福州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則全文

　　促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，增加物業(yè)服務(wù)行為的透明度，保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益，制定了福州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則，下面是詳細(xì)內(nèi)容，歡迎大家閱讀。

　　福州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則全文

　　一、為促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，增加物業(yè)服務(wù)行為的透明度，保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、國家發(fā)展和改革委員會、原建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》、省物價局、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《福建省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施細(xì)則。

　　二、本實施細(xì)則適用于福州市行政區(qū)域內(nèi)具有法定物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的收費行為。

　　三、政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè);鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐和價格歧視，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

　　四、物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量相符的原則。

　　五、物業(yè)服務(wù)收費實行統(tǒng)一政策、分級管理。市政府價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門制定福州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則，縣(市)區(qū)政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

　　六、物業(yè)服務(wù)收費按不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　住宅(不含別墅、低密度聯(lián)排高檔住宅，下同)前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)服務(wù)費、房屋裝修垃圾清運費、停車服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供前期物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與委托服務(wù)的業(yè)主雙方另行約定。

　　業(yè)主大會成立后的住宅物業(yè)及其他類型(含別墅、低密度聯(lián)排高檔住宅及開發(fā)建設(shè)單位未出售的車位)的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　七、物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅、非住宅房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費采用包干制形式，由市政府價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門制定福州市普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)價，并適時向社會公布。

　　房屋裝修垃圾清運費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)房屋裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾提供清運服務(wù)所收取的費用。業(yè)主無裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費。

　　停車服務(wù)費是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為車輛有序停放提供相關(guān)服務(wù)而收取的費用。

　　福州市普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)價、房屋裝修垃圾清運費、停車服務(wù)費管理政策及收費標(biāo)準(zhǔn)另文下達(dá)。停車服務(wù)費管理政策與上述相關(guān)規(guī)定相矛盾的，以停車服務(wù)費專門文件為準(zhǔn)。

　　八、實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費，按規(guī)定實行招投標(biāo)的，開發(fā)建設(shè)單位在委托招投標(biāo)前，應(yīng)根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，按政府公布的服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)價確定服務(wù)等級及相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)后進(jìn)行招投標(biāo)，并與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容及具體收費標(biāo)準(zhǔn)。按規(guī)定不實行招投標(biāo)的，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)公布的服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)價在合同中確定服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容及具體收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主相關(guān)合同(協(xié)議)中需列明與開發(fā)建設(shè)單位約定的服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、具體收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期滿但未成立業(yè)主大會的，如服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)不變，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期滿前一個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置進(jìn)行公示，合同期屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍提供不低于原先合同約定的服務(wù)質(zhì)量，若無專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主(以下簡稱“雙過半業(yè)主”)提出異議的，可繼續(xù)適用原服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn);如要調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)，則必須經(jīng)過雙過半業(yè)主同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在公布的指導(dǎo)價范圍內(nèi)重新約定。

　　合同履行期間，物業(yè)服務(wù)成本因政策性因素或服務(wù)項目和內(nèi)容發(fā)生較大變動時，如要調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置就物業(yè)服務(wù)成本變動情況進(jìn)行公示，并經(jīng)雙過半業(yè)主同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在公布的指導(dǎo)價范圍內(nèi)協(xié)商重新約定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　九、實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)費，未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，采取包干制形式，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人就服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)在相關(guān)物業(yè)服務(wù)合同中約定;已產(chǎn)生業(yè)主委員會的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　十、開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。同時在物業(yè)銷售時應(yīng)明示臨時管理規(guī)約并予以說明，對物業(yè)買受人遵守臨時管理規(guī)約應(yīng)予以書面承諾。

　　十一、包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　十二、實行物業(yè)服務(wù)費包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤;

　　物業(yè)服務(wù)成本按照國家發(fā)改委、原建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)〉的通知》規(guī)定，由人員費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護(hù)費用、綠化養(yǎng)護(hù)費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護(hù)費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊費以及經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用組成。

　　實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

　　十三、實行政府指導(dǎo)價的住宅依法改作寫字樓的，其物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)按該住宅的2倍確定。依法改作其它用途的，其物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)按該住宅的2.5倍確定。

