房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（精選9篇）
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 篇1
專業(yè)：班級(jí)：學(xué)號(hào)：姓名：
20xx年xx月xx日
1、學(xué)習(xí)與熟練房地產(chǎn)估價(jià)技能；
2、加深對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)知；
3、學(xué)習(xí)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的制作以及整個(gè)工作流程；
4、加強(qiáng)和鞏固理論知識(shí)，發(fā)現(xiàn)問題并運(yùn)用所學(xué)知識(shí)分析問題和解決問題的能力。
二、實(shí)習(xí)時(shí)間：
20xx年xx月xx日起
三、實(shí)習(xí)內(nèi)容：
1、學(xué)習(xí)與培訓(xùn)
地點(diǎn)為xx房地產(chǎn)評(píng)估有限公司。主要學(xué)習(xí)與培訓(xùn)房地產(chǎn)抵押估價(jià)的方法、制作、規(guī)章以及相關(guān)道德法律。
2、住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研
分小組在外調(diào)研xx區(qū)各樓盤信息以及成交和租金價(jià)格情況。
3、互相交流學(xué)習(xí)
地點(diǎn)為。不定時(shí)交換信息，互相交流經(jīng)驗(yàn)與相互學(xué)習(xí)。
四、實(shí)習(xí)公司介紹
略
五、實(shí)習(xí)收獲與體會(huì)
在評(píng)估有限公司實(shí)習(xí)這段時(shí)間中，我收獲了很多，也鍛煉了很多，不僅對(duì)學(xué)校中學(xué)到的知識(shí)進(jìn)行實(shí)踐中的升華，也在工作經(jīng)歷中取得了不少的實(shí)踐心得，并且在同事和同學(xué)的幫助下逐漸成長。
“在大學(xué)里學(xué)的不是知識(shí)，而是一種學(xué)習(xí)的能力”。參加工作后才能深刻體會(huì)這句話的含義。在這個(gè)信息爆炸的時(shí)代，知識(shí)更新太快，靠原有的一點(diǎn)知識(shí)是肯定不行的。我們必須在工作中勤于動(dòng)手慢慢琢磨，不斷學(xué)習(xí)不斷積累。遇到不懂得地方，自己先相當(dāng)設(shè)法解決，實(shí)在不行可以虛心請(qǐng)教他人，而沒有學(xué)習(xí)能力的人遲早要被企業(yè)和社會(huì)所淘汰。
剛開始來的時(shí)候是做市場(chǎng)調(diào)研，主要了解及熟悉xx區(qū)的路段、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、各區(qū)域房產(chǎn)局的工作流程和手機(jī)相關(guān)信息等。事件安排是上午由經(jīng)理對(duì)我們實(shí)習(xí)生進(jìn)行理論知識(shí)及撰寫報(bào)告方法和要求的一些可能培訓(xùn)下午出去做市場(chǎng)調(diào)研。剛開始覺得很辛苦，很累，但是這些工作不僅鍛煉我與人溝通技巧也對(duì)我以后工作有很大的幫助，所以一直堅(jiān)持著，不斷的積累經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)過數(shù)十個(gè)住宅項(xiàng)目調(diào)研表的制作，對(duì)朝陽區(qū)的樓盤和現(xiàn)在個(gè)價(jià)格狀況有了深入的了解，我的人際交往和突發(fā)事件的處理能力有了很大提升。
在這段時(shí)間的工作學(xué)習(xí)中，深刻體會(huì)到了團(tuán)隊(duì)精神的重要性。在這個(gè)大團(tuán)隊(duì)里大家都很友好，很有親和力。在小組調(diào)查的.過程中，我懂得了同事之間應(yīng)該是最好的搭檔，每個(gè)成員都是責(zé)任中的一體，只有互相幫助、耐心細(xì)心才能把這個(gè)團(tuán)隊(duì)搞好，只有互相學(xué)習(xí)，和諧相處才能使這個(gè)團(tuán)隊(duì)不斷進(jìn)步。
要做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí)，需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。在這段實(shí)習(xí)期間，我對(duì)自己的專業(yè)知識(shí)與專業(yè)相關(guān)的評(píng)估行業(yè)都有了深刻的認(rèn)識(shí)，對(duì)社會(huì)的人際交往關(guān)系的復(fù)雜性也有了一定感觸。經(jīng)過實(shí)習(xí)，讓我開始為自己的將來深深的思考，為生活的不易感嘆，更催生了我學(xué)習(xí)的欲望以及堅(jiān)定做個(gè)全面發(fā)展的工作者的決心。轉(zhuǎn)眼間，自己馬上走上工作的崗位了，我知道，實(shí)習(xí)知識(shí)一個(gè)前奏，未來的路還需要我更加踏實(shí)的去行走。
實(shí)習(xí)中，我能夠做到端正工作態(tài)度，并認(rèn)真及時(shí)完成了工作，有吃苦耐勞的精神，并能在前輩的耐心指導(dǎo)下掌握有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估知識(shí)及實(shí)踐操作技能，能運(yùn)用辦公軟件以提高工作效率來應(yīng)對(duì)工作。然而在此期間我也看到了自身的很多不足之處，如具備的專業(yè)知識(shí)不夠扎實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的有關(guān)訊息關(guān)注度不高等問題。
從這次實(shí)習(xí)中我更清楚認(rèn)識(shí)了理論與實(shí)踐相結(jié)合的重要性，我決心在以后的學(xué)習(xí)工作中不斷豐富自身的業(yè)務(wù)知識(shí)和素養(yǎng)，努力提升專業(yè)知識(shí)，掌握這也技能，做到在實(shí)踐中不斷發(fā)掘問題并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。我會(huì)更加注意信息的獲取，隨時(shí)了解市場(chǎng)行情及變化，爭取能更好更快的融入社會(huì)，在工作崗位上探視穩(wěn)步前進(jìn)，從而實(shí)現(xiàn)自己的人生價(jià)值追求。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 篇2
一、項(xiàng)目名稱：廣州番禺迎賓路某住宅區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
二、估價(jià)對(duì)象概況
該項(xiàng)目位于番禺大石鎮(zhèn)植村，地處番禺迎賓路大道與南大路（南村—大石）交界處路口，與長隆高爾夫練習(xí)中心、長隆夜間動(dòng)物世界接壤。土地總面積為353510平方米（合530畝），其中173420平方米（260畝）已繳齊地價(jià)款，66700平方米（100畝）已出紅線圖（尚未繳納土地款）；113390平方米（170畝）為小山丘，已簽租約，租期70年，山丘植被茂密，可俯瞰長隆綠色森林景觀。
三、調(diào)查資料分析
1、一般因素
①城市資源狀況廣州是廣東省省會(huì)
全省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。地處廣東省東南部，珠江三角洲北緣，其范圍是東經(jīng)112度57分至114度3分，北緯22度26分至23度56分，瀕臨南海，毗鄰港澳，是華南地區(qū)中心城市，中國的“南大門”。
廣州市轄越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、花都、番禺、南沙、蘿崗十區(qū)和從化、增城兩個(gè)縣級(jí)市，總面積平方公里，20xx年末全市戶籍人口萬人，常住人口超過1500萬人。
廣州地勢(shì)東北高、西南低，北部和東北部是山區(qū)，南部是珠江三角洲沖積平原。亞熱帶季風(fēng)氣候，雨量充沛。全年平均氣溫?cái)z氏度，平均相對(duì)濕度68%，市區(qū)年降雨量為1600毫米以上。
廣州是全國著名的僑鄉(xiāng)，華僑人數(shù)居全國大城市之首。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海外華僑華人106萬人，分布在世界130多個(gè)國家和地區(qū)，港澳同廣州碧花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司部分土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估胞88萬人，歸僑、僑眷、港澳眷屬156萬人。
②城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)
廣州城市空間布局和基礎(chǔ)設(shè)施更加完善。番禺、花都撤市設(shè)區(qū)過渡工作順利完成，荔灣與芳村、越秀與東山并區(qū)，蘿崗、南沙設(shè)區(qū)，行政區(qū)域界線全面勘定理順，行政區(qū)劃結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化；“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”戰(zhàn)略穩(wěn)步實(shí)施，建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大，中心鎮(zhèn)建設(shè)迅速推進(jìn)。廣州白云國際機(jī)場(chǎng)遷建工程、廣州大
學(xué)城工程、廣州港南沙港區(qū)工程、廣州國際會(huì)展中心、地鐵二號(hào)線、南沙港快速路等一批事關(guān)廣州長遠(yuǎn)發(fā)展的重大項(xiàng)目相繼建成并投入使用，鐵路新客站動(dòng)工興建，信息基礎(chǔ)設(shè)施接近世界一流水平，廣州陸�？战煌屑~齊備，已完成現(xiàn)代化大都市發(fā)展空間結(jié)構(gòu)支撐體系的.戰(zhàn)略布局，現(xiàn)代化大都市形象進(jìn)一步凸顯。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 篇3
近日，我省房地產(chǎn)（中介）專家委員會(huì)對(duì)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》評(píng)審細(xì)則進(jìn)行了規(guī)范，以更利于各估價(jià)機(jī)構(gòu)完善房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，也方便了各評(píng)審人員具體操作�！斗康禺a(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》仍采用中國房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)的統(tǒng)一格式，但對(duì)房地產(chǎn)技術(shù)報(bào)告的評(píng)審僅只有在“數(shù)據(jù)來源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計(jì)算過程”中提出了要求，也就是依據(jù)“數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分或理由充足，參數(shù)選取客觀、合理，理論和現(xiàn)實(shí)上有說服力，有必要的分析和過程，計(jì)算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確”進(jìn)行評(píng)審。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第二十三條規(guī)定：估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。所以對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行專業(yè)技術(shù)鑒定，也主要是對(duì)其估價(jià)技術(shù)報(bào)告進(jìn)行技術(shù)鑒定，估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。其實(shí)，作為一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)是其最核心的部分，如果沒有比較明確的評(píng)審要求，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)審人員都不利于具體操作，報(bào)告評(píng)審會(huì)有失公允，也會(huì)使估價(jià)機(jī)構(gòu)難以發(fā)現(xiàn)自身技術(shù)報(bào)告的缺陷而不求改進(jìn)。
本人經(jīng)過多次參加全省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的專家評(píng)審和司法技術(shù)鑒定工作，閱歷過一些估價(jià)機(jī)構(gòu)所完成估價(jià)報(bào)告，結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資料，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在一些常見問題進(jìn)行綜述，以供同行參考。
一、估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法常見問題及分析
