南寧市住宅小區物業服務收費管理實施細則
南寧市住宅小區物業服務收費管理實施細則所稱的物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人收取的費用。下面是詳細內容，歡迎大家閱讀。
南寧市住宅小區物業服務收費管理實施細則
第一條 為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《廣西壯族自治區物業管理條例》(自治區人大常務會20xx年11月30日修訂通過)以及《廣西壯族自治區物價局 廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳關于印發〈廣西壯族自治區住宅小區物業服務收費管理辦法〉(試行)的通知》(桂價格〔20xx〕62號)等相關法律、法規和政策規定，結合我市實際，制訂本實施細則。
第二條 本實施細則適用于南寧市行政區域范圍內經工商行政管理機關登記注冊，并持有房產行政主管部門核發的物業服務企業資質證書的物業服務企業，按照物業服務合同的約定開展住宅小區物業服務活動的物業服務收費管理。
第三條 本實施細則所稱的物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人收取的費用。
第四條 物業服務收費應當遵循公平、公正、公開以及服務標準與收費標準質價相符的原則。
第五條 市價格主管部門會同市房產行政主管部門按照各自管理權限，負責本行政區域范圍內住宅小區物業服務收費的管理監督工作。
第六條 物業服務收費按不同物業的使用性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
依法成立業主委員會之前，通過招投標并經市房產行政主管部門備案或經房產行政主管部門同意采取協議方式選聘物業服務企業的住宅小區物業服務收費實行政府指導價，物業服務企業可向業主或物業使用人收取住宅物業服務費、車位(車庫)物業服務費、車輛停放服務費、車位租賃費、電梯維護費、裝修垃圾清運費、出入證制作工本費。
依法成立業主委員會之后的住宅小區物業服務收費(除停車收費外)實行市場調節價。
業主依法將住宅、車庫改變設計用途作為經營性用房的，其物業服務費實行市場調節價，由相關業主和物業服務企業協商確定。
第七條 制定或調整物業服務收費的政府指導價標準應進行成本監審。市價格主管部門可根據物業服務企業前3年的物業服務成本監審情況、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素，適時調整收費標準。
實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主委員會或業主大會雙方協商確定。
第八條 實行政府指導價的住宅物業服務費采取按等級定價的管理方式。
市房產行政主管部門參照《廣西壯族自治區物業管理服務等級標準指導意見》，根據住宅小區的設施設備配備、環境條件、服務質量、服務水平等因素，制定物業服務等級標準并向社會公布;同時制定物業服務等級評定的具體辦法，組織和開展住宅小區物業服務等級的評定工作。市價格主管部門會同市房產行政主管部門根據物業服務等級標準及服務質量、服務成本等因素，制定住宅物業服務費等級基準價和浮動幅度(最高不超過15%)。
住宅物業服務費具體標準由物業服務企業按市房產行政主管部門評定的物業服務等級相對應的等級收費指導價范圍內，根據實際提供的物業服務水平確定，并報市價格主管部門核準備案后執行。
超出市房產行政主管部門制定和公布的物業服務等級標準的非普通住宅，其物業服務等級及收費標準由市房產行政主管部門會同市價格主管部門另行核準備案。
第九條 首次申辦物業服務收費備案的住宅小區，經招投標的，物業服務企業可在招投標約定的物業服務等級以及相對應的等級收費標準指導價范圍內，提出具體執行收費標準的意見并辦理物業服務等級收費備案手續;經協議選聘的，物業服務企業按物業服務合同約定的服務等級辦理收費備案手續。
首次辦理的物業服務等級收費標準執行期滿一年后，市房產行政主管部門應評定和確認其物業服務等級。
第十條 市房產行政主管部門應每三年評定一次住宅小區的物業服務等級。對達不到原評定的物業服務等級標準的住宅小區，要責令其進行整改，整改不達標的，經市房產行政主管部門認定，作降低服務等級處理;物業服務企業須在降低后的服務等級相對應的住宅物業服務費等級基準價和浮動幅度內，向市價格主管部門重新申請辦理住宅物業服務費具體收費標準的備案手續。
第十一條 對榮獲國家級、自治區級和市級優秀物業管理榮譽稱號的住宅小區，按照鼓勵先進、優質優價的原則，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主或業主大會同意，并經市房產行政主管部門核實、市價格主管部門核準，住宅物業服務費可按現行收費標準適當上浮。榮獲國家物業管理示范小區榮譽稱號的項目，其住宅物業服務費可在現行收費標準的基礎上上浮10%;榮獲自治區級物業管理優秀小區榮譽稱號的項目，其住宅物業服務費可在現行收費標準的基礎上上浮8%;榮獲市級物業管理優秀小區榮譽稱號的項目，其住宅物業服務費可在現行收費標準的基礎上上浮5%。物業服務企業須重新辦理物業服務收費備案手續后才能按上浮后的收費標準收費。
第十二條 開發建設單位應在房屋買賣合同中明確交房時的房屋及配套設施、居住環境等交付標準。達不到法定交房條件的住宅小區以及因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成住宅小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務費用由開發建設單位交納。
第十三條 分期開發建設的住宅小區，在同一物業管理區域內均實行統一的物業服務等級和物業服務收費標準。
