德宏州物業服務收費管理實施細則

　　物業服務收費應當遵循公開、公平、合理以及費用與服務水平相適應的原則。下面是小編給大家整理的德宏州物業服務收費管理實施細則，歡迎大家閱讀。

　　德宏州物業服務收費管理實施細則

　　第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《云南省物業服務收費管理實施辦法》等法律、法規，結合我州實際，制定本實施細則。

　　第二條 本實施細則適用于德宏州行政區域內依法登記并取得相應資質的物業管理企業，按照物業服務合同約定，提供相應服務的收費行為，以及價格主管部門、住房和城鄉建設主管部門對物業服務企業實施管理的行政行為。

　　第三條 本實施細則所稱業主，是指房屋(含車庫、車位)的產權所有人。

　　本實施細則所稱物業服務企業，是指依法設立并取得相應資質，專業從事物業服務活動的企業。

　　第四條 本實施細則所稱物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的公共設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業服務區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

　　第五條 本實施細則所指物業服務收費主要包括以下方面內容：

　　(一)物業服務區域內的綜合管理服務;

　　(二)物業服務區域內房屋共用部位、共用設施設備的管理，以及維修、養護和維護等;

　　(三)物業服務區域內的公共秩序維護，以及小區安全防范工作等;

　　(四)物業服務區域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理等保潔服務;

　　(五)物業服務區域內公共綠地、花草樹木的養護管理等綠化養護;

　　(六)物業服務企業接受委托的其他特約服務。

　　物業服務收費由物業服務企業按照合同的約定一筆計價收取。收費標準應當與服務項目的具體內容、質量要求、服務承諾事項相對應。

　　第六條 物業服務收費應當遵循公開、公平、合理以及費用與服務水平相適應的原則。

　　第七條 州級價格主管部門會同州級住房和城鄉建設主管部門按照各部門的職能職責，負責全州物業服務收費的業務指導、監督管理工作，制定本州物業服務收費管理的相關政策規定。

　　縣、市人民政府價格主管部門會同同級住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

　　第八條 物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當在物業服務區域內的顯著位置，將物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示，并公布12358價格投訴舉報電話。

　　第九條 按照不同物業的性質和特點，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

　　在業主大會成立之前的物業服務收費，住宅小區實行政府指導價，非住宅實行市場調節價;

　　業主大會成立之后的物業服務收費，住宅小區及非住宅均實行市場調節價。

　　物業服務企業接受業主委托，為業主提供物業服務合同約定以外的特約服務項目，物業服務收費實行市場調節價。

　　第十條 實行政府指導價的物業服務收費標準，由各縣、市人民政府價格主管部門會同同級住房和城鄉建設主管部門根據物業服務不同類型、服務等級標準、服務內容，以及物業服務成本、業主(物業使用人)承受能力和當地社會經濟發展等因素，制定相應物業服務等級的收費基準價及浮動幅度，并向社會公布。同時報州級價格主管部門、住房和城鄉建設主管部門備案。

　　實行政府指導價的物業服務收費標準應當根據當地物價水平變動情況，適時調整。

　　州住房和城鄉建設主管部門應根據物業服務企業行業管理規范要求，制定《德宏州住宅小區物業服務等級標準》，劃分和界定物業(住宅)類型，并向社會公布，以指導和規范全州物業服務企業的服務行為，為價格主管部門制定、調整不同類型、不同等級的普通住宅物業服務收費等級標準提供依據。

　　各縣市制定、調整實行政府指導價管理的物業服務收費標準時，應由物業服務企業向住房和城鄉建設主管部門提出書面申請，經住房和城鄉建設主管部門提出意見或建議，轉呈價格主管部門審核，并在成本監審的基礎上依據《德宏州住宅小區物業服務等級標準》，由價格主管部門、住房和城鄉建設主管部門共同制定或調整物業服務收費等級標準。

　　實行政府指導價管理的物業服務收費最高上浮浮動幅度，由州發展和改革委員會會同州住房和城鄉建設局負責制定或調整。各縣市執行的具體上浮幅度，由各縣市價格、住房和城鄉建設主管部門根據當地經濟社會發展水平狀況、業主(物業使用人)的承受能力等因素，在不超過州定最高上浮浮動幅度內核定。