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對(duì)估價(jià)技術(shù)報(bào)告的要求是應(yīng)詳細(xì)說明估價(jià)技術(shù)思路，采用的方法及其理由、估價(jià)方法的定義。估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。但通過調(diào)查各估價(jià)機(jī)構(gòu)所完成的報(bào)告，常見缺陷有：
�。�1）報(bào)告的技術(shù)思路、估價(jià)方法描述不清，估價(jià)方法也無定義。從估價(jià)報(bào)告的全局看，從價(jià)方法的選用是否正確，此問題很關(guān)鍵。選用方法應(yīng)全面、恰當(dāng)，是否有合理的說明和理由。不選用的，充分說明理由，選用的，簡述了道理。
�。�2）只使用了一種估價(jià)方法。盡管《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中有規(guī)定對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，但實(shí)際中我們大多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)所出具的估價(jià)報(bào)告只采用了一種評(píng)估方法。當(dāng)然，這其中也受到估價(jià)對(duì)象特殊性和當(dāng)?shù)毓纼r(jià)條件的限制。但現(xiàn)在很多銀行和拆遷管理部門都已明確提出，估價(jià)方法還是應(yīng)選擇兩種以上評(píng)估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由。
�。�3）能用市場(chǎng)比較法的沒有用。市場(chǎng)比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)，有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十六條規(guī)定：拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。
�。�4）有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)沒有選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)賓館、酒店的評(píng)估，特別是在拆遷估價(jià)報(bào)告中對(duì)商鋪或門面的評(píng)估不采用收益法而采用其它評(píng)估方法，致使委托方或有關(guān)當(dāng)事人也會(huì)提出疑議。
�。�5）已明確的估價(jià)目的，適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。我們?cè)u(píng)審報(bào)告就應(yīng)就估價(jià)方法是否與估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象適用，以確定估價(jià)技術(shù)路線是否正確。
�。�6）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的.房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。一些拆遷戶在質(zhì)詢估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)經(jīng)常會(huì)問到為什么沒有采用假設(shè)開發(fā)法？這其實(shí)原因很簡單，無論采用何種評(píng)估方法的估算結(jié)果，都必須是“拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日”的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
�。�7）簡單的采用成本法對(duì)任何物業(yè)進(jìn)行進(jìn)行估價(jià)。在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。而一些估價(jià)人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價(jià)，這已不適應(yīng)市場(chǎng)的需要。
近日，筆著評(píng)審過某估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的對(duì)一賓館的拆遷估價(jià)報(bào)告，該報(bào)告技術(shù)路線是對(duì)土地和建筑物價(jià)值分別進(jìn)行評(píng)估，其中地價(jià)采用比較法和成本逼近法評(píng)估，建筑物價(jià)值采用成本法和收益法評(píng)估�？此撇捎昧硕喾N評(píng)估方法，其實(shí)質(zhì)是只有一種評(píng)估方法，且沒有堅(jiān)持房地合一的評(píng)估原則，對(duì)一份有技術(shù)含量的拆遷估價(jià)報(bào)告而言是不妥的。
二、市場(chǎng)比較法常見問題及分析
市場(chǎng)比較法是估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)用得比較多的一種評(píng)估方法，基本上大多數(shù)的估價(jià)人員都能夠熟練運(yùn)用。但并不是說，每個(gè)人都能將該評(píng)估方法做得天衣無逢而無紕漏或瑕疵。盡管各估價(jià)機(jī)構(gòu)所使用的市場(chǎng)比較法的格式都不會(huì)一致，但其要求或內(nèi)涵應(yīng)完全一樣的，所以估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格按照要求進(jìn)行操作，在能使估價(jià)結(jié)果真正符合市場(chǎng)價(jià)值。
�。�1）可比實(shí)例選擇不當(dāng)或可比實(shí)例不符合條件（用途相同、結(jié)構(gòu)相同、所處地段相同）。如：比較實(shí)例的價(jià)格過高或者過低，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔過長（不能超過1年的時(shí)間，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》對(duì)此已有明確規(guī)定），房屋用途內(nèi)涵不一致（如門面與商場(chǎng)鋪面比較），非同一區(qū)域內(nèi)案例比較。
�。�2）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由，修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同。
（3）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。這種可能性主要是因?yàn)楣纼r(jià)人員在選擇比較案例的不恰當(dāng)，或者有無意識(shí)讓估價(jià)結(jié)果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產(chǎn)生誤解。
（4）比較修正的方向錯(cuò)誤。因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正。
�。�5）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤或區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。可比實(shí)例的狀況必須是取其在成交日期時(shí)的狀況，應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來。區(qū)域因素與個(gè)別因素具體修正因素可參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。
（7）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)�？杀葘�(shí)例的交易情況未說明，非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正而未進(jìn)行修正；交易日期未能修正，日期修正應(yīng)采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，也可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)作出判斷，給予調(diào)整；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，價(jià)格內(nèi)涵不一致，如報(bào)價(jià)與成交價(jià)格、樓盤均價(jià)與案例單價(jià)、含有房屋裝修的成交價(jià)值等明顯不一致時(shí)也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況也未能修正等。
�。�8）間接比較與直接比較混淆不清。這個(gè)問題比較隱蔽，一般非專業(yè)水準(zhǔn)也很難看出來，所以估價(jià)人員避免采用與之相關(guān)的比較因素進(jìn)行修正，而導(dǎo)致結(jié)果偏差。
三、收益法常見問題及分析
收益法應(yīng)該是估價(jià)人員比較好使用操作的一種評(píng)估方法，一般來說，只要采用資本化率、收益年限等參數(shù)取值合理、凈收益計(jì)算無錯(cuò)誤，評(píng)估過程是難以過多挑剔的。當(dāng)然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價(jià)人員使用的估價(jià)方法。所以我們估價(jià)人員更應(yīng)該慎重在使用收益法評(píng)估。
�。�1）收益期限確定錯(cuò)誤。收益年限的確定未說明來源，一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的。收益年限的確定是我們估價(jià)人員爭議比較多的一個(gè)參數(shù)，在拆遷評(píng)估過程經(jīng)常會(huì)遇到這個(gè)問題。其實(shí)在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》也有明確規(guī)定：當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，一般直接根據(jù)土地使用權(quán)年限確定；當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值，另一種方法是將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷）。
�。�2）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。出租收益是否穩(wěn)定，對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來的變化，要分析未來收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況。客觀收益是與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較，若與正常客觀的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的，不能僅依據(jù)某一個(gè)案例的收入情況確定。
（3）收益的測(cè)算錯(cuò)誤。如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況分別計(jì)算；采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性；計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；計(jì)算毛收入時(shí)未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術(shù)層、設(shè)備層、公共大堂等在計(jì)算時(shí)不能重復(fù)計(jì)算其收益；不是房產(chǎn)收入的也不能計(jì)入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、桌椅、電視等其它設(shè)備設(shè)施，不能再單獨(dú)計(jì)算價(jià)值。
（4）正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤。費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目，如直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤，以及正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款利息、所得稅等也計(jì)入扣除項(xiàng)目。對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估，租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。
�。�5）資本化率確定錯(cuò)誤。資本化率的選取未說明求取方法和來源，確定方法簡單；安全利率選取不當(dāng)，缺少必要的說明（應(yīng)選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價(jià)對(duì)象采用了相同的資本化率；把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率；未能區(qū)分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關(guān)系。
四、成本法常見問題及分析