第十四條 百分之二十以上住宅小區業主對物業服務企業提供的服務等級有異議且雙方協調不下的，可向市房產行政主管部門申請核準或通過司法途徑解決。
第十五條 擁有車位(車庫)產權的開發建設單位或業主，應交納車位(車庫)物業服務費。市價格主管部門會同市房產行政主管部門制定車位(車庫)物業服務費政府指導價收費標準。
第十六條 住宅和車位(車庫)的物業服務費按《房屋所有權證》標注的建筑面積計收;未辦理《房屋所有權證》之前，按購房合同標注的建筑面積計收。與住宅配套的儲藏室不得收取物業服務費。
第十七條 住宅小區停車收費包括車輛停放服務費和車位租賃費，實行政府指導價管理。市價格主管部門負責制定車輛停放服務費和車位租賃費政府指導價收費標準。
車輛停放服務費是指物業服務企業對在物業管理區域內公共車位(車庫)、人防車位停放車輛的車主收取的費用。車輛停放服務費用于車位(車庫)的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等。業主在物業管理區域內的公共車位(車庫)、人防車位內停車應交納車輛停放服務費。
車位租賃費是指室內車位(車庫)產權單位將車位(車庫)出租給承租人使用所收取的費用。車位租賃費實行分等級定價管理。
業主或物業使用人對車輛有保管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
建筑區劃內，規劃用于停放車輛的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，物業服務企業應優先考慮給予小區業主辦理車位租賃費月票和車輛停放費月票。
第十八條 物業服務企業收取車輛停放服務費后不得再向業主收取車位(車庫)物業服務費。車位(車庫)產權單位或受其委托代收車位租賃費的物業服務企業，在向承租人收取車位(車庫)租賃費后不得再另行收取車位(車庫)物業服務費。
第十九條 電梯維護費、裝修垃圾清運費(含裝修管理提供服務)、出入證制作工本費實行最高限價管理，物業服務企業可在不超過最高限價的范圍內自行確定具體收費標準。
物業服務企業可向安裝有電梯設施住宅樓的業主收取電梯維護費，用于電梯專業維護保養和年檢費用以及電梯運行耗電費用的支出。
物業服務企業對裝修住宅進行指導和監督。業主對其物業進行室內裝修的，物業服務企業應提供裝修管理服務，并向業主收取裝修垃圾清運費。業主或物業使用人在裝修過程中導致公共部位及設施破損需修復產生的費用，由其按實際發生數額承擔。
實行人員IC卡出入證管理的住宅小區，開發建設單位須根據業主的需要，為每戶業主免費配置1-4張人員IC卡出入證;實行機動車IC卡出入證管理的住宅小區，開發建設單位須為擁有車輛的業主每戶免費配置1張機動車IC卡出入證;因業主申請超過開發建設單位免費配置的數量多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業服務企業可按成本收取工本費。如IC卡出入證同時具有人員和機動車管理功能的，只能收取一張卡的制作工本費。
第二十條 物業服務收費構成包括物業服務成本、法定稅金和利潤(利潤率不高于8%)。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用(含除電梯外的其他共用設施設備運行以及公共性服務所產生的水、電等公共能耗費用;電梯維護費另行計收);
3、物業管理區域(包括單元樓道)清潔衛生費用;
4、物業管理區域綠化養護費用;
5、物業管理區域消防設施維護費用;
6、物業管理區域秩序維護費用;
7、物業服務企業辦公費用;
8、物業服務企業固定資產折舊;
9、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
10、經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造等按規定應當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業服務成本。
物業服務企業合理配備的管理、服務人員職數按住宅小區實際管理、服務的合理需要及相關政策規定核定。不合理的管理、服務人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業服務成本或者物業服務支出構成。
第二十一條 物業服務企業在實施收費前應到市價格主管部門辦理物業服務收費備案手續。申請辦理物業服務收費標準備案手續須提供以下材料：
1、按市價格主管部門要求填寫的《南寧市住宅小區物業服務收費備案表》;
2、物業服務企業資質證書副本;
3、房產行政主管部門確定物業服務等級的相關材料;
4、市價格主管部門需要的其他相關材料。
第二十二條 申請調整物業服務等級或物業服務收費標準的住宅小區，物業服務企業應在城區房產行政主管部門和街道辦事處的指導下,開展向全體業主征求調整物業服務等級意見的工作，并經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后,將征求意見結果在住宅小區各樓道出入口及小區公告欄公示七天。調整物業服務等級的公示情況應經房產行政主管部門核實，并根據住宅小區的實際情況作出是否準予重新核定服務等級的決定。物業服務企業在不超過重新認定服務等級相對應的等級收費基準價的幅度內確定住宅物業服務費具體收費標準，并向市價格主管部門申辦收費備案手續。