　　第十一條 住房和城鄉建設主管部門應當按照《物業管理條例》、《業主大會規程》等規定，督促、指導物業服務小區成立業主大會、選舉業主委員會。

　　房地產開發建設單位出售房屋時，開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

　　業主大會成立前，開發建設單位與物業服務企業應在前期物業服務合同中約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

　　前期物業服務收費應在政府指導價范圍內約定，具體收費標準應在房屋交付前報價格主管部門及住房和城鄉建設主管部門備案，并在收費地點及物業小區的醒目位置進行公示。

　　第十二條 實行市場調節價的物業服務收費標準，由業主或者業主大會與物業服務企業本著平等自愿原則，在雙方簽訂的物業服務合同中約定，并由物業服務企業報當地價格主管部門、住房和城鄉建設主管部門備案。

　　物業服務企業應在雙方簽訂物業服務合之日起30日內，將約定的物業服務收費標準報當地價格主管部門、住房和城鄉建設主管部門備案。

　　第十三條 物業服務企業進行備案時應當提交下列材料：

　　(一)物業服務收費備案登記表一式三份;

　　(二)營業執照復印件;

　　(三)資質證書復印件;

　　(四)小區物業服務等級證書復印件;

　　(五)房地產開發企業與物業服務企業、物業服務企業與業主或者業主大會簽訂的物業服務委托合同復印件;

　　(六)批準成立業主大會的相關材料;

　　(七)物業服務企業與業主大會、業主委員會協商確定物業服務收費標準的會議紀要;

　　(八)價格、住房和城鄉建設主管部門要求的其他相關資料。

　　第十四條 實行市場調節價的物業服務收費標準需要調整時，應當由物業服務企業與業主或者業主大會協商確定。物業服務企業須將合同樣本、以及與業主或者業主大會協商確定調整物業服務收費的相關文件(材料)復印件，提交物業所在地的價格、住房和城鄉建設主管部門辦理備案變更手續。

　　第十五條 為體現“優質優價、質價相符”的原則，實行政府指導價管理的物業服務收費實行分等級定價管理。物業服務費收費標準可在各等級收費基準價的基礎上最高上浮20%。各物業服務小區具體執行的物業服務收費標準，由物業服務企業與業主(物業使用人)或者業主大會，依據縣市價格、住房和城鄉建設主管部門制定的基準價及核定的浮動幅度協商確定。

　　物業服務等級由物業服務企業向住房和城鄉建設主管部門提出書面申請，經住房和城鄉建設主管部門按照《德宏州住宅小區物業服務等級標準》及評審考核辦法確定。

　　物業服務等級的考核評定應以獨立的物業服務區域為單位，一個小區確定一個服務等級。

　　第十六條 業主大會成立之前的物業服務收費屬于臨時性收費，當業主按照國家、省有關規定成立業主大會并自主選聘物業服務企業后，應當重新約定新的物業服務收費標準。

　　第十七條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的特約服務項目，服務報酬由雙方協商約定。

　　第十八條 業主進行室內裝修的，物業服務企業對房屋裝修管理應遵循以下規則：

　　(1) 業主對房屋進行裝修時，物業服務企業應與業主簽訂房屋裝修管理協議，可以向每戶業主(物業使用人)或裝修企業收取不高于20xx元的裝修押金。裝修押金只能在業主裝修房屋時收取，不得提前收取。

　　(2)裝修完畢后，經物業服務企業與業主檢查驗收，沒有發生損壞房屋結構、外貌和公共部位、共用設施設備行為的，物業服務企業應當自驗收合格之日起15日內將裝修押金全額退還業主(物業使用人)或裝修企業。

　　(3)裝修造成房屋結構、外貌和共用部位、共用設施設備損壞的，裝修業主(物業使用人)應當及時修復。若裝修業主(物業使用人)不能及時修復的，可按雙方約定由物業服務企業使用裝修押金對裝修造成損壞的部位和設施進行修復。房屋結構、外貌和共用部位、共用設施設備修復后，裝修押金有剩余的，物業服務企業應在修復后15日內如數退還業主(物業使用人);若押金不足以支付修復費的，業主(物業使用人)應在修復后15日內補齊修復費用。

　　(4)物業服務企業與業主(物業使用人)結算修復費用時，應當出示修復工(料)和價格清單。物業服務企業與業主(物業使用人)對修復費用有爭議的，由業主大會或者業主委員會協調解決，也可以通過法律途徑進行解決。

