《大慶市住宅專項維修資金使用實施細(xì)則》全文
為了加強(qiáng)住宅專項維修資金的管理，提高維修資金使用效率，制定了《大慶市住宅專項維修資金使用實施細(xì)則》，下面是細(xì)則的詳細(xì)內(nèi)容。
《大慶市住宅專項維修資金使用實施細(xì)則》
第一條 為了加強(qiáng)住宅專項維修資金的管理，提高維修資金使用效率，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用和應(yīng)急維修，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部 財政部第165號令)和《進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》(建辦房〔20xx〕52號)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際制定本實施細(xì)則。
第二條 本辦法適用市區(qū)范圍內(nèi)，按照有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一歸集并存入大慶市住房維修資金管理中心專戶的住宅專項維修資金的使用。
第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金(以下簡稱“維修資金”)，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
第四條 大慶市城市管理委員會負(fù)責(zé)對市區(qū)范圍內(nèi)住宅專項維修資金的使用進(jìn)行監(jiān)督管理。大慶市住房維修資金管理中心(以下簡稱“中心”)負(fù)責(zé)維修資金使用申請的受理、審核、備案、資金劃撥，對維修資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查和指導(dǎo)。
第五條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。
第六條 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂Ｆ渲袑僖粋�單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由該單元全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?專屬一個樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由該樓層全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
第七條 申請使用維修資金需滿足以下條件：
(一)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期已滿。
(二)列支范圍內(nèi)維修資金歸集率要達(dá)到足額;未達(dá)到足額的，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織未交業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)交;補(bǔ)交后仍達(dá)不到足額的，需列支范圍內(nèi)已交納維修資金專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主(以下簡稱“雙三分之二”)同意使用。
(三)列支范圍內(nèi)維修資金總額不足以支付維修工程費(fèi)用時，列支范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主或申請人同意續(xù)交不足部分工程費(fèi)用。
第八條 施工單位的選擇應(yīng)根據(jù)維修項目工程量大小、專業(yè)技術(shù)要求等因素，采取申請人選擇和招標(biāo)相結(jié)合的辦法確定。預(yù)算金額在30萬元以下的項目由申請人采取競爭談判或招標(biāo)方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位;預(yù)算金額在30萬元及以上的項目，申請人應(yīng)當(dāng)采取抽簽方式確定招標(biāo)代理公司進(jìn)行公開招標(biāo)選擇施工單位。
第九條 維修資金使用申請程序：
(一)提出申請。使用維修資金進(jìn)行維修的，有業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為維修資金使用申請人;無業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為維修資金使用申請人;無物業(yè)管理、業(yè)主委員會的，由相關(guān)業(yè)主代表或社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作為維修資金使用申請人，持維修方案、維修資金使用申請等資料向中心提出使用申請。
(二)受理審核。中心對申請資料、資金歸集情況進(jìn)行核查，合格的予以受理。滿足本辦法第七條(二)款規(guī)定的中心組織對維修項目現(xiàn)場進(jìn)行勘察，符合條件的，申請人組織編制項目預(yù)算。列支范圍內(nèi)維修資金總額低于預(yù)算金額時要滿足本辦法第七條(三)款相關(guān)規(guī)定，否則不能使用。
(三)公示預(yù)分?jǐn)偂Ｉ暾埲艘獙⒕S修方案、項目預(yù)算等內(nèi)容在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示，公示時間不少于7日，公示期滿無異議的，中心根據(jù)項目預(yù)算出具《維修資金預(yù)分?jǐn)偳鍍浴罚挥缮暾埲苏髟冑Y金使用范圍內(nèi)業(yè)主表決。
(四)業(yè)主決策。為確保維修資金的使用方便高效，優(yōu)化表決規(guī)則，提高業(yè)主組織的決策效率，申請人可選擇以下表決方式申請使用維修資金：
1、簽字表決：召開業(yè)主大會簽字表決或業(yè)主在《維修資金預(yù)分?jǐn)偳鍍浴泛炞直頉Q;
2、委托表決：業(yè)主將一定時期內(nèi)維修資金使用事項的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使;
3、集合表決：業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用;
4、默認(rèn)表決：業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計入已投的贊成票;
5、異議表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。
業(yè)主表決未通過的，不得使用維修資金進(jìn)行維修，中心將相關(guān)申請資料退還申請人;業(yè)主表決通過的，申請人按照本辦法第八條規(guī)定選擇施工單位，中心對施工單位資質(zhì)、施工合同等資料備案后，申請人組織施工。