一般來說，由于成本法對(duì)舊房的估價(jià)更難一些，所以用它來對(duì)新房評(píng)估更合適。但實(shí)際中估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)工業(yè)廠房、在建工程及非收益類公共建筑物常用成本法評(píng)估比較適用。也有的在拆遷評(píng)估對(duì)舊房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)也多采用成本法，這樣計(jì)算過程更容易讓人理解和接受，當(dāng)然其估價(jià)結(jié)果是否即為市場(chǎng)價(jià)值還值得商榷。雖然成本法技術(shù)思路比較簡單，但實(shí)際中成本法存在有許多問題。
（1）成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本。我們?cè)u(píng)估過程中取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，應(yīng)說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據(jù)市場(chǎng)供求分析來最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊確定上）
（2）費(fèi)用構(gòu)成不完整，漏項(xiàng)或計(jì)算公式有錯(cuò)。成本法應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、折舊。如：有的報(bào)告用成本法估算時(shí)缺管理費(fèi)或正常利稅等。
（3）注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成有無說明。評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價(jià)格及其內(nèi)涵（采用當(dāng)?shù)毓嫉闹刂脙r(jià)格還須進(jìn)行期日修正）。
（4）成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)。因?yàn)樵谝话闱闆r下地價(jià)是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計(jì)息，而建筑物的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計(jì)算期應(yīng)計(jì)建造期的一半。計(jì)算基數(shù)應(yīng)為土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用之和。
�。�5）開發(fā)利潤計(jì)算時(shí)，不同的利潤率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)。開發(fā)利潤應(yīng)以上地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。銷售利潤率對(duì)應(yīng)的基數(shù)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值求取。
�。�6）銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確。注意計(jì)稅方式是否正確，要結(jié)合當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算，如房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、交易契稅、印花稅等。
�。�7）折舊計(jì)算是否正確。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實(shí)質(zhì)只是建筑物理值減損。無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。
五、假設(shè)開發(fā)法常見問題及分析
對(duì)在建工程評(píng)估采用假設(shè)開發(fā)法是我們估價(jià)機(jī)構(gòu)最常用的一種方法，運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，如售租或和自營等，估算結(jié)果應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，而我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有的估價(jià)報(bào)告對(duì)上述項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算時(shí)有的就混淆不清。
（1）注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。不同類型的房地產(chǎn)還應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況分別估算未來市價(jià)，其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則。
�。�2）察看項(xiàng)目是否齊全是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失。假設(shè)開發(fā)法應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目包括開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)，不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)，如：不要漏掉買方購買土地、在建工程時(shí)應(yīng)上交的銳金，開發(fā)利潤估算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對(duì)應(yīng)，評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)。
（3）看靜態(tài)方法和動(dòng)態(tài)方法的注意事項(xiàng)。利息計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)中漏項(xiàng)或多項(xiàng)。如：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息）；動(dòng)態(tài)方法計(jì)算時(shí)樓價(jià)的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定要合理，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算，靜態(tài)方法不折現(xiàn)。
六、結(jié)論
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)的產(chǎn)品，和其他行業(yè)提供的產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問題一樣，任何估價(jià)機(jī)構(gòu)都不能保證自己的估價(jià)報(bào)告不會(huì)存在質(zhì)量問題，這很正常。
我們審核在各種評(píng)估方法計(jì)算中，報(bào)告關(guān)鍵看的還是市場(chǎng)調(diào)查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術(shù)含量有多少。至于報(bào)告中估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法是否正確，估價(jià)測(cè)算過程中采用的可比案例、各種原始數(shù)據(jù)，以及選擇的各種參數(shù)和系數(shù)是否確有依據(jù)，計(jì)算是否正確，估價(jià)結(jié)果是否合理，應(yīng)該看報(bào)告撰寫過程的需要，嚴(yán)格的按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》等要求進(jìn)行操作。
如何保證估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量？最根本的一點(diǎn)，就是正確把握市場(chǎng)，以市場(chǎng)信息為依據(jù)進(jìn)行評(píng)估。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，絕大多數(shù)的評(píng)估都要給出市場(chǎng)價(jià)格，所以估價(jià)報(bào)告所用的案例必須是來自市場(chǎng)的真實(shí)案例，不能憑空捏造；各項(xiàng)參數(shù)的確定要依據(jù)市場(chǎng)行情，盡量避免主觀決定；估價(jià)結(jié)果要貼近市場(chǎng)行情，不能偏差太大。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 篇4
估價(jià)項(xiàng)目名稱：天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號(hào)濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn)
委 托 方：天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司
估 價(jià) 方：深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司
估 價(jià) 人 員：胡衛(wèi)和 范紅梅 黃麗云 沈曉偉
估價(jià)作業(yè)日期：二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日
估價(jià)報(bào)告編號(hào)：深同誠評(píng)字（20xxA）09QB第009號(hào)
致 委 托 方 函
天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司：
承蒙委托，我公司對(duì)位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號(hào)濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)目的是為委托方整體轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)提供市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。
估價(jià)對(duì)象建筑面積65,400平方米，土地用途為商業(yè)用地，使用權(quán)終止日期至二○三八年十一月七日止。
估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象公開市場(chǎng)價(jià)值的各項(xiàng)有利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對(duì)本次估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 20xx年08月31日整體轉(zhuǎn)讓條件下的的市場(chǎng)價(jià)值為561,790,000元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》。
估價(jià)結(jié)果明細(xì)表
估價(jià)對(duì)象 土地用途 房地產(chǎn)證號(hào) 建筑面積 估價(jià)單價(jià) 估價(jià)值
�。īO） （元/㎡） （元）
濱海投資服務(wù)中心大廈 商業(yè)用地 津字第 65,400 8,590 561,790,000
深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司
法定代表人：
�。ㄗ�(cè)估價(jià)師）
二○○九年九月九日
估價(jià)師聲明
我們鄭重聲明：
1、估價(jià)人員在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是估價(jià)人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、估價(jià)人員與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
4、估價(jià)人員依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
5、估價(jià)人員范紅梅、沈曉偉已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。
6、本報(bào)告書含若干附件，與報(bào)告書正文具同等效力，不可分割對(duì)待。
7、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。
中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：
黃麗云
估價(jià)假設(shè)和限制條件
一、假設(shè)和限制條件
1、本估價(jià)報(bào)告中的市場(chǎng)價(jià)值，是指估價(jià)對(duì)象在采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)并假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價(jià)值。所謂公開市場(chǎng)，是指一個(gè)競(jìng)爭性的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要的市場(chǎng)信息，有比較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)。此外，市場(chǎng)交易條件公開并不具有排它性，即所有市場(chǎng)主體都可以平等自由地參與交易并同時(shí)滿足以下條件：
(1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；
