受正確的思想教育，從而樹立正確的世界觀、人生觀和價值觀，提高自身思想道德修養(yǎng)。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，社會的多元化不可避免沖擊課堂教學，特別是以單一課堂為渠道的思想政治教育模式，越來越不適應新形勢的思想教育。隨著教育改革的深入，思想政治教育模式必然多樣化。社會實踐成為促進大學生全面發(fā)展的首選。社會實踐其豐富的教學內(nèi)容，獨特的視角，充分發(fā)揮了自我教育的主體作用，實現(xiàn)了思想政治教育的課程化和多元化。

　　4、社會實踐是培養(yǎng)大學生全面發(fā)展的重要途徑

　　大學生是祖國的希望和未來，最寶貴的人才資源。大學生的全面發(fā)展直接影響社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的進程和參與國際競爭的能力。大學生除了構(gòu)建合理的知識結(jié)構(gòu)體系外，還需要具備從事本專業(yè)崗位的基本能力和專業(yè)能力。大學生只有將合理的知識結(jié)構(gòu)和適用社會需要的各種能力統(tǒng)一起來，才能在將來社會中有一席之地。要把這二者結(jié)合起來，唯有社會實踐。要健康成長，不僅要學習書本知識，而且要向社會實踐學習，自覺投身于火熱的改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)實踐。人民群眾的社會實踐，是知識常新和發(fā)展的源泉，是檢驗真理的試金石，也是青年鍛煉成長的有效途徑。”這一講語高度凝練了社會實踐的重要意義，為大學生成才指明了前進方向。

　　總之，高校大學生社會實踐活動是高校對大學生進行素質(zhì)教育，培養(yǎng)大學生能力，促進大學生全面發(fā)展的重要途徑和形式。高校大學生社會實踐活動應該是豐富多彩的，大學生社會實踐不單純指共青團中央倡導的暑期社會實踐，還應該包括在校大學生以了解社會、服務社會和培養(yǎng)智能為目的的所有活動，如“科技、文化、衛(wèi)生”三下鄉(xiāng)活動、參觀考察、社會調(diào)查研究、頂崗實習等。高校應對大學生社會實踐過程中存在的問題進行研究，強化大學生的社會實踐意識，加強對大學生社會實踐的科學指導，建立長效機制，使大學生社會實踐常態(tài)化，以取得效果。

可研究性報告 篇3

　　一、項目概況

　　1.項目法人：北京X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　2.項目名稱：北京花園

　　3.地塊位置：地塊位于北京東北部順義區(qū)河南村西，北面緊鄰潮白河

　　4.占地面積：455104平方米

　　5.建設(shè)用地面積：22704平方米

　　6.規(guī)劃容積率：0.36

　　7.總建筑面積：15.39萬平方米(其中會所等配套設(shè)施6000平方米)

　　8.規(guī)劃用途：別墅

　　9.地塊現(xiàn)狀：農(nóng)田，還未三通一平

　　10.建設(shè)期：本項目建設(shè)期為3年，計劃20__年12月動工

　　二、項目建設(shè)必要性

　　（一）、發(fā)展北京房地產(chǎn)的需要

　　北京在新世紀要率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，首先必須加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化升級，全面提高產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量和市場競爭力，積極發(fā)展附加值高、關(guān)聯(lián)帶動大的支柱產(chǎn)業(yè)。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，按目前經(jīng)濟所處的發(fā)展階段（即入均GDP低于8000美元，城市化水平在30%--60%之間），房地產(chǎn)將屬于快速發(fā)展階段。特別是加入WT0，北京申奧成功，意味著北京房地產(chǎn)業(yè)將立足北京，面向全國，通向國際，進入新的發(fā)展階段，建設(shè)本項目對發(fā)展北京房地產(chǎn)也無疑是一個有利推動，也為拓展地區(qū)房地產(chǎn)市場起到積極作用。

