租賃業務會計處理的關鍵問題是：正確劃分租賃類型即融資租賃和經營租賃。在判斷一項租賃屬于什么類型時，要掌握好進行租賃分類的具體標準，若在判斷時，不能滿足融資租賃的五個標準中的任何一個時，就應認定為經營租賃。下面以一道實例進行分析。 

　　設凱豐公司于2001年1月1日將一臺原價為500000元，已提折舊為200000元的固定資產出售給宏達公司，售價為450000元，并立即簽訂了一份租賃合同承租該資產，租期3年。合同規定，租賃開始日，凱豐公司向宏達公司一次性預付租金100000元，第一年、第二年、第三年年末分別支付租金50000、60000、60000元，租賃期滿后，預付租金不予退回，宏達公司收回固定資產。假設凱豐公司和宏達公司均在年末確認租金費用和租金收入，租金到期按時支付。請分別作出凱豐公司和宏達公司的相關賬務處理。（要求：租金費用和租金收入按直線法在各期分配，未實現售后租回收益按租金支付比例分攤） 

　　解析：由上述資料可以看出，這是一個關于售后租回的業務，但要正確判斷出是屬于什么類型的租賃。先看是否滿足融資租賃的五個標準中的任何一個，下文中引號中為滿足融資租賃的判斷標準（結合本例題）： 

　　第一，“在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉移給承租人”。本例中承租人凱豐公司在租賃期滿后，由宏達公司收回該固定資產，租賃資產的所有權未轉移給承租人，本租賃業務不符合這一條要求。 

　　第二，“承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購價預計遠低于行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理地確定承租人將會行使這種選擇權”。本例中承租人凱豐公司在租賃開始日就已決定到租賃期滿時，由出租人宏達公司收回該固定資產，本租賃業務不符合這一條要求。 

　　第三，“租賃期占租賃資產尚可使用年限的大部分”。在資料中此項條件未給，可以認為本租賃業務不符合這一條要求。（在實務操作中，資料要詳細） 

　　第四，“對承租人來說，租賃開始日最低租賃付款額的現值幾乎相當于租賃開始日租賃資產原賬面價值；對出租人來說，租賃開始日最低租賃收款額的現值幾乎相當于租賃開始日租賃資產原賬面價值”。在資料中租金總額=100000＋50000＋60000＋60000=270000元，但要折算成現值，一定小于270000元，而租賃開始日租賃資產原賬面價值=500000－200000=300000元，270000/300000=90％，用現值來計算時，比值一定小于90％，而此標準中的“幾乎相當于”指該比值大于或等于90％，所以本租賃業務不符合這一條要求。 

　　第五，“租賃資產性質特殊，如果不作重新改制，只有承租人才能使用”。在資料中此項條件未給，可以認為本租賃業務不符合這一條要求。（在實務操作中，資料要詳細） 

　　由以上分析可以看出，此項租賃不符合融資租賃的任何一條標準，因此，此售后回租形成了經營租賃。 

　　（一）凱豐公司（承租方）的會計處理： 

　　 1.計算未實現售后租回損益，并按各期租金支付比例計算各期攤銷額。 

　　未實現售后租回收益=450000－（500000－200000）=150000元 

　　租金總額=100000＋50000＋60000＋60000=270000元 

　　第一年末應分攤的未實現售后租回收益=（100000＋50000）/270000×150000=83333.34元 

　　第二年末應分攤的未實現售后租回收益=（60000）/270000×150000=33333.33元 

　　第三年末應分攤的未實現售后租回收益=（60000）/270000×150000=33333.33元