　　(5)物業服務企業不得向業主(物業使用人)或者房屋裝修企業收取裝修管理服務費、裝修期間的電梯使用費(電梯增容費)或變相收取其他相關費用。

　　(6)物業服務企業可以向業主(物業使用人)或者裝修企業收取裝修垃圾和渣土清運費、裝修人員出入證押金或者工本費，具體標準由縣市價格主管部門根據清運成本、制作成本制定。物業裝修期間產生的垃圾，由業主或使用人按有關規定自行處理清運的，物業服務企業不得收取清運費。

　　第十九條 除按規定收取裝修人員出入證押金或者工本費外，物業服務企業不得擅自向進入物業服務區域內為業主提供配送、安裝、維修、中介等服務的外來人員和其他來訪人員收取任何費用。

　　第二十條 業主或物業使用人應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。

　　業主和物業使用人重合的，物業服務費用由業主交納;業主和物業使用人相分離，且雙方約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任;業主和物業使用人相分離，且雙方沒有約定的，物業服務費用由業主交納。

　　物業服務區域已竣工但尚未出售的物業或者因房地產開發建設單位原因未按時交給物業買受人的，物業服務費用由房地產開發建設單位全額交納。

　　業主大會成立前的物業服務區域，因房地產開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境未能達到購房合同約定標準的，物業服務費用應減免20%，差額部分由房地產開發建設單位補償給物業服務企業。

　　業主購買物業或物業交付后空置一年以上的，其空置期間的物業服務費用按實際執行收費標準的80%交納。合同另有約定的，從其約定。

　　業主或物業使用人違反物業服務合同約定未按時交納物業服務費用的，業主大會或業主委員會應當督促其限期繳納;逾期仍不繳納的，物業服務企業可以向人民法院依法提起訴訟。

　　物業產權發生轉移時，業主或物業使用人應當結清物業服務費用。

　　第二十一條 物業服務區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視、城市生活垃圾處理等單位，應當向最終用戶收取相關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，委托單位應當支付手續費，手續費由委托單位與物業服務企業約定。物業服務企業不得向業主或物業使用人收取手續費等額外費用。

　　物業服務企業接受委托代收相關費用的，應當向業主出具專業經營單位的票據，并在物業服務區域內顯著位置公示。

　　第二十二條 符合相關政策規定要求，物業服務小區實施二次供水的住宅物業，實施二次加壓產生的運行費用，應按合理、公開的原則由受益人分攤，費用收支情況和分攤情況應單獨列帳，定期公布。

　　物業服務小區未實施二次供水的住宅物業，物業管理企業不得以任何理由收取二次加壓運行費。

　　電梯、中央空調等公共設施設備的運行及一般維護(小修和養護)費用，應按合理、公開的原則由受益人分攤，費用收支情況和分攤情況應單獨列帳，定期公布。

　　電梯、中央空調等公共設施設備運行及一般維護(小修和養護)費用已計入物業服務成本的，物業服務管理企業不得再另行收取該項費用。

　　第二十三條 物業服務收費按照《房屋所有權證》載明的房屋建筑面積計算。尚未取得《房屋所有權證》的，以購房合同中房屋建筑面積或者房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。

　　物業服務收費按每月每平方米建筑面積計算，自物業交付業主之日開始計收;按月計費，以一個季度或半年為一次交費時限。

　　房改售房、公有住房等房屋按同區域、同類別、同結構的商品住房的建筑面積計收物業服務費。

　　車庫(車位)的物業服務收費可按車庫 (車位)的數量計收，也可按法定產權面積計收。

　　第二十四條 物業服務企業利用物業服務區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，應當征得相關業主或者業主大會的同意，并依法辦理相關手續。未經相關業主或者業主大會同意的，以及未依法辦理相關手續的，物業服務企業不得開展機動車停放服務等經營活動。

　　經征得相關業主或者業主大會同意，并依法辦理相關手續后所得收益，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。所得收益和資金使用情況每年至少向業主公布一次。