　　（二）、區(qū)域發(fā)展的需要

　　中國加入WTO后，會有更多的國際公司來到北京，相應對高檔物業(yè)的市場需求量將肯定放大，而這些企業(yè)的高級管理人員恰恰是別墅市場的目標客層，而順義區(qū)正好是別墅發(fā)展比較成熟的區(qū)域之一。由于20__年奧運會水上項目和馬術(shù)項目在順義潮白河地區(qū)舉辦，政府將會在本區(qū)域投資25個億來建設(shè)奧運場地及相應設(shè)施，相應的市政配套將會更加完善，這無疑為本區(qū)域的別墅外部環(huán)境帶來利好。同樣在此建造別墅也有利于首都該區(qū)域整體環(huán)境的建設(shè)。

　　順義區(qū)政府在新的五年計劃中制定的戰(zhàn)略目標是盡快創(chuàng)造出潮白河休閑度假旅游基地著名品牌，建設(shè)以現(xiàn)代大旅游為主的綜合產(chǎn)業(yè)帶，集中發(fā)展旅游、觀光農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、休閑度假業(yè)及文化、體育、會展等產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建餐飲、購物、娛樂、健身等于一體的休閑度假中心。建成服務全區(qū)、服務首都，并適應于企業(yè)國際化運作的高度開放、高效運轉(zhuǎn)的第三產(chǎn)業(yè)服務休系。京承高速順義段進展順利，預計道路主體工程10月底竣工，此道路的建設(shè)將成為順義區(qū)的發(fā)展增添新的活力，另外順義空港物流園經(jīng)過幾年的發(fā)展己引吸了日本jVC、索尼、松下等國際知名公司的進入。順義工業(yè)區(qū)的發(fā)展將會借帶動對高檔住主房的更多需求，特別是別墅的需求。在此發(fā)展別墅項目正是滿足了此地域發(fā)展的要求。

　　三、北京市、順義區(qū)別墅市場分析

　　（一）、北京市別墅市場基本分

　　北京別墅市場經(jīng)過長時期的沉積，近年來隨著北京房地產(chǎn)大勢發(fā)展再度升溫。市場供應與需求總量都出現(xiàn)了明顯的放大，產(chǎn)品類型也不斷推陳出新。

　　北京別墅市場在政府放開控制后于1999年開始逐漸復蘇，呈現(xiàn)供銷兩旺局面，一些高檔別墅項目價格出現(xiàn)較大提升。如翠湖別墅20__年8月重新開盤后，銷售均價由8500元/平方米上漲到9600元/平方米，銷售率達60%以上:玫瑰園一期現(xiàn)房1200美元/平方米，二期環(huán)湖別墅2750美元/平方米，不環(huán)湖別墅也在20__美元/平方米；碧水莊園一期均價1400美元/平方米，而二期環(huán)湖別墅2500美元/平方米，這一方面由于中國將要入關(guān)便很多外籍人士進入中國，牽動市場需求提升；同時也是別墅類物業(yè)消費在受到長時間限制后，隨經(jīng)濟復蘇而回暖的必然趨勢。根據(jù)中原物業(yè)提供的數(shù)據(jù)，截至今年上半年北京別墅項目己達122個，3萬余套，總建筑面積超過900萬平方米，主要分布在東北京順路、正北的亞北和西北海淀區(qū)。七八月間又有3個項門總計50萬平方米推出，別墅供給的增長速度遠高于需求上升速度，已經(jīng)出現(xiàn)市場過熱的跡象。