　　十四、本實施細(xì)則所指的物業(yè)服務(wù)費，不包含物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)由業(yè)主使用的公共水電費用。公共水電費用單獨按實由業(yè)主分?jǐn)�，具體分?jǐn)傓k法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同(協(xié)議)中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。開發(fā)建設(shè)單位在房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)包含上述約定的內(nèi)容。

　　十五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月應(yīng)在小區(qū)醒目處公布一次當(dāng)月由業(yè)主使用的公共水電費用分?jǐn)傇敿?xì)情況。

　　十六、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位委托代收費用的，可向委托單位收取代辦手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位收取物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施用房物業(yè)服務(wù)費用。

　　十七、物業(yè)服務(wù)費按房屋所有權(quán)證登記的房屋建筑面積(不含與住宅配套的附屬間面積)收取。未辦理房屋所有權(quán)證的，物業(yè)服務(wù)費暫按房屋買賣合同標(biāo)明的建筑面積收取，房屋所有權(quán)證辦理后按登記面積結(jié)算，多退少補。尚未出售的，按房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的房屋權(quán)屬登記面積收取。

　　十八、物業(yè)服務(wù)費從物業(yè)交付買受人之日起按月收取，業(yè)主自愿預(yù)繳的除外。前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);已竣工未出售房屋的物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān);開發(fā)建設(shè)單位售房時承諾減免物業(yè)服務(wù)費的，減免部分的物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　十九、物業(yè)交付買受人后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施尚未完備或未交付使用的，其物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費降低幅度在前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)15%以內(nèi)，實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)費降低幅度由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的相關(guān)合同(協(xié)議)中應(yīng)對上述情況作詳細(xì)說明。

　　二十、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的約定足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主相關(guān)違反物業(yè)服務(wù)合同(協(xié)議)約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。

　　二十一、物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制方式，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年至少一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，同時接受業(yè)主或者業(yè)主大會的質(zhì)詢。

　　二十二、物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。審計費用的承擔(dān)方式經(jīng)業(yè)主大會通過并由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　二十三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)接受委托實施物業(yè)服務(wù)相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　二十四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)同一交付時間、同一使用性質(zhì)、同一類型的物業(yè)服務(wù)收費，應(yīng)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取，不得以任何形式采取價格歧視。

　　二十五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入小區(qū)內(nèi)為業(yè)主提供配送、裝修、維修、安裝、中介等服務(wù)的外來人員收取任何費用。

　　二十六、各有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，統(tǒng)一采用收費標(biāo)價牌形式實行明碼標(biāo)價。

　　實行明碼標(biāo)價方式由價格主管部門統(tǒng)一規(guī)定，各級價格主管部門的價格監(jiān)督檢查機構(gòu)對明碼標(biāo)價格式進(jìn)行監(jiān)制。物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價的內(nèi)容包括：物業(yè)企業(yè)名稱、收費對象、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話12358等。

　　二十七、為保證政府制定和調(diào)整住宅指導(dǎo)性收費標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確性和可指導(dǎo)性，每年第四季度由政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門選定一定數(shù)量的有代表性的物業(yè)類型作為成本監(jiān)審對象，于次年第一季度由政府價格主管部門進(jìn)行成本監(jiān)審。相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合政府價格主管部門并如實提供物業(yè)服務(wù)成本，不得弄虛作假。

　　二十八、各縣(市)政府價格部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門在福州市普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)性收費標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)核定本行政區(qū)域的普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)性收費標(biāo)準(zhǔn)，并報市政府價格主管部門及市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　二十九、各級價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督和檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反國家和本省市物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由房地產(chǎn)行政主管部門和價格主管部門按職能分工分別依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定予以處罰。

　　三十、本實施細(xì)則由福州市物價局、福州市住房保障和房產(chǎn)管理局按照各自職能負(fù)責(zé)解釋。

　　三十一、本實施細(xì)則自20xx年3月1日起執(zhí)行。《福州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》(暫行)(榕價房〔20xx〕3號)同時廢止。