(2)有一段合理的洽談交易時(shí)間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià)；
(3)在此期間物業(yè)價(jià)值將保持穩(wěn)定；
(4)該物業(yè)可以在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓；
(5)不考慮特殊買家的額外出價(jià)。
2、對(duì)于估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為依據(jù)，我們并未到有關(guān)主管部門對(duì)房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，由委托方保證其產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。
3、估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的'房地產(chǎn)證記載為準(zhǔn)，我們未進(jìn)行專業(yè)測(cè)量，無理由懷疑證載數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)不符。
4、對(duì)于估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)我們僅作一般性勘察，未對(duì)其進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試，不能確定其結(jié)構(gòu)是否存在內(nèi)部安全隱患。此次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)是安全的。
5、根據(jù)委托方提供的《租賃合同》，估價(jià)對(duì)象目前帶租約出租給天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，租約期至20xx年09月30日，租金水平為3.31元/天平米,較客觀租約水平稍高,鑒于評(píng)估目的為了解房地產(chǎn)在整體轉(zhuǎn)讓條件下的市場(chǎng)價(jià)值，本次估價(jià)測(cè)算時(shí)僅以正常市場(chǎng)租金水平為依據(jù)，并未考慮租約受限對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)值的影響，提醒報(bào)告使用人注意。
6、本報(bào)告中的估價(jià)值為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)、在市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場(chǎng)價(jià)值，其中包含市場(chǎng)地價(jià)及預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)。
7、估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定為完成實(shí)地查勘之日。
二、需要特殊說明的事項(xiàng)
1、本報(bào)告中市場(chǎng)趨勢(shì)分析等專業(yè)意見，是估價(jià)人員根據(jù)具體情況和估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況分析推斷、預(yù)測(cè)得出，僅供委托方參考，其結(jié)論受估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請(qǐng)報(bào)告使用人注意。
2、委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價(jià)所需的重要依據(jù)，估價(jià)人員已對(duì)其給予了必要的關(guān)注。該資料的真實(shí)性、合法性和完整性均由委托方負(fù)責(zé)，對(duì)由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。
3、本報(bào)告僅針對(duì)委托方估價(jià)目的進(jìn)行估價(jià)，報(bào)告相關(guān)意見及結(jié)論僅供參考，不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。
4、如無特別說明，本估價(jià)報(bào)告中所使用的貨幣均為人民幣。
5、未經(jīng)我公司書面同意，本估價(jià)報(bào)告全部或部分內(nèi)容不得公開發(fā)表。
6、本次評(píng)估是基于上述假設(shè)和限制條件成立的，如以上假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，本報(bào)告結(jié)果必須作相應(yīng)調(diào)整。
估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告
一、委托方
天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司
二、估價(jià)方
深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司
法定代表人：陳 平
營業(yè)執(zhí)照工商注冊(cè)號(hào)：
營業(yè)執(zhí)照營業(yè)期限：自二○○一年五月十八日至二○一一年五月十八日
資質(zhì)等級(jí)：國家一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（證書編號(hào)：建房估證字[20xx]070號(hào)，有效期為20xx年7月1日至20xx年6月30日）
全國范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)（注冊(cè)號(hào)：A200944004 號(hào)，有效期限至20xx年6月30日）
地 址：深圳市福田區(qū)僑香路裕和大廈九層901-906室
電 話：（0755）83778788
三、估價(jià)對(duì)象
1、 估價(jià)對(duì)象位置及環(huán)境
估價(jià)對(duì)象名稱 濱海投資服務(wù)中心大廈
地理位置 估價(jià)對(duì)象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號(hào)
道路通達(dá)度 物業(yè)南側(cè)緊臨宏達(dá)街,北側(cè)緊鄰第三大街，道路通達(dá)度好。
通過估價(jià)對(duì)象的鄰近公交站為"投資服務(wù)中心"站，主要公交線路有交通便捷度 503路 506路 513路 515路 605路 805路 815路 936路(區(qū)間)936路，交通便捷程度好。
估價(jià)對(duì)象周邊公共配套較為完善，分布有南開大學(xué)泰達(dá)學(xué)院、濱海學(xué)院中小學(xué)、泰達(dá)一中、泰達(dá)小學(xué)幼兒園、泰達(dá)第三幼兒園；太平洋百公共配套情況
貨，鴻泰千佰匯郵局，開發(fā)區(qū)郵電局，銀行有農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、光大銀行，醫(yī)院：泰達(dá)心血管醫(yī)院、泰達(dá)醫(yī)院等。
估價(jià)對(duì)象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街北、第三大街南，附近有大型物業(yè)商務(wù)氛圍 泰達(dá)金融廣場(chǎng)、天津口岸通關(guān)服務(wù)中心等辦公物業(yè)，總體而言，片區(qū)商業(yè)氛圍好。
2、估價(jià)對(duì)象概況
估價(jià)對(duì)象名稱 濱海投資服務(wù)中心大廈
建筑面積 共65,400平方米 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混
總樓層 A、B區(qū)為配樓共六層；D區(qū)為 評(píng)估樓層 整棟
單層；C區(qū)共十四層
現(xiàn)實(shí)用途 商業(yè)（辦公） 法定用途 商業(yè)
大廈共分A、B、C、D四個(gè)區(qū)，A、B、C區(qū)呈品字形結(jié)構(gòu)。A區(qū)與B
區(qū)呈對(duì)稱性分布于D區(qū)的東西兩側(cè)，一至五層為辦公及服務(wù)性用房，
平面布置
六層為設(shè)備用房。C區(qū)位于正北，均為辦公及服務(wù)性用房。D區(qū)為單層室內(nèi)花園。外墻 微晶石掛板墻面 內(nèi)墻 進(jìn)口大理石
裝修 天花 明鋁礦棉吊頂 樓地面 進(jìn)口大理石
情況 門 不銹鋼全玻門 窗 塑鋼窗
A、B區(qū)分別裝有4部普通
水電 暗設(shè) 電梯 電梯，C區(qū)東側(cè)設(shè)有5部
設(shè)施 電梯，4部自動(dòng)扶梯
設(shè)備 空調(diào) -- 消防 消防栓，自動(dòng)噴淋
其他設(shè)備 網(wǎng)絡(luò)接線，監(jiān)控系統(tǒng)，地下停車場(chǎng)，地面停車位，
竣工年月 -- 成新度 九三成
使用 使用狀況 目前空置，未裝修 租金水平 3.31元/天m2
與維 維護(hù)與保養(yǎng) 有正常的維護(hù),使用狀況良好
護(hù)
物業(yè)管理 天津天孚物業(yè)管理有限公司
3、估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況 估價(jià)對(duì)象名稱 濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn) 估價(jià)對(duì)象位置 天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號(hào) 房地產(chǎn)證號(hào) 房地證津字第號(hào)
權(quán)利人 天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司
宗地號(hào) 宗地面積 16157.5平方米
土地用途 商業(yè)用地 房屋用途 --
建筑面積 65,400平方米 竣工日期 --
土地使用（終止日期） 20xx-11-07
登記價(jià) -- 登記日期 20xx-05-27
設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要 估價(jià)對(duì)象目前處于抵押狀態(tài)
四、估價(jià)目的
為委托方整體轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)提供市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
二○○九年八月三十一日
六、價(jià)值定義
本報(bào)告中的估價(jià)值為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)、在市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場(chǎng)價(jià)值，其中包含市場(chǎng)地價(jià)及預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)。
七、估價(jià)依據(jù)
1、《中華人民共和國土地管理法》 2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 3、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-1999 4、房地產(chǎn)證及委托方提供的其它法律性文件、相關(guān)資料
5、天津市20xx年至20xx年建筑安裝工程預(yù)算基價(jià)及相關(guān)造價(jià)信息
6、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)租售價(jià)格調(diào)查及有關(guān)信息
7、估價(jià)人員實(shí)地勘測(cè)調(diào)查獲得的實(shí)況和資料
八、估價(jià)原則
本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：
1、合法原則
估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行估價(jià)。
2、最高最佳使用原則
考慮估價(jià)對(duì)象的用途時(shí)，應(yīng)取其最高最佳利用狀態(tài)，在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能使估價(jià)對(duì)象發(fā)揮最高價(jià)值的利用狀態(tài)。
3、替代原則
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場(chǎng)內(nèi)效用相同的商品的價(jià)格趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。即在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)其間的差別進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚�，確定待估房地產(chǎn)的價(jià)值。
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
房地產(chǎn)市場(chǎng)是變動(dòng)的，在不同的時(shí)間上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格，估價(jià)通
常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定的時(shí)間上的價(jià)值，這個(gè)時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與政府頒布的有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)等密切相關(guān)，這些法律、法規(guī)的發(fā)布、變更、實(shí)施日期，均有可能影響待估房地產(chǎn)的價(jià)值。