　　隨著市場發(fā)展，別墅客戶群體也在逐漸改變。以前購買別墅主要是位于:金字塔頂尖的國內(nèi)外成功人士，較早京順路邊的裕京花園銷售時并沒有按揭，足見當時買家購買力的強大。京順路沿線的高檔別墅業(yè)主主要為歐美人士，達客戶的7O%，多數(shù)是跨國公司的CEO，也有一些國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級人士:而北京西北和北部的別墅業(yè)主多為受工作與居住交通條件影響，具有一定購買能力的IT新貴、知名學者與留學歸國人士:隨著市場的發(fā)展和TOWNHOUSE的涌現(xiàn)，別墅市場客戶群體趨于年輕化，一些從事金融、證券和IT等行業(yè)的年輕白領(lǐng)脫穎而出，逐漸成為中檔別墅的主要消費力量。據(jù)金網(wǎng)絡(luò)公司提供的資料顯示，購買TOWNHOUSE的客戶38%是三資企業(yè)管理人員，24.5%是私營、民營企業(yè)主。在別墅客戶中，外籍人士、海外歸國人員對別墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計風格最重視:國內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型，在強調(diào)生活品質(zhì)外，更認為擁有別墅是身份與地位的象征。

　　當前別墅市場重要問題在于缺少有特色和個性的高檔項目出現(xiàn)，項目品質(zhì)普遍較低，這種的況下，少數(shù)低容積率、高綠化率的項目有不俗市場表現(xiàn)就不足為怪了(附表為京北部分熱銷項目的基本指標)。近期推出的橘郡雖然容積率偏高、區(qū)位稍遠，且過于強調(diào)功能細分，卻憑借產(chǎn)品鮮明特征和完善的營銷于段，也取得巨大市場成功。

　　TOWNHOUSE的興起是今年別墅市場的最大動向，具代表性的橘郡、康城、一棟洋房等項目都取得很好市場業(yè)績，其市場火爆有其必然因素。別墅市場由于長期兩極分化，外銷別墅價格較高，而內(nèi)銷別墅品質(zhì)相對較差，都不適合國內(nèi)新生中產(chǎn)階層客戶，總價150萬元左右，6000-8000元/平方米的中檔別墅市場出現(xiàn)空檔，TOWNHOUSE的出現(xiàn)正迎合了這部分客戶的需求。

　　雖然TOWNHOUSE來勢兇猛，但對別墅的影響主要體現(xiàn)在對中低檔別墅客戶群的瓜分。由于客戶群體存在差異，不會對高檔別墅產(chǎn)生太大沖擊。TOWNHOUSE是別墅中一種普通的產(chǎn)品，適合一般中產(chǎn)階級，滿足別墅基本功能，只能算"別墅中的經(jīng)濟適用房"，隨著收入的提高，市場更細分化，會涌現(xiàn)比聯(lián)排更好的產(chǎn)品，雙拼或獨棟以適應更高層的市場需求。

　　1、供量:5000套以上新增別墅面市

　　到了20__年中期，人們忽然發(fā)現(xiàn)周圍的TOWNHOUSE都已經(jīng)悄悄升級，許多別墅如玫瑰園三期、橘郡三期、國際使館村、順義潮白河別墅帶的楓橋別墅等項目迅速出現(xiàn)，并開始搶占市場。目前北京市共有別墅項日超過150個，總建筑而積不下千萬平米，4萬多套別墅單位，其中20xx年新開發(fā)別墅項目就有13個之多，新增別墅現(xiàn)房供應量約為65萬平方米，8000套別墅單位，20__年的供給量較小，而今年估計會有5000-8000套的新增別墅單位面市，其中以總價500萬到800萬的別墅項目為主，市場競爭將變得愈加激烈。

　　2、布局:"一山""二河""三線""四高"

　　從分布格局上看，北京市別墅目前已經(jīng)形成了"一山"“二河"、"三線"、"四高"的概念。"一山"指西山，從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉(xiāng)；"二河"指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶；"三線"指立湯、京順、京通三條線；"四高"則指京昌、京沈、京開、京密四條高速路。其中"三線"和"四高"是傳統(tǒng)概念的別墅區(qū)域，而"一山"和"二河"則后來居上，成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。