(五)施工管理。聘請施工監(jiān)理的項目，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)施工進(jìn)度、工程質(zhì)量、施工安全、日常監(jiān)督檢查和竣工驗收;未聘請施工監(jiān)理的項目，由業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主代表成立項目管理小組，負(fù)責(zé)施工進(jìn)度、工程質(zhì)量、施工安全、日常監(jiān)督檢查和竣工驗收。中心按施工進(jìn)度撥付工程進(jìn)度款，最多不超過工程預(yù)算的70%，并對資金使用進(jìn)行監(jiān)管檢查。
(六)結(jié)算審計。施工完畢后，采取競爭談判選擇的施工單位持竣工驗收報告編制項目結(jié)算書，報具有資質(zhì)的造價審核中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計，結(jié)算審計金額高于競爭談判金額時按競爭談判金額支付工程費(fèi)，結(jié)算審計金額低于競爭談判金額時按結(jié)算審計金
額支付工程費(fèi);實施公開招標(biāo)的項目依據(jù)申請人和施工單位簽訂的合同約定執(zhí)行。
(七)備案分?jǐn)偂Ｊ┕挝弧⒈O(jiān)理單位在完成工程結(jié)算審計后持相關(guān)資料報中心備案;實施公開招標(biāo)的項目，招標(biāo)代理單位在招標(biāo)結(jié)束后持公開招標(biāo)相關(guān)資料報中心備案。中心依據(jù)備案資料從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶賬中列支分?jǐn)傁嚓P(guān)費(fèi)用，整理資料存檔。
(八)資金劃撥。施工單位完成備案，中心依據(jù)本辦法第九條(六)款規(guī)定結(jié)算工程費(fèi)，扣除預(yù)付施工進(jìn)度款及足額預(yù)留質(zhì)量保證金，余款全額撥付，質(zhì)保期后，無質(zhì)量問題的，質(zhì)量保證金一次付清。監(jiān)理單位、招標(biāo)代理單位完成備案，中心依據(jù)合同約定結(jié)算費(fèi)用。
第十條 發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修和更新、改造的，可以不經(jīng)過雙三分之二表決同意環(huán)節(jié)，直接申請使用維修資金，發(fā)生的費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶賬中列支：
(一)電梯故障危及人身安全，經(jīng)法定檢測機(jī)構(gòu)出具整改通知書的。
(二)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，經(jīng)消防管理部門出具整改通知書要求對消防設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的。
(三)屋面、外墻滲漏。
(四)二次供水水泵運(yùn)行中斷。
(五)排水設(shè)施堵塞、爆裂。
(六)樓體外立面存在脫落危險。
(七)其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。
第十一條 維修資金應(yīng)急維修使用程序：
(一)提出申請。使用維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修的，有業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為應(yīng)急維修使用申請人;無業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為應(yīng)急維修使用申請人;無物業(yè)管理、業(yè)主委員會的，由相關(guān)業(yè)主代表作為應(yīng)急維修使用申請人，持應(yīng)急使用方案、應(yīng)急維修使用申請與危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急維修項目檢測、鑒定報告或相關(guān)證明、圖片等資料向中心提出應(yīng)急維修使用申請。
(二)受理審核。中心對應(yīng)急維修申請資料、資金歸集情況進(jìn)行核查，符合應(yīng)急維修使用條件的予以受理。滿足本辦法第七條(二)款規(guī)定的中心組織對現(xiàn)場進(jìn)行勘察，3個工作日內(nèi)作出審核決定。經(jīng)審核批準(zhǔn)，申請人組織編制項目預(yù)算，列支范圍內(nèi)維修資金總額低于預(yù)算金額時要滿足本辦法第七條(三)款相關(guān)規(guī)定，否則不能使用。
(三)選擇施工單位。按照本辦法第八條規(guī)定選擇施工單位，需要立即進(jìn)行搶修的申請人可采取競爭談判選擇施工單位。中心對工程預(yù)算、施工單位資質(zhì)、施工合同等資料備案后，申請人組織應(yīng)急維修。
(四)分?jǐn)偣尽?yīng)急維修工程竣工驗收后，申請人應(yīng)在小區(qū)顯著位置將應(yīng)急維修方案、驗收報告、資金結(jié)算總額及費(fèi)用分?jǐn)偳闆r等內(nèi)容進(jìn)行公示。
(五)施工管理、結(jié)算審計、備案分?jǐn)偂①Y金劃撥按照本辦法第九條(五)款、(六)款、(七)款、(八)款的規(guī)定辦理。
第十二條 發(fā)生危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主代表應(yīng)及時向中心提出應(yīng)急維修申請組織搶修，未按規(guī)定提出申請進(jìn)行搶修或拒不采取應(yīng)急措施的，所在區(qū)物業(yè)主管部門或社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作為應(yīng)急維修申請人，按照本辦法第十一條規(guī)定申請組織應(yīng)急維修。
第十三條 使用維修資金的工程項目，其工程預(yù)算書、結(jié)算書的編制與審價、應(yīng)急維修相關(guān)部門出具的鑒定報告、聘請招標(biāo)代理、工程監(jiān)理等事項，申請人可以委托具有專業(yè)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理，所需費(fèi)用，可在維修資金中列支。
第十四條 下列費(fèi)用不得在維修資金中列支：
(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的費(fèi)用。
(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用。
(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
(五)平臺、屋面等部位有合同約定單獨(dú)為某個業(yè)主使用，應(yīng)當(dāng)由該業(yè)主自行承擔(dān)的維修費(fèi)用。
第十五條 本細(xì)則自發(fā)布之日起30日后實施。