　　物業服務企業利用物業服務區域內自身購買所有的場地或者物業服務區域外的場地開展機動車停放服務等經營活動的，所得收益主要用于補充物業服務企業的服務業務經費。

　　第二十五條 物業服務區域內的機動車、非機動車停放保管服務收費實行市場調節價。其收費標準由業主或者業主大會研究確定。

　　物業服務企業與業主或者業主大會協商約定的機動車、非機動車停放服務收費標準，應報當地價格主管部門備案，并在物業服務區域內的顯著位置實行明碼標價。

　　已收取機動車停放保管服務費的，物業服務企業不得重復收取車位物業服務費。

　　第二十六條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　設施設備維修養護在保修期限內的，其維修養護費用由保修單位負擔，不得計入物業服務收費成本。

　　未建立專項維修資金的物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應由所有受益的業主據實分攤。

　　第二十七條 物業服務區域內實行出入證管理的，房地產開發建設單位應當為業主免費配置一定數量的車輛出入證和居住人員出入證(含IC卡等)。

　　車輛出入證應當根據業主實際擁有的車輛數核發，每戶可免費核發兩輛車輛的出入證(含IC卡等)。摩托車、電動車等不實行出入證管理。

　　居住人員出入證應當根據業主實際居住人員數核發，每戶可免費核發三人的居住人員出入證(含IC卡等)。

　　出入證不得有出入的時間、次數、有效期等限制。業主申請多配置或者因遺失、損壞需要重新辦證的，可以按制作成本收取工本費;具體收費標準由各縣市價格主管部門制定。

　　第二十八條 物業服務收費在備案期間，發生物業服務企業變更、管理面積或者管理服務標準變化等情況，經雙方協商需對物業服務收費項目和收費標準做相應調整的，應當重新辦理備案手續。

　　第二十九條 物業服務企業承接物業服務項目時，應對物業服務范圍、共用部位、共用設施設備進行查驗簽收，并在物業服務區域內顯著位置向業主公示。

　　第三十條 物業服務企業按照物業服務合同約定對物業共用部位、共用設施設備及公眾責任進行保險的，應當及時將保險單和所交納的保險費等有關單據進行公示。

　　第三十一條 物業服務企業在開展物業服務過程中應當嚴格遵守國家價格法律法規政策的規定，嚴格履行物業服務合同，建立健全企業內部管理制度，不斷改善經營環境，為業主提供質價相符的服務。

　　第三十二條 按規定依法成立業主大會并選舉了業主委員會、自主選聘了物業服務企業的住宅小區，物業服務收費由業主或者業主大會與物業服務企業按照本實施細則第十二條的規定執行。

　　第三十三條 業主或物業使用人對違法違規的物業服務收費行為有權向當地價格、住房和城鄉建設主管部門投訴和舉報。

　　第三十四條 各企業、事業或者其它單位獨立的住宅小區，其物業服務未實現社會化管理(即沒有選聘本實施細則所稱物業服務企業)，而是由本單位或者下屬機構進行物業管理服務的，可參照本實施細則的有關規定，制定物業服務收費標準，并通過職工大會或職工代表大會等形式，就物業服務收費標準有關問題向職工進行說明，征得職工同意后參照本實施細則執行。

　　住宅小區由業主自行管理的，物業服務收費標準不得超過價格主管部門、住房和城鄉建設主管部門制定的最低服務等級的收費標準。

　　第三十五條 物業服務企業違反價格法律、法規和政策規定，有下列價格違法、違規行為之一的，由價格主管部門的監督檢查機構依法進行查處：

　　(一)超出政府指導價浮動幅度制定價格的;

　　(二)擅自制定屬于政府指導價、政府定價范圍內的服務價格的;

　　(三)擅自設立收費項目、自定收費標準收費的;

　　(四)強制或者變相強制服務并收取費用的;

　　(五)不按照合同約定提供服務而收取費用或者只收費不服務的;

　　(六)不實行明碼標價或不按規定實行明碼標價的;

　　(七)未向價格主管部門備案而實施收費的;

　　(八)不執行政府指導價、政府定價的其他價格行為，以及違反本實施細則規定的其他價格行為。

　　第三十六條 本細則實施前業主或物業使用人已與物業服務企業簽訂了物業服務協議或者物業服務合同的，物業服務收費標準按照協議或者合同約定執行。

　　第三十七條 本實施細則未盡事項，按《物業服務收費管理辦法》和《云南省物業服務收費管理實施辦法》的有關規定執行。

　　第三十八條 本實施細則由德宏州發展和改革委員會、德宏州住房和城鄉建設局按各自職能職責負責解釋。

　　第三十九條 本實施細則自20xx年1月1日起施行。有效期至20xx年1月1日。