　　3、品質(zhì):追求差異性

　　為體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化和別墅品質(zhì)，目前很多發(fā)展商都比較注重產(chǎn)品的定位，并在規(guī)劃設(shè)計上強調(diào)實用功能空間分布，試圖從生活方式的角度作為營銷的賣點，東北部的別墅為迎合成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感”，更多的會傾向于與優(yōu)美的自然環(huán)境渾然天成的做法；面在遠郊的懷柔、密云一帶今年將會出現(xiàn)一些滿足城里人度假的低容積率、鄉(xiāng)村藝術(shù)化的親地型別墅；商城則會出現(xiàn)一些以設(shè)計取勝，創(chuàng)意性很強的別墅。

　　4、客戶:國內(nèi)增量超過國外

　　從市場需求來看，依舊是以國內(nèi)客戶需求為主，而國外客戶的增長估計不會有大的變化。依據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計，以1997年作為分水嶺，北京別墅的銷售對象出現(xiàn)了較大變化。1997年之前，70%的別墅購買者持國外護照，而其中的港澳臺客戶占很大比例，約占整體購買者的50%以上:而近幾年別墅購買者以國內(nèi)人士居多，這一需求群體除了海外歸國人士外，主要是在第一輪商品房購買潮中消費高端商品房的買家。此外都市新貴族范圍也在逐漸擴展，尤其是中關(guān)村高科技企業(yè)區(qū)域內(nèi)，依靠IT起家的企業(yè)家、高級技術(shù)工程師及其他高級從業(yè)人士，他們完全有能力而且很迫切需要京城周邊區(qū)域內(nèi)，可以作為他們的第一住所或二次置業(yè)的別墅項目，這部分人既不愿意再住傳統(tǒng)的公寓，又無法承受獨立別墅的高價位，強烈的改善居住條件的愿望，使經(jīng)濟型別墅填補了這一市場空缺，別墅市場的潛在購買力在不斷增強。而國外客戶由于受到國際經(jīng)濟不景氣的影響，明年將不會有大的起色，東北部區(qū)域仍然是他們的首選。

　　5、價格:市中心向外遞減，東向西遞減

　　如相關(guān)數(shù)以統(tǒng)計，20xx年北京市別墅的平均售價約為人民幣8400元/平方米左右，其中市區(qū)內(nèi)別墅數(shù)量少而價格較高，平均售價在20__美元/平方米左右，約合人民幣16600元/平方米，其中最高價為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開價為3000美元/平方米。除市區(qū)外，位于機場路順義地區(qū)的別墅售價也較高，均價在1300美元/平方米，約為人民幣10790元/平方米。別墅售價超過人民幣1萬元/平方米的還有亞北一昌平，大興，豐臺地區(qū)。而售價在人民幣3000-4500元/平方米的則分布在海淀土地、通州地區(qū)。價位在人民幣20__-3000元/平方米的低檔別墅則分布在頤和園地區(qū)。目前西北區(qū)域別墅價格也直追東北區(qū)別墅。

　　據(jù)北京九力市場研究公司的分析資料顯示，隨著中國經(jīng)濟的增長，特別是在申奧成功、加入世貿(mào)等利好環(huán)境下的北京經(jīng)濟的發(fā)展，別墅市場的發(fā)展環(huán)境將得到進一步的優(yōu)化，如果說20__年是別墅市場發(fā)展的新起點，那么20__年將是別墅市場得以成熟的一年，優(yōu)雅得體的造型，個性化的戶型設(shè)計和完善的配套環(huán)境，將是別墅取勝的關(guān)鍵。

　　（二）、北京別墅市場區(qū)域分布分析

　　截止到20__年為止，北京市場總體來看，別墅總量達到約150個，總建筑面積1100多萬平方米，約4萬多套別墅，目前在售約有80個別墅項目。有關(guān)分布見下表:

　　從上表可以看出，西北部和東北部是別墅較為集中的區(qū)域。

　　十年轉(zhuǎn)瞬過去，再看北京的房地產(chǎn)，別墅已經(jīng)不再是什么"罕見之物"。從郊區(qū)別墅的興起，到城市別墅的熱銷，京城別墅可以說是"芝麻開花節(jié)節(jié)高"。有數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，北京市的別墅項目已經(jīng)超過150個，4萬多套別墅單位，總建筑面積不下千萬平方米。

　　別墅項目的大量涌入勢必帶來一場市場爭奪戰(zhàn)。在京城別墅的聚集地一一東北和西北(數(shù)量占到京城別墅總量的三分之二)，這場戰(zhàn)火已經(jīng)點燃，并呈蔓延之勢。僅東北部的朝陽公園，像棕櫚泉國際公寓、東潤楓景這樣的"城市別墅"就多達10多個，機場路至順義區(qū)的幾十個別墅項目更是壯大了"東北軍團"的陣容:而近年來，別墅發(fā)展相對緩慢的西北部也奮起直追，繼香山別墅之后，位于西山的門頭溝區(qū)又會有九家地產(chǎn)開發(fā)商征用千畝左右的土地興建1500套左右的別墅，它們將與香山板塊、碧水莊園、玫瑰園、翠湖別墅、水印長灘等幾十個別墅項口一起構(gòu)成強大的"西北軍團"。異軍突起的"西北軍團"正與"東北軍團"形成抗衡之勢。

　　1、相鄰燕莎商圈、國留商圈東北區(qū)別墅打造“商務城市別墅”

　　東北部是北京開發(fā)最早，數(shù)量最多的別墅區(qū)域。由于東北別墅區(qū)北通首都機場，南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務使館區(qū)，距離東北三環(huán)只有十幾公里，辦公、購物十分方便，地理位置較為優(yōu)越。區(qū)內(nèi)首都機場高速公路、京順路兩大交通干線，道路等級較高，提供了安全、便捷的交通條件。目前，東北區(qū)域綠化面積較大，種植的樹木多已成林，是京城綠化環(huán)境最好的地區(qū)之一。溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全堤，構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)獨特的水面環(huán)境；且具有北京高爾夫球場、北京鄉(xiāng)村高爾夫球場等高檔配套設(shè)施，這都為高檔別壁開發(fā)提供了有利條件。北京市最早的別墅大多建于該區(qū)，別墅市場已經(jīng)具有明顯規(guī)模，很多高品質(zhì)別墅如棕櫚泉國際公寓、京潤水上花園、嘉林花園、香江花園、龍苑別墅等都分布在此區(qū)。

　　"東北區(qū)別墅的最大優(yōu)勢在于它與東三環(huán)燕莎商圈、國貿(mào)商圈等涉外商務使館區(qū)相鄰，而CBD區(qū)內(nèi)的公寓又大多數(shù)是商住兩用，忙亂與緊張很難為高節(jié)奏的商務人士提供一個寬松、舒適的居住環(huán)境。東北區(qū)別墅正是以毫不遜色的商務氣息和更勝一籌的生活舒適度成為CBD和燕莎商圈內(nèi)國際人士首選的居住區(qū)。""東北軍團"代表作棕櫚泉國際公寓開發(fā)商曾偉先生坦言，棕櫚泉國際公寓的客戶絕大部分都是有國際生活背景的人士，其中很多是國際大公司的行政人員。

　　在位于京城東北部的京順路沿線的高科別墅業(yè)主中，70%是歐美人士，多數(shù)還是跨國公司的CE0，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級人士在此置業(yè)的也不在少數(shù)，這為東北區(qū)別墅帶來了相對穩(wěn)定的高利益回報。