九、估價(jià)方法
常見的房地產(chǎn)估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法五種方法。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的、估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地勘查，以及遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的確定原則，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》5.1.4 中規(guī)定：有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。估價(jià)人員在認(rèn)真
分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘察后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，最終選擇收益法和市場(chǎng)比較法作為本次估價(jià)的基本方法來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值。
市場(chǎng)比較法：市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法定義：收益法是將預(yù)期房地產(chǎn)的未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)格的方法。
十、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象公開市場(chǎng)價(jià)值的各項(xiàng)有利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對(duì)本次估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 20xx年08月31日整體轉(zhuǎn)讓條件下的的市場(chǎng)價(jià)值為561,790,000元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》。
估價(jià)結(jié)果明細(xì)表
估價(jià)對(duì)象 土地用途 房地產(chǎn)證號(hào) 建筑面積 估價(jià)單價(jià) 估價(jià)值
（㎡） （元/㎡） （元）
濱海投資服務(wù)中心大廈 商業(yè)用地 津字第 65,400 8,590 561,790,000
十一、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
本報(bào)告在市場(chǎng)情況無較大波動(dòng)時(shí)有效期為一年（自二○○九年九月九日起至二○一○年九月八日止），若市場(chǎng)有較大波動(dòng)或超過一年，需重新進(jìn)行評(píng)估。
估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告
一、個(gè)別因素分析
濱海投資服務(wù)中心大廈：位于天津開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號(hào)，東側(cè)為宏達(dá)圖書館，南側(cè)為濱海廣場(chǎng)，西側(cè)為天津口岸通關(guān)服務(wù)中心大廈，北側(cè)為第三大街，隔第三大家對(duì)面為泰達(dá)金融廣場(chǎng)，地理位置優(yōu)越。濱海投資服務(wù)中心大廈項(xiàng)目總用地面積16,157.5平方米，建筑面積為65,400平方米，由天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司開發(fā)建設(shè)。
估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)面積為65,400平方米，該塊土地用途為商業(yè)用地，土地使用權(quán)期限至二〇三八年十一月七日止。估價(jià)對(duì)象室內(nèi)呈辦公布局，房屋現(xiàn)實(shí)用途：出租給天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)作辦公，使用情況較好。根據(jù)委托方提供的《房屋租賃合約》，估價(jià)對(duì)象目前出租租金為3.31元/平方米天。其具體的裝修狀況見《估價(jià)對(duì)象概況》 。
估價(jià)對(duì)象優(yōu)勢(shì)劣分析
優(yōu)勢(shì)：
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 篇5
房地產(chǎn)是一種稀缺資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最具體的財(cái)產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步、人口的增加，對(duì)房地產(chǎn)的需求也日益增長。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資的好對(duì)象。房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價(jià)、經(jīng)濟(jì)、物業(yè)管理等組成了房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。
在過去的幾十年，我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬性、管理制度頻繁發(fā)生轉(zhuǎn)變，這些變化對(duì)我國的社會(huì)生活、生產(chǎn)以及管理體制發(fā)生了深遠(yuǎn)影響。特別是在1992年和1993年我國曾一度出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱”，1993年以后開始實(shí)施“宏觀調(diào)控”，1998年提出把住宅建設(shè)培育為新的增長點(diǎn)，等等。房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中越來越重要。在20xx年我們來到這個(gè)學(xué)校的第一個(gè)學(xué)期，我們進(jìn)行了認(rèn)識(shí)實(shí)踐教育，在實(shí)習(xí)過程中我們熟悉和了解施工現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)狀和管理過程，加深對(duì)工程項(xiàng)目管理活動(dòng)的感性認(rèn)識(shí)。并通過實(shí)習(xí)調(diào)研活動(dòng)，鍛煉學(xué)生分析實(shí)際問題的能力，培養(yǎng)認(rèn)真、主動(dòng)的工作作風(fēng)和學(xué)習(xí)態(tài)度。下面是我們的實(shí)習(xí)內(nèi)容：
第一課時(shí)，我們聆聽了專家的講座，了解了關(guān)于天津市和北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程及規(guī)模，了解了未來的就業(yè)前景；第二課時(shí)，我們由姚老師帶領(lǐng)參觀了學(xué)校賓館，實(shí)地的認(rèn)識(shí)了房子的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，部件構(gòu)成以及各部分的功能；第三課時(shí)，老師們請(qǐng)來了天津市某估價(jià)公司副總經(jīng)理，為我們做了詳細(xì)的講解，包括房地產(chǎn)業(yè)的主要業(yè)務(wù)及英美的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程和特點(diǎn)，讓我們更加細(xì)致的了解房地產(chǎn)業(yè)和未來就業(yè)，讓我們清楚的知道我們想要成為一個(gè)合格的房地產(chǎn)人應(yīng)該從現(xiàn)在開始就做些什么。
這次的實(shí)習(xí)我們了解了很多關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的知識(shí)：
一、房地產(chǎn)開發(fā)的流程，房地產(chǎn)開發(fā)有很多種形式：
1，買地規(guī)劃設(shè)計(jì)施工建設(shè)銷售物業(yè)管理
2，買地規(guī)劃設(shè)計(jì)賣掉規(guī)劃方案
3，舊樓改造
二、房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)
1，房地產(chǎn)企業(yè)具備資金密集性的特點(diǎn)。企業(yè)擁有資金的多少直接關(guān)系到企業(yè)的房展和運(yùn)作。濟(jì)南有530多家房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)展得很成功的也就只有30多家而已。春季房的房展有29家房地產(chǎn)企業(yè)參展從側(cè)面說明了這個(gè)問題。
2，房地產(chǎn)企業(yè)有很強(qiáng)的`區(qū)域文化性。在不同的城市開發(fā)房地產(chǎn)要考慮不同城市的文化差異和審美差異，與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司存在文化競(jìng)爭。
3，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受政策制約性強(qiáng)。
4，房地產(chǎn)具有壟斷性。因?yàn)橥恋厥且环N特殊資源，不可復(fù)制。
5，房地產(chǎn)企業(yè)具有組織社會(huì)性。僅建設(shè)施工就需要40多個(gè)部門配合。
我們還了解了房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí)，需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中，通過高經(jīng)理的介紹可以了解到，現(xiàn)在許多從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員原來有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì)的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會(huì)計(jì)的，但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識(shí)融會(huì)貫通，只有這樣，才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。從專業(yè)角度來講，房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜，估價(jià)人員必須熟練地掌握各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格的。目前影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有以下9類：1、自身因素；2、環(huán)境因素；3、人口因素；4、經(jīng)濟(jì)因素；5、社會(huì)因素；6、行政因素；7、心理因素；8、國際因素；9、其他因素。
房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)過程中的各項(xiàng)具體工作，按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。一般來說，從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)開始至完成估價(jià)后的資料歸檔時(shí)止，一宗房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的全過程和步驟如下：1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；2、受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)；3、擬訂估價(jià)作業(yè)方案；4、收集估價(jià)所需資料；5、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；6、選定估價(jià)方法計(jì)算；7、確定估價(jià)結(jié)果；8、撰寫估價(jià)報(bào)告；9、交付估價(jià)報(bào)告；10、估價(jià)資料歸檔。房地產(chǎn)估價(jià)雖然應(yīng)按照上述程序進(jìn)行，但在實(shí)際估價(jià)中各個(gè)步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復(fù)。通過這次的學(xué)習(xí)我們受益良多，希望有機(jī)會(huì)能多多進(jìn)行這樣的活動(dòng)。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 篇6
為進(jìn)一步規(guī)范我縣房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)估價(jià)當(dāng)事人的合法權(quán)益。對(duì)照省住建廳下發(fā)贛建房{20xx}12號(hào)文件《關(guān)于開展房地產(chǎn)估價(jià)管理工作檢查的通知》的要求，結(jié)合我縣實(shí)際，現(xiàn)將我縣房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理工作自查情況匯報(bào)如下：