第二十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應經業主大會同意，或者經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十四條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共場地停放車輛的，應當經業主大會或專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意才可收取車輛停放服務費，收費標準應與同一小區露天規劃配套停車場車輛停放服務費標準一致，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十五條 住宅小區竣工驗收合格后，業主或者物業使用人應當從物業交付之日起，依據市價格主管部門核準并備案的收費項目及收費標準按月交納物業服務相關費用。物業服務合同中有預收物業服務收費約定的，物業服務企業可按業主自愿的原則預收不超過6個月物業服務相關費用。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務相關費用由開發建設單位全額交納。
第二十六條 物業服務企業應與業主簽訂物業服務合同，約定物業服務等級、服務內容、合法收費項目、具體收費標準、收費方式及收費起始時間、違約責任、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
第二十七條 物業服務企業除可按本實施細則規定的收費項目以及業主自愿委托要求提供特定服務收取費用外，一律不得擅自設立收費項目收取其他任何費用。
第二十八條 物業服務企業違反相關政策規定以及物業服務合同，擅自設立收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。
第二十九條 物業服務企業不得向物業管理區域內執行公務的治安、消防、搶險、救護、環衛、特種車輛等收費。其他車輛在物業管理區域內的停車場地臨時停放1小時內不得收費。
第三十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位及環衛管理單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費。專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第三十一條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第三十二條 電梯維護費、利用物業共用部位和共用設施設備進行經營所得收益、占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共場地停放車輛所得收益都必須分別獨立設賬管理，專款專用。物業服務企業每年3月底前須將上一年度收支情況在住宅小區各樓道出入口及小區公告欄公示七天。前期物業服務合同解除時，物業服務企業須將結余費用情況向全體業主公示，并將結余款移交下一任物業服務企業。
第三十三條 物業服務收費應按規定實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示本企業名稱、營業執照、資質等級、服務等級、服務內容、服務標準、服務項目、收費項目、收費標準、計費方式、計費起始時間、收費依據、12358價格舉報電話等，自覺接受業主的監督。
第三十四條 物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。
物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。
第三十五條 市價格主管部門對物業服務收費實行成本監審和價格監測制度，物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
第三十六條 市價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由市價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規的規定予以處罰：
(一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;
(二)自立收費項目或者自定標準收費的(業主自愿委托要求提供特定服務的除外);
(三)強制或者變相強制服務并收費的;
(四)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;
(五)不按規定實行明碼標價的;
(六)其他違反價格法律、法規規定的行為。
第三十七條 本實施細則公布實施前，已評定物業服務等級和辦理了住宅物業服務費收費標準備案手續的住宅小區，住宅物業服務費按原備案的收費標準執行。
本實施細則公布實施后，新申請評定物業服務等級及辦理住宅物業服務費收費標準備案手續的住宅小區，住宅物業服務費按本實施細則的有關規定執行。
本實施細則公布實施后，已評定物業服務等級和辦理了住宅物業服務費收費標準備案手續的住宅小區，如要求執行新的住宅物業服務費等級收費標準，物業服務企業應在城區房產行政主管部門和街道辦事處的指導下,開展向全體業主征求調整物業服務等級意見的工作，并經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后，在住宅小區各樓道出入口及小區公告欄將征求意見結果公示七天，并經房產行政主管部門認定服務等級，向市價格主管部門申請辦理住宅物業服務費收費標準備案手續后，方可按新的收費標準執行。
第三十八條 市轄縣價格主管部門和房產行政主管部門可參照本實施細則執行。
第三十九條 本實施細則自發文之日起實施。南寧市物價局、原南寧市房產管理局《關于印發<南寧市物業管理服務收費暫行辦法實施細則>的通知》(南價〔20xx〕49號)同時廢止，南寧市物價局、南寧市住房保障和房產管理局原出臺(下發)的文件與本實施細則規定不符的依照本實施細則執行。本實施細則由南寧市物價局、南寧市住房保障和房產管理局按照各自職責負責解釋。