　　正是鑒于此，許多開發(fā)商紛紛搶灘京城東北，特別是朝陽公園周邊，短短的一兩年時間果，棕櫚泉國際公寓、國際使館村等十幾個"城市別墅"項日已經(jīng)將朝陽公園周邊地產(chǎn)打造成一個較為成熟的豪華別墅區(qū)，無論是建筑形式、湖區(qū)景觀、戶型設(shè)計、會所功能等均已具有了精品別墅的特質(zhì)。看來，正如曾偉先生所說的那樣，如今的別墅隨著國際文化交流和新時代觀念的沖擊，已經(jīng)從以往的彰顯身份、標榜財富，成為現(xiàn)在的追求富于健康、品位與文化的生活方式。

　　由于東北區(qū)域的地產(chǎn)項目基本上都定位為高檔別墅，這從某種程度上帶動了京城東北地產(chǎn)項目的升級。以朝陽公園周邊為例，近兩年，從景園大廈到博雅園，再到棕櫚泉國際公寓，朝陽公園周邊地產(chǎn)正在不斷升級。一度熱銷的博雅園，雖然項目規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計都難以與現(xiàn)在的棕櫚泉國際公寓相匹敵，但推出后即以朝陽公園和高爾夫球場為賣點，成為東部高價樓盤最旺銷的典型物業(yè)之一，棕櫚泉國際公寓的推出無疑又使中央公園主題社區(qū)達到了一個新的高度。據(jù)悉，在朝陽公園東風橋東側(cè)的一處待建別墅項目的預售價將達到每平方米3000美元，有可能創(chuàng)下朝陽公園區(qū)域地產(chǎn)項目的天價。

　　2、依托IT產(chǎn)業(yè)西北區(qū)別墅營建"新經(jīng)濟"別墅

　　由于經(jīng)濟、政府政策和需求等方面的原因，西北區(qū)別墅發(fā)展相對滯后，曾一度出現(xiàn)了僅有玫瑰園、翠湖、碧水莊園等幾個高檔項目的局面。然而，近幾年隨著政府的支持與開發(fā)政策的完善，加上別墅市場整體回暖，西北區(qū)域別墅市場開始升溫。

　　先是香山板板的崛起讓人看到了蓄積已久的西北區(qū)別墅購買潛力，緊接著就是西山的門頭溝區(qū)在今年底明年初也將會有大片別墅項日破土動工，西北區(qū)別墅再一次成為人們關(guān)注的焦點。據(jù)了解，目前西北區(qū)域?qū)⒔?0__套的供應量已經(jīng)開始叫板東北別墅的老大地位，價格也直追東北別墅。如翠湖別墅20__年8月重新開報后，銷售均價由8500元每平方米上漲到9600元/平方米；玫瑰園一期現(xiàn)房1200美元/平方米，二期環(huán)湖別墅就成倍漲至2750美元/平方米，即使是不環(huán)湖別墅也在20__美元/平方米；碧水莊園一期均價1400美元/平方米，環(huán)湖別墅達到了20__美元/平方米，而二期環(huán)湖別墅已經(jīng)高達2500美元/平方米:最近入市的姜莊湖出現(xiàn)了3000美元/平方米的高價，基本上與東北區(qū)別墅不相上下。

　　"西北部在地理區(qū)位上與中關(guān)村科技園關(guān)系密切，隨著政府對IT產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟的傾力支持，地區(qū)經(jīng)濟迅速發(fā)展，也造就了一批依靠知識技能快速積累財富的精英，這部分人群給西北區(qū)域內(nèi)的別墅市場提供了巨大的市場需求，并且這種需求正在加速發(fā)展之中。"業(yè)內(nèi)人士這樣分析西北區(qū)別墅市場。

　　北京西北部位于京城"上風上水"也是其別墅市場迅速崛起的一個原因。據(jù)記者了解，除了本身的自然條件優(yōu)越外，西北區(qū)域大面積綠地和林帶正在建設(shè)，良好的綠化環(huán)境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水陣、上莊水庫、十三陵水庫等湖泊，自動調(diào)節(jié)著西北區(qū)域的小氣候。西北區(qū)別墅市場的"環(huán)境牌"絲毫不亞于東北區(qū)別墅。