一、法規(guī)制度落實(shí)情況。
凡在我縣行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，要求自覺接受房地產(chǎn)主管部門的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，認(rèn)真執(zhí)行《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。
二、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)審批情況。
局行政服務(wù)股受理估價(jià)機(jī)構(gòu)的備案。目前，我縣只有“福地房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司”于20xx年9月4日通過省住建廳電子政務(wù)大廳房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理系統(tǒng)的網(wǎng)上審批，取得了全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)三級(jí)資質(zhì)。對(duì)在我縣執(zhí)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員進(jìn)行動(dòng)態(tài)考核，并根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在我縣執(zhí)業(yè)情況，將逐步建立、健全我縣房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用檔案。
三、行業(yè)監(jiān)管情況。
在我縣執(zhí)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)中，沒有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在我縣設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，沒有出現(xiàn)行政干預(yù)房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，強(qiáng)制評(píng)估、制定評(píng)估等問題，也不存在阻礙和排斥外地機(jī)構(gòu)進(jìn)入本地市場(chǎng)的情況。
四、估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)情況。
異地來我縣執(zhí)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)目前有2家，我們要求異地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)委派熟悉我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)情況且相對(duì)固定的三名估價(jià)師執(zhí)業(yè)，對(duì)首次來我縣開展估價(jià)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)持估價(jià)機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書以及估價(jià)師的`執(zhí)業(yè)證書原件來我局行政服務(wù)股辦理備案登記手續(xù)后，才能從事房地產(chǎn)估價(jià)工作。
五、存在的問題：
通過對(duì)多家異地房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的檢查，發(fā)現(xiàn)存在如下問題：
1、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)，與委托人普遍沒有簽訂書面估價(jià)合同。
2、對(duì)需要經(jīng)過房管部門的房地產(chǎn)抵押的估價(jià)業(yè)務(wù)，房管部門對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以取得比較好的監(jiān)管作用，但對(duì)于不需要經(jīng)過房管部門的估價(jià)業(yè)務(wù)，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)就很難監(jiān)管到位。
因此，今后我局將整頓規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)秩序，采取現(xiàn)場(chǎng)巡查、合同抽查、投訴受理等方式，加大對(duì)異地房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的檢查力度，對(duì)異地來我縣開展業(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行備案有效期為一年，期滿前30日內(nèi)可向我局辦理續(xù)期手續(xù)的方法實(shí)行有效監(jiān)管，促進(jìn)我市房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)健康、有序的發(fā)展。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 篇7
一、個(gè)別因素分析：
估價(jià)對(duì)象位于自井區(qū)五星街石灘壩居委會(huì)同興路3組團(tuán)T3號(hào)房同興苑底層，房屋結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，用途為營業(yè)用房，房屋建筑面積平方米，房屋所占用土地為出讓方式取得，土地使用權(quán)面積平方米。
估價(jià)對(duì)象房屋位于同興路3組團(tuán)T3號(hào)房同興苑的底層，長米，寬約米，該宗地座落在自井區(qū)五星街石灘壩居委會(huì)同興路，屬自貢市城區(qū)Ⅱ級(jí)用地。
該宗土地形狀較規(guī)則，四至為東臨力拓開發(fā)公司土地，南臨道路，西臨同心路，北臨力拓開發(fā)公司土地，淺丘地形、宗地內(nèi)場(chǎng)地較為平坦，地質(zhì)構(gòu)造較為穩(wěn)定，無震災(zāi)歷史�；A(chǔ)設(shè)施為通供水、排水、供電、通訊、通路、通氣、場(chǎng)地平整，為“六通一平”。大氣符合國家Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)，水體符合Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)。
（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況 估價(jià)對(duì)象為自貢市金華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。
自貢市金華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于20__年4月26日取得《房屋所有權(quán)證》，證號(hào)為自房權(quán)證市交字第000號(hào)，并于20__年4月26日取得《國有土地使用證》，證號(hào)為自國用（20__）第0號(hào)，使用權(quán)類型為出讓土地，用途為商住用地，使用權(quán)面積，終止日期2048年11月29日。
二、區(qū)域因素分析：
估價(jià)對(duì)象所在五星街同興路區(qū)域?yàn)樽载暿谐鞘幸?guī)劃的自流井－大安主中心的城市核心地帶，為市域政治、商貿(mào)、科技、文化、教育、旅游中心職能，是自貢集聚規(guī)模最大，城市功能最為齊全的綜合區(qū)，在城市經(jīng)濟(jì)中占重要的經(jīng)濟(jì)地理位置和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃居住人口34萬人。土地級(jí)別為Ⅱ級(jí)。
三、市場(chǎng)背景分析：
自貢市位于四川南部，處于川南五市（自貢、樂山、宜賓、瀘州、內(nèi)江）中心位置。全市幅員面積4373平方公里，轄四區(qū)兩縣，總?cè)丝?20余萬。自貢市素以“千年鹽都“飲譽(yù)古今，又因“恐龍奇觀“名揚(yáng)四海，亦由“南國燈城“蜚聲中外，是國家歷史文化名城、對(duì)外開放城市、省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、全國衛(wèi)生城市、四川省文明城市。全市地貌山、丘、壩兼?zhèn)�，以中淺丘為主，地質(zhì)構(gòu)造屬四川臺(tái)坳自貢凹陷，地勢(shì)自西北向東南傾斜，水系由旭水河，威遠(yuǎn)河兩主要支流在市區(qū)北面雙河口匯合，形成釜溪河橫穿市區(qū)自西北向東流入沱江；
氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候區(qū)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，雨水充沛。
自貢市的發(fā)展以背靠重慶為增長極的長江上游經(jīng)濟(jì)帶和成都城市經(jīng)濟(jì)區(qū),依托川南,堅(jiān)持“科教興市”的方針，抓住經(jīng)濟(jì)全球化和西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇，以堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展為根本，以加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為先導(dǎo)，以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)內(nèi)對(duì)外開發(fā)，立足于發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)施“大化纖、大化工、大旅游、大學(xué)園、大城市”等“五大工程”；
加快加工制造能力優(yōu)越向產(chǎn)品優(yōu)越，科研優(yōu)越向產(chǎn)業(yè)優(yōu)越和旅游資源優(yōu)越向經(jīng)濟(jì)優(yōu)越的“三個(gè)轉(zhuǎn)換”；
推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工業(yè)化、信息化、市場(chǎng)化和城市化的“四化進(jìn)程”，促進(jìn)自貢經(jīng)濟(jì)追趕型發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步。
自貢市城市交通對(duì)內(nèi)對(duì)外交通條件近年來得到較大改善，全市交通四通八達(dá)，主干道、次干道、支路布局合理，內(nèi)宜鐵路橫貫市境，并有11條專線與各大工礦企業(yè)相連，隨著內(nèi)宜高速公路內(nèi)自段的開通與成渝高速公路聯(lián)通，川云公路的改善、北環(huán)路、南環(huán)路等道路的建成，以及不斷加快對(duì)內(nèi)對(duì)外交通道路的建設(shè)，地區(qū)交通更為便利；
市內(nèi)交通以市公交車、中巴有出租車的公交線路遍及各區(qū)域，公共交通較為便捷。
自貢市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)逐步升溫，同興路地段為自貢市老城區(qū)中較為繁華的地段，但同興路在近二、三年才開始開發(fā)建設(shè)，有同興苑、百年家苑、清華苑、華苑小區(qū)等開發(fā)項(xiàng)目，該地段人流量較大，有釜溪職中、教育學(xué)院、一中等學(xué)校，同興路也逐步形成自貢的飲食一條街，目前，同興路已逐步升溫，住宅、營業(yè)用房價(jià)格上揚(yáng)較快。
四、估價(jià)方法選用：
根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)情況，由于在同一供求圈內(nèi)可收集到類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)比較法從替代的途徑進(jìn)行估價(jià)。
市場(chǎng)比較法是指在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。
市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)育、交易實(shí)例較多的地區(qū)比較實(shí)用，其估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)相近，最具現(xiàn)實(shí)性，其準(zhǔn)確性較高，是目前普遍采用的估價(jià)方法，所以我們認(rèn)為，通過市場(chǎng)比較法評(píng)估出的比準(zhǔn)價(jià)格其準(zhǔn)確度、可信度高。
成本法是根據(jù)成本積算原理，求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)值或重建價(jià)值后，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
成本法可操作性較強(qiáng)，但其評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度、可信度低，房地產(chǎn)特別的營業(yè)類房地產(chǎn)的價(jià)格往往不是由它的建造成本決定，所以，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確度、可信度相對(duì)市場(chǎng)比較法要低。
綜上所述，由于此次評(píng)估目的為抵押價(jià)格評(píng)估，根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，結(jié)合本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的`狀況，本次估價(jià)結(jié)果的確定以市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果作為此次房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果。
