律師學習《物權法》體會

　　XX年5月3日，律師協會舉辦了兩期關于《物權法》的學習班，我和十幾位同事一起去參加了第一期的學習。感覺收獲很大，特別是第一天由“泰斗”教授講授的物權法相關知識更是覺得受益匪淺，當然其后也有許多教授或名人等人也各有特色，但可能安排的問題，部分老師在講授內容上存在不少重復之處，給課程帶來一定負面影響。

　　這次物權法是傳統與現代的結合，保留了原有部分民商法方面的法律內容，也增加了一些新鮮事物：

　　一、地役權

　　這個內容都是一些新增部分

　　二、質權取代質押權

　　摒棄了原來質押權的概念，取而代之的是質權。質權分為動產質權和權利質權，并首次提出應收賬款也可設定權利質權，但該質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。

　　三、抵押權中增加了動產的浮動抵押

　　這是效仿國外的一種方式，指的是可以將企業生產用的設備、產成品、半成品、原材料等均一起抵押，由工商部門辦理抵押登記后，在抵押期內企業可以繼續生產、銷售，而抵押權不受影響，當抵押期限屆滿時，再確認抵押物價值的一種方式。很新穎，但在中國這個誠信匱乏的現狀中，我對它的抵押權設定與實現還是持一種保留的態度。但不管如何，這絕對一個新的亮點。

　　四、關于物權的種類及內容法定

　　明確了物權法定的原則，即除了物權法中明確的幾種物權種類，如所有權、用益物權、地役權等內容外，其它形式的物權方式均不被法律所認可。比如有人曾提出過居住權是不是物權的問題，期待相關司法解釋對其明示。

　　五、土地承包經營權被明確為物權的一種方式

　　對于保護農民利益來說，是一件好事。并提出土地承包經營權在承包年限內不得任意收回及征收。到期后，也可以按相關規定繼續承包經營，性質上非常象國外的永佃權，可以最大限度的保護農民利益。

　　另外，集體土地被征收后，除了要按《土地管理法》的相關規定給集體土地補償費、安置補助費、地上附著物及青苗賠償費等以外，還應給付農民的社會保障費用，即為被征地農民交納相關養老、醫療保險等。

　　六、明確了征用與征收的概念

　　征收僅用于集體土地被國家收購后轉變為國有土地性質的這樣一種方式；而征用則指在特殊時間，為了公共利益需要而由國家機關征用個人所有的物品，如意外事件中公安機關征用公民車輛用于制止犯罪等。但關于公共利益需要是指什么，物權法并未進行明確規定。

　　七、關于城市房屋拆遷一事

　　各位教授講課過程中最常引用的一個案例就是重慶的“釘子戶”，這次物權法提出，當城市居民房屋被拆遷時，應保證被拆遷人的居住條件，即被拆遷后，被拆遷人獲得的補償費再購買的房屋應不低于原居住條件。

　　八、不動產登記

　　1、明確不動產應統一登記。

　　以改變原土地使用權由土地管理部門登記、房屋由房地產管理部門登記的現狀，以避免二部門登記發生沖突的事實出現。但具體收歸哪一個部門，尚須司法解釋或相關法規明確。

　　2、登記按件收費，取消原按標的收費的規定

　　3、首次提出不動產預告登記制度，如消費者購買期房，為防止開發商一房兩賣，購房人可以申請預告登記，避免房屋的再次轉讓。

　　4、首次提出不動產所有權的異議登記

　　不動產權屬不清時，為防止登記所有權人在產權不明時將房屋轉讓，利害關系人可以向登記機關申請異議登記，登記后15天內向法院提起所有權確認之訴，否則異議自動失效，且異議錯誤時異議申請人應賠償登記所有權人的損失。

　　九、不動產善意取得問題

　　以往法律均規定“不動產不適用善意取得”，但此次物權法卻明確規定，當具備幾個條件，特別是已辦理了過戶登記的，不動產可以善意取得。

　　十、遺失物處理

　　所有權人及其它權利人可以追回遺失物，但需對通過合法渠道購買的善意第三人支付購買費用后方可購回，所有權人支付的費用可以向無處分權人追償。

　　但贓物的取得，應適用原法律規定，不適用善意取得，權力機關有權追回。

　　十一、建設用地使用權取代原國有土地使用權這一稱呼，也有別于集體土地所有權、使用權。

　　十二、小區車位

　　建筑區劃內，規劃為車庫、車位的，所有權歸開發商，但應首先滿足小區內業主需要。規劃范圍外的、或占用公共部位的車庫車位為小區業主共有。

　　十三、居民購買的房屋所附土地使用權到期問題

　　曾經是很多購房人擔心的，因為怕土地使用權到期后，地上房屋存續或土地出讓金補繳問題，但現在物權法明確規定，住宅房屋存在的情況下土地使用權到期后則自動續期。對購房人來說，等于吃了一個定心丸。

　　十四、抵押權設立

　　建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權以及正在建造的建筑物，均需辦理抵押登記后抵押權方設立，其它抵押權自抵押合同生效之日起設立，未經登記的不得對抗善意第三人。

　　十五、留置權優先于抵押權和質權受償

　　以上只是眾多講授內容的一部分，時間關系不一一陳述