　　其實，一直以來，交通都是西北區(qū)別墅市場發(fā)展的一個瓶頸，然而，西北部地區(qū)正在迅速完善的交通設(shè)施正在縮短它與東北別墅群的"交通差距"。目前，從京昌高速公路的市區(qū)起點馬甸橋或健翔橋到達東部CBD或使館區(qū)、金融街和中關(guān)村西區(qū)都不過三十分鐘的車程，北四環(huán)路、公路一環(huán)、臼頤路、學清路、輕軌鐵路、地鐵五號線以及從西直門到北四環(huán)的城市快速公路、公路一環(huán)聯(lián)結(jié)京昌高速與機場高速段都將使西北部道路暢通。正是由于政府的這種投資改造，迅速提升了西北區(qū)內(nèi)市政條件，使得道路交通更加便利。

　　"種種跡象表明，西北區(qū)有可能成為別墅市場潛力巨大的熱門區(qū)域。"業(yè)內(nèi)人士普遍這樣認為，區(qū)域高檔別墅供應有限的現(xiàn)狀也使得西北區(qū)別墅具備充分的升值潛力及發(fā)展空間。

　　（三）、順義區(qū)別墅市場基本分析

　　1、供應情況

　　順義、機場路周邊有20幾個別墅，規(guī)劃總供應量達到230萬平方米，約5400套別墅；

　　溫榆河畔將有近8000畝的土地用于別墅項目；

　　去化量:目已經(jīng)售出的別墅量應在3000套左右，已建未能售出量約為600套左右；

　　本區(qū)域未來潛在供應量約有1500多套。

　　2、需求分析:

　　本區(qū)域別墅客層是以外籍人士為主，歐美、港澳臺占60%以上，包括駐華使館人員，國際知名公司高層主管人員，如香江花園和龍苑別墅歐美人士占75%以上。

　　隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國內(nèi)人士購買力在持續(xù)上升，重點是金融、IT行業(yè)造就的新貴，高科技產(chǎn)業(yè)的知本家，房地產(chǎn)業(yè)的精英，海外回國人員，國內(nèi)高收入的管理人員。

　　投資客數(shù)量增多，特別是國內(nèi)投資客日益增多。

　　客層特征:收入豐厚，經(jīng)濟實力強，追求生活品質(zhì)，講究個性，基本上都有國外經(jīng)歷，對別墅有一定的理解，特別是對環(huán)境、交通考慮比較高。

　　3、本區(qū)域別墅價位因素分析

　　市場價格由市區(qū)向郊區(qū)遞減，東北部別墅價大多集中在1000－3000美元之間，平均售價以城區(qū)為中心，由里向外遞減，東北四環(huán)附近的平均售價在2700美元/平方米左右，首都機場附近約為20__美元/平方米，馬坡地區(qū)約為1200美元/平方米。由此可見，別墅的區(qū)域位置仍然是影響別墅價格的決定性因素。

　　同一區(qū)域的別墅的設(shè)計風格、配套設(shè)施及會所、綠化等水面等環(huán)境質(zhì)量、別墅單體類型對價格有重大影響。如首都機場8個項目，售價最高為3300美元/平方米，最低為1000美元/平方米。

　　別墅的內(nèi)裝修程度對別墅租金的影響較大。

　　（四）、北京別墅市場前景展望

　　北京別墅經(jīng)歷了五六年的低谷，從20__年下半年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖，特別是20xx年的TOWNHOUSE項目，更是使市場迅速升溫，有關(guān)人士分析，近年來京城出現(xiàn)的別墅開發(fā)熱，主要是由于我國加入世界貿(mào)易組織和舉辦20__年奧運會兩大利好的有力推動及中高收入群體的不斷擴大，二次置業(yè)者的不斷增加。前些年北京最早的別墅發(fā)育地溫榆河畔和機場路附近的別墅，大部分被在京工作的外國人作為第一居所使用。而近年來，別墅的購買群體已開始逐步擴大到國內(nèi)人士。比例結(jié)構(gòu)己由過去的境外占70%，國內(nèi)占30%，發(fā)展變化為目前的國內(nèi)占80%左右，境外占20%左右，將別墅作為第二居所的國內(nèi)購買群體大量增加，說明北京的別墅市場結(jié)構(gòu)正在逐步發(fā)生變化。未來別墅市場前景看好。

