江蘇省物業管理條例實施細則

　　從本月起，《江蘇省物業管理條例》正式施行。內容涉及到小區停車位、住宅維修基金等與市民生活息息相關的方面。昨天記者請市物業管理協會有關人員作了權威解讀。

　　車位不得“只售不租”

　　“小區只規劃了地下停車位，沒有地面停車位。要是不買車位，車子將來在小區根本沒法停車。以后只能將自己的愛車停在附近的馬路邊上了。”這是太湖新城一高檔小區業主吐的苦水。記者了解到，根據此前的相關規定，開發商對擁有產權的車位可以自行處理，即采取出售或是租賃兩種方式。但是大部分新建樓盤在賣房時，為了盡快回籠資金，對車位采取“只售不租”的做法，業主無奈接受。為此，近幾年不少小區因為這事引發了風波。

　　針對這一問題，昨天無錫市物業管理協會負責人表示，剛實施的新條例給想租車位的業主撐了腰。條例規定：“建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫。”

　　“人防”車位最多租三年

　　人防工程汽車泊位問題是社會普遍關注的。不少停車位問題突出的小區，不得不臨時將人防工程的停車位拿出來出租給業主。前不久，無錫市物業管理中心就接到投訴，稱開發商通過“買房送車位”的形式，將依法配建的防空地下室以買房贈車位形式“送”給了業主。

　　“開發商在沒有取得人防工程產權的情況下，是無權這樣做的。而且按規定防空地下室車位只能出租，不能出售或變相出售。”相關人士解釋說，根據人民防空法規，住宅小區修建的人防工程是老百姓戰時和遭遇突發災害時的保命工程，國家有著非常嚴格的強制性標準，禁止任何組織或者個人破壞、侵占人民防空設施。也就是說開發商沒有贈送車位的權利。

　　現實生活中，有些開發商為回籠資金，硬性規定停車位租賃合同必須好多年一簽，相當于變相出售。為防止開發商“逼”業主簽長期租賃合同，新條例要求，人防工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。租賃期限超過3年且逾期不改正的，處5萬元以上20萬元以下罰款。

　　路面停車位收益歸業主

　　有關小區停車收益的歸屬，在錫城從來沒有停止過爭論。在不少業主看來，根據物權法的相關規定，小區公共部位屬全體業主所有。既然地上停車位是屬于小區業主共同所有，那么停車收益，也理應歸業主所有。這一爭論也引發了業主與物業的重重矛盾。

　　這次新條例規定，占用業主共有道路或者其他場地的，所得收益的百分之七十應當納入住宅專項維修資金，其余可以用于補貼物業服務費。相關人士解釋說，收益歸業主，業主分到的不是鈔票，而是將這些停車收益“取之于業主、用之于業主”。物業公司應該對這部分停車位的收益進行單獨建賬，并附有公示的義務。也就是說，業主對這筆“公共財務”收支享有知情權。業主可以通過業委會，由業委會出面跟物業公司交涉，物業公司應積極配合。業委會應該將收支情況向業主大會匯報。

　　車子被劃傷物業可免責

　　家住北塘區一老小區的市民反映，稱他的車子停在小區收費停車位上，卻屢遭人劃傷。去找物業時，物業卻表示不在自己管轄范圍內。王先生惱火了，既然已經交了物業管理費，而且地上停車位的費用每月也是按時繳納的，那么物管就有保障業主車輛安全的責任。

　　“愛車被劃傷了，這種心情可以理解，我們平時接到的投訴也比較多。”相關人士表示，包括車子劃傷、電瓶車在小區內被盜在內的個人財產受到侵害，是否屬于物業公司的安全保障義務范圍，一直頗有爭議。此次出臺的條例規定：業主對停放的車輛有保管要求的，可另行與物業公司簽訂協議。這名負責人告訴記者，車子劃傷了物業可免責，這聽上去好像不可思議，難以理解。但是業主交給物業公司的物業費是維護小區公共設備，停車費是停車位的使用費。并不是業主交了停車費，就像交了保險，物業公司就應該承擔責任。相反，根據新的條例理解，物業公司對業主的車輛沒有保管的義務。