五、最高最佳使用原則
在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。估價(jià)對(duì)象房屋登記用途為營業(yè)用房，土地用途為商住用地，已經(jīng)是最高最佳使用狀態(tài)，根據(jù)合法性原則和由于本次估價(jià)目的，因此保持現(xiàn)狀用途為前提估價(jià)。
六、估價(jià)測(cè)算過程：
采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格：
具體估價(jià)思路為：在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。
1、選取可比實(shí)例：
選擇的實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈，用途相同，交易時(shí)間相近不超過3年，估價(jià)人員經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)可比性原則對(duì)收集的資料進(jìn)行整理，經(jīng)篩選，確定以下A、B、C三個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例。
A、同興路清華苑A棟一層6號(hào)，營業(yè)用房，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積。成交日期：20__年1月10日，成交平方米單價(jià)元/m2。清華苑與估價(jià)對(duì)象同臨同興路大道。
B、華苑小區(qū)5號(hào)一層，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋建筑面積，成交日期：20__年8月8日，成交平方米單價(jià)元/m2。該營業(yè)用房位于自貢市自流井同興路中段，與估價(jià)對(duì)象斜對(duì)。
C、百年家苑1棟一層3號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋建筑面積，成交日期：20__年3月6日，成交平方米單價(jià)元/m2，該營業(yè)用房位于自貢市自流井同興路，面臨同興路。
2、估價(jià)計(jì)算：
①、交易情況修正：以正常交易為比較基礎(chǔ)，指數(shù)為100。
實(shí)例A、B、C均是在公開市場(chǎng)正常交易，故不作修正。
�、�、交易日期修正：
經(jīng)調(diào)查，參考中房指數(shù)網(wǎng)指數(shù)，以1994年第四季度的中房指數(shù)1000為基準(zhǔn)的定基指數(shù)進(jìn)行修正。
交易日期 中房指數(shù) 1128 1123 1119 1110
③、區(qū)域因素修正：區(qū)域因素是房地產(chǎn)一定范圍的外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素。進(jìn)行區(qū)域因素修正，是將可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象在外部環(huán)境方面的差別所產(chǎn)生的交易價(jià)格差別排除。影響營業(yè)用房房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素主要包括商業(yè)繁華程度、交通便捷度、公共設(shè)施完善度等。
商業(yè)繁華程度：主要考慮估價(jià)對(duì)象與比較案例離市、區(qū)級(jí)中心直線距離，比較案例距A、C略好于估價(jià)對(duì)象，故做一定修正。
交通便捷程度：估價(jià)對(duì)象與比較案例均在同興路公路旁，距離主要道路距離、公交車站網(wǎng)、區(qū)域道路密集程度等都相似，故不做修正。
公共設(shè)施完善度：主要指項(xiàng)目周邊是否有銀行、郵電、學(xué)校、超市、派出所、醫(yī)院等配套設(shè)施，分為“齊全”、“較齊全”和“不齊全”三類。估價(jià)對(duì)象與比較案例均在同一街道，不做修正。
④個(gè)別因素修正：個(gè)別因素是構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能等方面的因素。進(jìn)行個(gè)別因素修正，是將可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象在本身的使用功能、質(zhì)量好壞方面的差別所產(chǎn)生的交易價(jià)格差別排除。影響營業(yè)用房房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素主要包括建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、臨街深度、面積大小、配套設(shè)施完備度等。
建筑結(jié)構(gòu)：估價(jià)對(duì)象與比較案例均為鋼混結(jié)構(gòu)，不做修正。
比較案例在臨街狀況、臨街深度、面積大小上均好于估價(jià)對(duì)象，根據(jù)掌握的資料，結(jié)合實(shí)際情況，均做一定程度的修正。
配套設(shè)施完備度：估價(jià)對(duì)象與比較案例配套設(shè)施相同不做修正。
�、�、價(jià)格計(jì)算：
根據(jù)以上修正，比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算如下：
比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表 單位：元/平方米 比較因素 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 成交價(jià)格 5099. 交易情況 1 1 1 交易日期 區(qū)域因素 個(gè)別因素 比準(zhǔn)價(jià)格 估價(jià)對(duì)象單價(jià)取可比實(shí)例比準(zhǔn)平均價(jià)=（++）/3=4412元/m2（取整）
估價(jià)對(duì)象總價(jià)=4412×=元（取整）
�。ǘ┎捎贸杀痉y(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格：
根據(jù)自府發(fā)（1996）138號(hào)、自房局發(fā)（1996）89號(hào)（關(guān)于貫徹執(zhí)行政府〈關(guān)于公布我市房屋重置價(jià)格的通知〉有關(guān)問題的通知，計(jì)算如下：
計(jì)算公式 房價(jià)=[等級(jí)重置單價(jià)+（征地拆遷費(fèi)+稅率）×比價(jià)系數(shù)] ×（1+利潤）×（1+稅率）×（1+各項(xiàng)因素差價(jià)率）×成新×用途系數(shù)×建筑面積 房屋成新率是指估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀價(jià)格與估價(jià)對(duì)象全新狀況時(shí)的價(jià)格折減率，其主要影響因素為建筑物使用年限、保修維護(hù)情況、房屋耐用年限、房屋已使用年限等。根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察并參照建筑物建造年限，采用年限折舊法和實(shí)際觀察法綜合評(píng)定估價(jià)對(duì)象成新率為95%。
營業(yè)用房用途系數(shù)為。
房價(jià)=[801+271×] =× =元 （三）采用收益法測(cè)算其他非住宅部分房地產(chǎn)價(jià)值：
具體估價(jià)思路為：根據(jù)估價(jià)對(duì)象在未來可使用年限（經(jīng)濟(jì)使用年限）內(nèi)使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率對(duì)估價(jià)對(duì)象在未來可使用年限（經(jīng)濟(jì)收益年限）內(nèi)各年的凈收益進(jìn)行資本化還原，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。
根據(jù)穩(wěn)鍵性原則，假設(shè)估價(jià)對(duì)象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且每年的年凈收益保持不變，確定計(jì)算公式為：V=a/r{1-1/(1+r)n}。
1、確定凈收益：
�。�1）估算房地產(chǎn)出租年有效毛收入：估價(jià)對(duì)象已經(jīng)于20__年將此部分房屋租賃給使用人經(jīng)營，月租金 元正，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)該地區(qū)同類用房出租情況和租金資料分析，并與估價(jià)對(duì)象比較，估價(jià)對(duì)象的租金水平基本為正常情況下的合理的預(yù)測(cè)租金水平，因此取其實(shí)際租金收益作為客觀收益，并假設(shè)出租率為100%。
年有效毛收入=月出租收入×12×出租率 =×12×100%=元/年
�。�2）算房地產(chǎn)年出租年費(fèi)用：
A、各種稅費(fèi)：根據(jù)國家規(guī)定，出租房屋主要需交納房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)委托方與承租方的協(xié)議，結(jié)合該地區(qū)租賃市場(chǎng)的實(shí)際操作情況，租金為凈租金，即以上稅費(fèi)均應(yīng)由承租方交納。
B、管理費(fèi)用：包括管理費(fèi)、修理費(fèi)等，按年總收入的3%計(jì)算。×3%=720元
（3）凈收益：=-720=元/年
2、確定資本化率：以目前中國人民銀行存款利率%，根據(jù)同類房地產(chǎn)投資收益水平率，考慮通貨膨脹和本市同地區(qū)的同類房屋的投資風(fēng)險(xiǎn)因素，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取%，綜合考慮后合計(jì)取資本化率為6%。
3、確定估價(jià)對(duì)象收益年限：估價(jià)對(duì)象土地使用年限還剩余50年，長于建筑物可使用年限，故以建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為未來可收益年限�；旌辖Y(jié)構(gòu)建筑物的可使用年限50年，根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察并參照建筑物建造年限，取建筑物剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限為46年。
4、測(cè)算估價(jià)對(duì)象其他非住宅的市場(chǎng)價(jià)格：
V=a/r{1-1/(1+r)n} 其他非住宅價(jià)格=/%[1-1/（1+%）46]=元 平方米單價(jià)= =元/平方米(取整)。
因出租房屋為承租方裝修，租金中未含裝修因素，故上述價(jià)格為不包含裝飾裝修的價(jià)格。
其他非住宅部分的裝飾裝修單價(jià)=元含裝飾裝修價(jià)格后其他非住宅部分價(jià)格的單價(jià)：=元/平方米。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 篇8
房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自身發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間，同時(shí)對(duì)估價(jià)提出了更高的要求，但是從現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，估價(jià)的發(fā)展不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的要求，因此還存在一些問題和不足，現(xiàn)就這些問題做如下分析：
1、管理體系交叉，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展
從我國目前管理體制來看，估價(jià)業(yè)有房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)和資產(chǎn)估價(jià)，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價(jià)人員也分為房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)估價(jià)師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競(jìng)爭和優(yōu)勝劣汰，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。
同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)收益頗豐，由于利益的驅(qū)動(dòng)，對(duì)這一市場(chǎng)和業(yè)務(wù)行使管理或施加影響的政府職能部門很多，房地產(chǎn)管理部門、國家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政。還有的形容是“四駕馬車”，即再加上物價(jià)管理部門。由于金融部門對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)干預(yù)和壟斷的力度也越來越大，因此實(shí)際形成了“五馬分尸”的局面。這五個(gè)部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統(tǒng)一的法規(guī)規(guī)定、管理制度，把完整的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)和業(yè)務(wù)管理分割的七零八落，無法實(shí)施系統(tǒng)的規(guī)范化管理，使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員無所適從。