　　據(jù)有關(guān)方面透露，20__年京城還將有30余個別墅項目開發(fā)，區(qū)域涉及昌平、門頭溝、密云、懷柔、大興、海淀、房山、通州、順義等地，別墅開發(fā)熱己蔓延到東南西北各個區(qū)域。

　　從上不難發(fā)現(xiàn)，未來京城別墅項目競爭的焦點還將集中在京城東北和西北兩大區(qū)域。但是，隨著京城別墅市場的擴容，別墅項目的大量涌入及多區(qū)域的供應局面，依據(jù)北京別墅市場勢必會有一場激烈的競爭大戰(zhàn)。別墅項目的開發(fā)商們彼此面臨的不僅是來自本地開發(fā)企業(yè)間的競爭壓力，而且還有來自外省大的地產(chǎn)開發(fā)集團、國外大財團等一些機構(gòu)的介入所帶來的無形壓力。一般的環(huán)境、一般的品質(zhì)、一樣的風格、一樣的特色的項日將被市場無悄淘汰。

　　未來別墅將由以往單純的比地段、比價格，上升至比環(huán)境、比個性、比品質(zhì)、比文化。高檔精品別墅的無可替代性就在于它的價值純粹。自然環(huán)境、建筑規(guī)劃、品質(zhì)、價格的純粹性，其間所滲透的生活理念、居住品位、文化內(nèi)涵、建筑精神無不隱含著地位、財富、尊貴與時尚。這類別墅將在未來具有較強的競爭力。

　　對于北京這樣的國際大都市而言，高檔精品別墅在房產(chǎn)市場引領(lǐng)時尚是必然之勢，而低價低質(zhì)的別墅產(chǎn)品終將被市場所淘汰。

　　（五）、周邊部分個案銷售情況分析

　　市場調(diào)研結(jié)論

　　湖景式設(shè)計風格的別墅熱銷，平均入住率為85%以上。

　　高檔配套設(shè)施齊全的別墅市場需求較大，目前大部分高檔別墅都有網(wǎng)球場、游泳池等設(shè)施，會所的發(fā)展趨勢是服務設(shè)施的多功能化。

　　高檔式別墅開發(fā)應以獨立式別墅為主，目前滯銷的別墅以聯(lián)排別墅居多，原因是在園區(qū)內(nèi)位置和環(huán)境較差，沒有充分保證別墅生活的私密性和環(huán)境的優(yōu)美。

　　精裝修是別墅是市場的主流，如香江花園、麗京花園等都為精裝修別墅，銷售業(yè)績都非常好，正對不同買家品位的精裝修別墅，具有很大的潛在需求。

　　外籍人士都是別墅需求的主體，東北部別墅以外銷為主，隨著經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，外銷市場有升溫跡象。

　　別墅市場的內(nèi)銷需求明顯上升，一些別墅已被房地產(chǎn)精英、金融界人士、高科技產(chǎn)業(yè)造就的都市新貴族購買。

　　市場價格受地段、設(shè)施網(wǎng)絡(luò)、配套設(shè)施及會所、綠化景觀、單體類型影響，東北部別墅價格集中在1000-3000美元/平方米之間。

　　別墅總價在300萬以下，面積在400平方米以下為需求重點，總價在500萬以上，面積在500平方米以上需求也有所增加。

　　客戶購買門的主要有居住(第一居所、第二居所)、投資和商務公關(guān)。

　　客戶最注重的方面是戶型設(shè)計、地段位置和與園林景觀設(shè)計。