簽房屋買賣合同 注意風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移點(diǎn)

　　案例回放

　　剛畢業(yè)沒多久的王先生為了結(jié)婚買了一套在彭浦新村豪華裝修的公房，雙方在中介的安排下簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，也按照合同的約定履行了合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。可就在幾天之后，突然下大雨，房東許先生當(dāng)時(shí)不在房子里，陽臺(tái)的窗戶沒關(guān)，整整一天雨水不斷進(jìn)來，豪華裝修的地板和木制家具全部泡水，部分家電由于進(jìn)水也無法正常使用。發(fā)生了這樣狀況，王先生知道后立刻找到中介要求退房，經(jīng)過一番爭(zhēng)論，房東不但不退房，而且對(duì)此不承擔(dān)任何損失。

　　兩類風(fēng)險(xiǎn) 不同責(zé)任

　　在房屋買賣過程當(dāng)中，買賣雙方必須簽訂上海市房屋土地資源管理局和上海市工商行政管理局共同指定的房地產(chǎn)買賣合同，而在這份買賣合同中約定房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移有兩種：一種是權(quán)利轉(zhuǎn)移，一種是轉(zhuǎn)移占有。由于是在政府制定的格式合同中有這兩種方式，買賣雙方一般會(huì)認(rèn)為兩種都可以，沒有關(guān)系，就隨便選了一個(gè)或則不選。案例中的王先生就是沒有注意隨便選了一個(gè)。這兩種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式法律內(nèi)涵不同，對(duì)買賣雙方的影響，產(chǎn)生的責(zé)任自然也會(huì)不同。

　　以房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移來說，從法律內(nèi)涵上來說是是指房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，即房產(chǎn)權(quán)利人從房東名下轉(zhuǎn)到買家名下，而我國(guó)房產(chǎn)又實(shí)行的是登記主義，即以政府相關(guān)部門登記標(biāo)注為準(zhǔn)來確定權(quán)利人。而上海市格式的房產(chǎn)買賣合同中對(duì)此又有了更明確的約定即：“房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以房地產(chǎn)交易中心受理該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶申請(qǐng)之日為準(zhǔn)，但房地產(chǎn)交易中心依法作出不予過戶決定的除外，即將權(quán)利轉(zhuǎn)移的時(shí)間以交易中心申請(qǐng)過戶之日為標(biāo)準(zhǔn)，而不是以產(chǎn)權(quán)證辦出之日為準(zhǔn)。

　　以轉(zhuǎn)移占有來說。從法律內(nèi)涵來說是指標(biāo)的物被交接，占有權(quán)歸買家使用。以房產(chǎn)來說，即房東將房屋交付給買家使用，把鑰匙交給買家，允許買家占有使用該房屋。

　　兩方面約定買賣雙方

　　權(quán)利轉(zhuǎn)移和轉(zhuǎn)移占有，歸納起來就是在兩個(gè)方面對(duì)買賣雙方進(jìn)行約定：

　　一、 就房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的約定：讓買賣雙方選擇房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移給乙方(即買家)。所謂風(fēng)險(xiǎn)是指如房屋發(fā)生地震、火災(zāi)、水宅等風(fēng)險(xiǎn)滅失或有損失等。如買賣雙方選擇權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移則意味著從雙方前往交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶申請(qǐng)當(dāng)日，房屋一旦發(fā)生任何的風(fēng)險(xiǎn)滅失，如失火等，則損失由買家承擔(dān)。而這個(gè)時(shí)候可能買家尚未拿到房屋，房屋尚在房東的掌控之下，甚至還由房東在使用，但不論實(shí)際情況如何，只要雙方的合同中已作此約定則房子一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)就由買家承擔(dān)所有的風(fēng)險(xiǎn)損失。還不要說如果房東如因其他糾紛在過戶后被法院查封拍賣之情況。就我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定，在買家是善意第三人，房屋產(chǎn)證已辦出的情況下，如原房東方有糾紛需要凍結(jié)財(cái)產(chǎn)，不大會(huì)對(duì)該房屋進(jìn)行查封拍賣。但除此之外，產(chǎn)證尚未辦出時(shí)，即使已經(jīng)過戶，仍可能因原房東的原因被查封拍賣。所以如果選擇權(quán)利轉(zhuǎn)移就轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)就意味著可能要為還不是自己的房子承擔(dān)20多天的風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、 就有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤等費(fèi)用支付的約定：在格式的上海市房地產(chǎn)買賣合同中單獨(dú)以附件四的形式對(duì)這些費(fèi)用進(jìn)行約定：即買賣雙方可以選擇在權(quán)利轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)移占有這兩個(gè)點(diǎn)來區(qū)分上述費(fèi)用由誰承擔(dān)。一般的消費(fèi)者對(duì)此都沒有什么概念，也是隨便選一個(gè)。其實(shí)在現(xiàn)在的二手房交易中，大多房東是要等到買家支付所有房款后才將房屋交給買家的，有些甚至要求延遲交房，這樣的情況如果選擇權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí)為費(fèi)用分割點(diǎn)就意味買家要為房東多承擔(dān)一段時(shí)間的水電等房屋消耗費(fèi)用，沒有必要，完全可以選擇轉(zhuǎn)移占有時(shí)為雙方費(fèi)用的分割點(diǎn)。

　　綜上所述，買賣雙方在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)要細(xì)看買賣合同的條款，特別仔細(xì)考慮清楚風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間點(diǎn)，如果沒有太多概念或不確定的情況下，優(yōu)先選擇轉(zhuǎn)移占有。當(dāng)然，如果房東提前交房，對(duì)買家來說權(quán)利轉(zhuǎn)移尚在后面，不論選擇哪個(gè)對(duì)買家都是無不利之處的。