2、估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
我國的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價(jià)師考試不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。
3、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量令人擔(dān)憂
當(dāng)前各估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員主要包括兩類：一是從業(yè)的注冊(cè)估價(jià)師和估價(jià)人員；二是非專職的注冊(cè)估價(jià)師。自從房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤改制成為合伙制企業(yè)后，正式注冊(cè)的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師大多成了估價(jià)機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)或合伙人，他們主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，真正做估價(jià)的是那些根本沒有估價(jià)師資格也談不到估價(jià)經(jīng)歷的人。這些人員多數(shù)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)操作是一知半解，對(duì)于各項(xiàng)指標(biāo)、數(shù)據(jù)只知其然不知其所以然，只簡單地、機(jī)械地套用，在估價(jià)報(bào)告模板上修修改改，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量令人擔(dān)憂。
4、中介機(jī)構(gòu)不按核準(zhǔn)的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè)
客戶一般只注意估價(jià)機(jī)構(gòu)有沒有估價(jià)資質(zhì)，但對(duì)估價(jià)資質(zhì)如何分級(jí)及其意義卻不甚了解和關(guān)注，這一方面是我們的宣傳工作做得不夠，另一方面的一個(gè)主要的原因就是我們將估價(jià)資質(zhì)種類、級(jí)別和執(zhí)業(yè)范圍劃分得太細(xì)，并且這些劃分缺少充分的科學(xué)依據(jù)，超出了一般客戶的認(rèn)知程度(絕非指客戶弱智)。在客戶需要服務(wù)時(shí)，不需要對(duì)律師事務(wù)所作較多的了解，而是注重所選律師的級(jí)別和業(yè)務(wù)能力。而在房地產(chǎn)估價(jià)中，客戶則需仔細(xì)了解有關(guān)的業(yè)務(wù)主管部門，否則就可能費(fèi)時(shí)費(fèi)財(cái)還辦不了事。有時(shí)即使機(jī)構(gòu)資質(zhì)符合條件，但由于主管部門的`關(guān)系，而使下一步工作開展艱難。這些情況往往是多數(shù)客戶不可理解也無法充分理解的。當(dāng)然，有人會(huì)說房地產(chǎn)具有地域性而不同于其它行業(yè)，就同一資質(zhì)級(jí)別而言不宜再對(duì)執(zhí)業(yè)范圍細(xì)分。我們將估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)人為地復(fù)雜化，并沒有得到預(yù)想的效果，倒是造成了估價(jià)市場(chǎng)的混亂，造成了估價(jià)機(jī)構(gòu)大量超資質(zhì)、超業(yè)務(wù)范圍執(zhí)業(yè)。
5、自律不夠
（1）行業(yè)自律不夠
國外房地產(chǎn)估價(jià)一般是依靠估價(jià)師協(xié)會(huì)管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會(huì)有較強(qiáng)的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價(jià)師學(xué)會(huì)，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位，還沒有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會(huì)，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。
�。�2）法人自律不夠
現(xiàn)階段我國估價(jià)機(jī)構(gòu)的性質(zhì)模糊不清，表面上看是獨(dú)立運(yùn)作，實(shí)際上只是各有關(guān)行政部門的附屬物，沒有成為自主經(jīng)營的法人實(shí)體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些估價(jià)所的估價(jià)行為變成行政行為，因此估價(jià)水平的高低和估價(jià)報(bào)告的優(yōu)劣難以與估價(jià)所及估價(jià)人員掛鉤。雖然有關(guān)法規(guī)規(guī)定“估價(jià)機(jī)構(gòu)違反有關(guān)法律法規(guī)和職業(yè)道德，情節(jié)嚴(yán)重的取消其估價(jià)資格”，“在估價(jià)活動(dòng)中因違法違紀(jì)或嚴(yán)重失誤造成的經(jīng)濟(jì)損失，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，”但由于沒有保障機(jī)制，加上有些估價(jià)所有管理權(quán)，委托人即使吃了苦頭也不敢吭聲，因此這些條款形同虛設(shè)，有些估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在業(yè)務(wù)活動(dòng)中就無所顧忌不需自律。
6、制約力不夠
對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒有出臺(tái)一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。筆者曾親眼看到有的評(píng)估報(bào)告其評(píng)估價(jià)值即為財(cái)務(wù)報(bào)表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價(jià)值，有的把地價(jià)漏算或多算，更有甚者有的項(xiàng)目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價(jià)值，其評(píng)估報(bào)告只有一張紙，沒有評(píng)估程序，沒有計(jì)算過程，令人啼笑皆非。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評(píng)估報(bào)告蓋章收費(fèi)），有的甚至搞欺詐，使其從事的評(píng)估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對(duì)于低劣的評(píng)估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為沒有評(píng)判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評(píng)估市場(chǎng)，禁錮了評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。
目前，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)運(yùn)行情況已經(jīng)逐漸進(jìn)入良性循環(huán)的軌道。加入WTO 后，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)的開放，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)面對(duì)的國際、國內(nèi)的競(jìng)爭和挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)只有從現(xiàn)在起就直面自身的不足，提高管理優(yōu)勢(shì)專業(yè)優(yōu)勢(shì)，人才優(yōu)勢(shì)，樹立行業(yè)品牌，迅速提高自己的市場(chǎng)競(jìng)爭力，才能在無情的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭中取勝。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 篇9
第一條(制定目的)為了提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審要求和方法，保障房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審客觀、合理，制定本標(biāo)準(zhǔn)。
第二條(適用范圍)本標(biāo)準(zhǔn)適用于鑒證性房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審。
本標(biāo)準(zhǔn)所稱鑒證性房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告(以下簡稱估價(jià)報(bào)告)，是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為委托人提供給第三方使用或者進(jìn)行內(nèi)部管理、接受外部監(jiān)管而出具的起著價(jià)值證明作用的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。
延伸閱讀：房地產(chǎn)估價(jià)還有咨詢性估價(jià)，也稱參考性估價(jià)，是委托人自己使用的報(bào)告，如投資價(jià)值估價(jià)。
第三條(評(píng)審方式)估價(jià)報(bào)告評(píng)審采取定量評(píng)審和定性評(píng)審相結(jié)合的方式進(jìn)行。
第四條(定量評(píng)審內(nèi)容)估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審，分為一般項(xiàng)目評(píng)審和特殊項(xiàng)目評(píng)審。
一般項(xiàng)目是指估價(jià)報(bào)告基本組成要素和外在質(zhì)量，分為4大項(xiàng)：
(1)封面(或扉頁)、致估價(jià)委托人函、目錄、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件;
(2)估價(jià)結(jié)果報(bào)告;
(3)估價(jià)技術(shù)報(bào)告;
(4)附件及外在質(zhì)量。具體分為27個(gè)評(píng)審項(xiàng)目(見附件)。
特殊項(xiàng)目是指特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特要素或者應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分析的獨(dú)特內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的特殊項(xiàng)目包括：估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析、風(fēng)險(xiǎn)提示，以及對(duì)估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)原則、估價(jià)結(jié)果披露和附件的特殊要求。
第五條(定量評(píng)審得分)估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審的滿分為100分。在賦予每個(gè)評(píng)審項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分的基礎(chǔ)上，列舉估價(jià)報(bào)告可能存在的質(zhì)量缺陷并分別賦予一定的扣分值。
估價(jià)報(bào)告存在本標(biāo)準(zhǔn)列舉的質(zhì)量缺陷的，從相應(yīng)評(píng)審項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分中減去該質(zhì)量缺陷對(duì)應(yīng)的`扣分值，但該評(píng)審項(xiàng)目減去的扣分值之和不應(yīng)超過其標(biāo)準(zhǔn)分。各個(gè)評(píng)審項(xiàng)目的評(píng)審得分為該評(píng)審項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)分減去扣分值之和。
不具有特殊項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告評(píng)審得分，為各個(gè)一般項(xiàng)目評(píng)審得分之和。具有特殊項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告評(píng)審得分，為一般項(xiàng)目評(píng)審得分與特殊項(xiàng)目評(píng)審得分累加后按照100分制換算而成。
第六條(測(cè)算過程評(píng)審)一般項(xiàng)目評(píng)審中，估價(jià)測(cè)算過程的評(píng)審得分按照下列方式確定：
只能采用一種估價(jià)方法估價(jià)的，該估價(jià)方法的評(píng)審得分為估價(jià)測(cè)算過程的評(píng)審得分。